河南
最近樓市的動(dòng)靜不小，剛等中央定完調(diào)，深圳直接火速甩出新政，這波反應(yīng)速度快得讓人驚訝。不少人蹲在屏幕前犯嘀咕，這是政策到底了？還是樓市要反轉(zhuǎn)了？今天咱不說聽不懂的專業(yè)術(shù)語，也不搞逼你上車的焦慮營銷，就掰著數(shù)據(jù)給你捋明白，這波組合拳到底打了啥，和咱們普通人有啥關(guān)系。
4月28號那場重要會(huì)議，直接把樓市底牌亮出來了，核心意思就六個(gè)字：要努力穩(wěn)樓市。這放在過去很長一段時(shí)間里，都是相當(dāng)罕見的明確表態(tài)，等于給全國樓市吃了顆定心丸，明確說房價(jià)不能再這么無休止跌下去了，必須穩(wěn)住。
政策傳導(dǎo)的速度快得離譜，會(huì)議結(jié)束第二天深圳就拿出了方案，4月30號正式落地執(zhí)行。作為一線城市的領(lǐng)頭羊，深圳這反應(yīng)簡直是毫秒級。執(zhí)行力拉滿的背后，信號不要太明顯，一線城市的樓市政策松綁，早就告別之前擠牙膏的模式，直接切入了實(shí)質(zhì)性寬松的賽道。
這次深圳是動(dòng)真格降門檻，根本不是小打小鬧做樣子。之前想都不敢想的福田、南山核心區(qū)域，現(xiàn)在深戶能直接買三套。非深戶門檻也降了一大截，只要有一年社?；蛘邆€(gè)稅，哪怕只有個(gè)有效居住證，都能買一套甚至兩套。
這哪里是微調(diào)，直接把限購門檻拆了一半。除了放開限購，公積金貸款額度也直接加碼，個(gè)人最高能貸70萬，家庭最高130萬，疊加各類扶持政策，家庭最高能貸到351萬。剛需家庭的首付壓力直接砍掉一大截，這種力度的松綁放以前想都不敢想，現(xiàn)在實(shí)實(shí)在在落地了。
不少人看完政策直接沸騰，說市場馬上就要起飛了。這事真得客觀嘮嘮，數(shù)據(jù)不會(huì)說瞎話，但也容易忽悠人。3月份的數(shù)據(jù)確實(shí)挺亮眼，一線城市新房價(jià)格環(huán)比漲了0.2%，結(jié)束了長達(dá)很久的持平狀態(tài)。
二手房更不用提，北上廣深全線上漲，深圳直接終結(jié)了連跌11個(gè)月的下跌趨勢。成交量更是實(shí)打?qū)嵉暮每矗本?月二手房賣了近2萬套，創(chuàng)下15個(gè)月來的新高。上海更猛，賣了3.1萬套，是近5年的高點(diǎn)，就連4月上半月，這股上漲的勢頭還在延續(xù)。
只盯著這些好看的數(shù)據(jù)就沖進(jìn)去，妥妥要踩坑，這里面藏著結(jié)構(gòu)性分化的大坑。全國層面的樓市數(shù)據(jù)其實(shí)還在探底，1到3月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降了9.2%，新開工面積、竣工面積都在減少，房企的資金到位情況更是下降了17.3%。
除了少數(shù)頭部核心城市，大部分三四線城市還陷在泥潭里，庫存壓頂，去化難上加難。現(xiàn)在的局面就是，核心城市在慢慢回血，非核心城市還在持續(xù)失血?；嘏钦娴?，但絕對不是全國普漲，妥妥是一個(gè)K型的復(fù)蘇曲線。
樓市有了大動(dòng)靜，股市里的地產(chǎn)板塊自然不會(huì)缺席。4月29號當(dāng)天，市場就給出了最直接的反饋，金融街、綠地控股直接漲停，萬科、招商蛇口這些行業(yè)巨頭也跟著大幅拉升。港股那邊的華潤置地、融創(chuàng)中國也一路狂飆，漲得不少人直呼沒想到。
背后的邏輯其實(shí)很清楚，政策底確認(rèn)了，估值修復(fù)自然就來了。中央明確表態(tài)要穩(wěn)樓市，之前市場彌漫的悲觀預(yù)期直接被打破，各路資金紛紛涌入這個(gè)被冷落了好久的板塊。但現(xiàn)在想要在地產(chǎn)股淘金，真得換個(gè)新思路，不能再像以前那樣閉著眼買了。
以前整個(gè)行業(yè)都在擴(kuò)張，閉著眼買都能賺點(diǎn)，現(xiàn)在地產(chǎn)股早就進(jìn)入分化時(shí)代了。未來能有持續(xù)機(jī)會(huì)的，也就兩類企業(yè)，一類是資金鏈健康、主要布局一線城市和核心都市圈的國央企，像保利、中海這類就很穩(wěn)。另一類是能吃到城中村改造、城市更新政策紅利的區(qū)域性房企。
那些資金鏈緊張、項(xiàng)目大多布局在三四線城市的房企，就算股價(jià)短期跟著板塊反彈，長期來看還是會(huì)不斷消耗價(jià)值。地產(chǎn)股短期看政策博弈，長期還是得看資產(chǎn)負(fù)債表的質(zhì)量，這點(diǎn)真的別搞反了。
聊了這么多宏觀的內(nèi)容，最終還是要落回咱們普通人身上，到底該怎么選。要是你在深圳、上海這種核心城市，有實(shí)實(shí)在在的居住剛需，這次深圳新政確實(shí)是難得的窗口期。首付比例降了，貸款利率也處在歷史低位，加上公積金的支持，上車難度比前兩年小了太多，哪怕是置換需求，賣掉老破小換核心區(qū)次新房，現(xiàn)在的信貸環(huán)境都非常友好。
要是你在三四線城市，或者本身沒有迫切的居住需求，聽我一句勸，先觀望就對了。現(xiàn)在的樓市早就不是買了就能翻倍躺賺的黃金時(shí)代了，別做一夜暴富的美夢。不少城市二手房掛牌量堆得老高，想賣房就得降價(jià)，一不小心就陷入踩踏。
選買房還是選買股，全看你自己能接受的風(fēng)險(xiǎn)偏好?？春煤诵某鞘袃?yōu)質(zhì)房產(chǎn)的，現(xiàn)在慢慢淘貨，確實(shí)是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。看好政策刺激帶來的估值修復(fù)，龍頭地產(chǎn)股也有短線操作的機(jī)會(huì)。但不管怎么選，都得認(rèn)一個(gè)理，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代真的結(jié)束了，早就不是那個(gè)閉著眼賺錢的年代了。
中央定調(diào)加深圳跟進(jìn)，確實(shí)給市場打了一劑強(qiáng)心針，核心城市成交量回升是真的，地產(chǎn)股反彈也有合理邏輯。但這不代表全國樓市就此全面反轉(zhuǎn)，房企的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)依然存在，居民杠桿率的約束也沒有消失。這波行情的本質(zhì)，更像是針對核心資產(chǎn)的定向支持，目的是防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不是制造新一輪的資產(chǎn)泡沫。看懂這一點(diǎn)，你也就搞明白接下來樓市和股市的走勢了。
參考資料：新京報(bào) 中央提出“努力”穩(wěn)樓市 深圳跟進(jìn)放大招
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