這幾天，深圳、廣州、天津等重點(diǎn)城市密集出臺(tái)樓市優(yōu)化政策，積極響應(yīng)4月28日政治局會(huì)議釋放的“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”信號(hào)。

如深圳“定向松綁”核心區(qū)限購(gòu)；廣州“穗八條”暢通一二手住房置換鏈條；天津則聚焦存量盤(pán)活，持續(xù)促進(jìn)住房消費(fèi)。

此外，長(zhǎng)沙、溫州、珠海、濟(jì)南、青島等城市也在4月下旬密集出臺(tái)樓市新政，其中公積金政策成為各地支持住房消費(fèi)的關(guān)鍵抓手。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2026年一季度，全國(guó)已有超過(guò)100個(gè)市（縣）出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策約160條。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)通過(guò)微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（下稱“每經(jīng)記者”）表示，“‘五一’假期前重點(diǎn)城市政策響應(yīng)速度明顯加快，密集出臺(tái)且方向明確，這是對(duì)‘努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)’的積極回應(yīng)。一方面，要肯定樓市總體企穩(wěn)的判斷；另一方面，也要看到當(dāng)前復(fù)蘇仍呈‘點(diǎn)狀’特征，企穩(wěn)基礎(chǔ)偏薄弱。”

圖片來(lái)源：每經(jīng)媒資庫(kù)

向精準(zhǔn)支持剛性改善性需求升級(jí)

5月1日開(kāi)始，持有有效深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居住證的非本市戶籍居民家庭，可在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套商品住房，以滿足其在深住房需求。

廣州新政“精準(zhǔn)釋放需求”的動(dòng)作更為明顯，如鼓勵(lì)有條件的區(qū)在土地出讓時(shí)，推出“預(yù)售階段確定學(xué)位，網(wǎng)簽后即可入學(xué)”“港澳居民按揭和資金結(jié)算便利，支持住房公積金跨境人民幣結(jié)算”等措施。

天津也通過(guò)向各類人才、新市民、青年人、應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生等群體發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或租房補(bǔ)貼的形式，逐步解決相關(guān)群體階段性住房困難。

同時(shí)，廣州、深圳大幅提升公積金貸款額度上限，為釋放需求提供了配套支撐�！八氚藯l”規(guī)定，一人申請(qǐng)公積金貸款最高額度調(diào)整至100萬(wàn)元，兩人及以上共同申請(qǐng)最高200萬(wàn)元。符合多子女家庭、購(gòu)買(mǎi)高品質(zhì)“好房子”等相關(guān)條件的，疊加測(cè)算最高貸款額度可達(dá)360萬(wàn)元。在領(lǐng)先其他一線城市的基礎(chǔ)上，廣州還放寬存量商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款條件，允許轉(zhuǎn)為組合貸款，實(shí)質(zhì)性地降低月供壓力。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者書(shū)面采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，“這些舉措都是結(jié)合居民購(gòu)房需求實(shí)現(xiàn)過(guò)程中出現(xiàn)的新情況、存在的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)等，有針對(duì)性地提出解決措施，體現(xiàn)了政策及時(shí)響應(yīng)市場(chǎng)訴求并進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)”。

高品質(zhì)供給導(dǎo)向更清晰

每經(jīng)記者注意到，本輪密集出臺(tái)的新政不僅限于短期需求刺激，更有中長(zhǎng)期供給側(cè)改革、存量盤(pán)活的考量。

廣州明確“以需定供”、試點(diǎn)現(xiàn)房銷售等制度性安排，并提出深入貫徹落實(shí)國(guó)家“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的建設(shè)工作要求，系統(tǒng)打造“四好”示范項(xiàng)目；天津提出穩(wěn)步提高住房設(shè)計(jì)、材料、建造、設(shè)備以及無(wú)障礙、適老化、智能化等標(biāo)準(zhǔn)，加大新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品推廣力度，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)。

高品質(zhì)新增供應(yīng)之外，天津新政大量篇幅聚焦存量商品房收購(gòu)和存量土地盤(pán)活，例如要求積極盤(pán)活存量商品房、加快盤(pán)活存量土地、加大金融支持收購(gòu)盤(pán)活力度、支持租賃住房運(yùn)營(yíng)等。

中指研究院天津分院副總經(jīng)理趙玉國(guó)分析，“天津收儲(chǔ)存量商品房，一是有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置；二是有利于市場(chǎng)庫(kù)存的去化，緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，去庫(kù)存效果最為直接”。

據(jù)趙玉國(guó)介紹，2025年3月天津多個(gè)區(qū)發(fā)布“第一批政府專項(xiàng)債收儲(chǔ)存量用地”的相關(guān)公告，截至2026年4月底，和平區(qū)、津南區(qū)、濱海新區(qū)已陸續(xù)發(fā)布“2026年第一批用于土地儲(chǔ)備的地方政府專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地價(jià)格的公示”。隨著新政出臺(tái)，預(yù)計(jì)天津市整體收地節(jié)奏將進(jìn)一步加快，有助于更好改善房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。

暢通置換鏈條”成多地核心

無(wú)論是廣州突破性的房票“跨區(qū)使用、全市通用”，天津?qū)嵤┵u(mài)舊買(mǎi)新退稅政策并加強(qiáng)二手房市場(chǎng)和中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管，還是深圳精準(zhǔn)釋放核心區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力，都共同構(gòu)成了政策的另一個(gè)重要核心：打通置換鏈條。

“2025年，天津二手房成交套數(shù)占全市住宅總成交量的比例已達(dá)70%。二手房作為一、二手住房置換鏈條中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其運(yùn)行狀況對(duì)市場(chǎng)整體走勢(shì)具有重要影響。因此，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、促進(jìn)新房市場(chǎng)成交具有積極作用�！壁w玉國(guó)指出。

值得注意的是，廣州新政明確，將房票安置適用范圍拓展至商業(yè)用房、辦公用房等符合條件的多種形態(tài)物業(yè)，并突破性落實(shí)房票“跨區(qū)使用、全市通用”，還將探索“一二手聯(lián)動(dòng)使用”。這意味著，更多征收戶可憑房票選擇不同類型物業(yè)，滿足多樣化安置需求；同時(shí)打破以往房票只能在特定區(qū)域、特定房源使用的限制，讓房票更具實(shí)用性和靈活性。

對(duì)于打通置換鏈條的市場(chǎng)背景，李宇嘉分析指出，廣州和深圳市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題較為突出。其中，深圳二手房掛牌量高企，業(yè)主“套現(xiàn)”離場(chǎng)現(xiàn)象突出；成交結(jié)構(gòu)兩極分化，且存在新房和二手房爭(zhēng)奪改善型客戶的情況，導(dǎo)致深圳賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小買(mǎi)大的循環(huán)難以順暢流轉(zhuǎn)。

同樣的問(wèn)題也存在于廣州市場(chǎng)。不僅如此，廣州還呈現(xiàn)“點(diǎn)狀回暖”態(tài)勢(shì)：中心區(qū)少數(shù)樓盤(pán)依托新規(guī)及綜合性價(jià)比去化表現(xiàn)較好，但多數(shù)片區(qū)存在房源同質(zhì)化供給、供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題，近郊及遠(yuǎn)郊樓盤(pán)去化壓力尤為突出。

李宇嘉以廣州舉例，新房和二手房單套均價(jià)分別為332萬(wàn)元和249萬(wàn)元，交易稅負(fù)分別約2.5萬(wàn)元—3.3萬(wàn)元、3.75萬(wàn)元—5萬(wàn)元。新政設(shè)置的3萬(wàn)元賣(mài)舊買(mǎi)新補(bǔ)貼，可覆蓋大部分交易稅費(fèi)，這也是置換環(huán)節(jié)的最大顯性成本。若后續(xù)進(jìn)一步降低賣(mài)舊買(mǎi)新涉及的中介費(fèi)、貸款利率等成本，賣(mài)舊買(mǎi)新的置換循環(huán)有望進(jìn)一步加速。

對(duì)于新政后能否迎來(lái)“紅五月”，李宇嘉認(rèn)為，廣州、深圳當(dāng)前市場(chǎng)回穩(wěn)基礎(chǔ)仍需夯實(shí)。5月市場(chǎng)成交大概率慣性回落，疊加“五一”小長(zhǎng)假居民出行熱度較高，將分流購(gòu)房客流、影響樓市交易量。其中深圳尤為關(guān)鍵，若5月二手房掛牌量未大幅攀升，掛牌價(jià)與議價(jià)空間保持平穩(wěn)、維持當(dāng)前低位或小幅下行，意味著市場(chǎng)企穩(wěn)預(yù)期和購(gòu)房者心態(tài)得以穩(wěn)固。交易端來(lái)看，三四月二手房成交活躍度較高，將帶動(dòng)5月改善型需求維持一定市場(chǎng)熱度。