最近5-6年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷劇烈的下行調(diào)整，新建商品住宅成交量從2021年的最高點(diǎn)15.65億平方米一路下降至了2025年的8.81億平方米，跌幅接近50%；而房?jī)r(jià)基本上也是一路震蕩下行，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)下跌了30%以上，跌幅超40%甚至50%也是大有城市在。

經(jīng)歷這輪下行的調(diào)整后，現(xiàn)在很多人對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度也是發(fā)生180度的轉(zhuǎn)彎，有點(diǎn)“談房色變”了。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上漲周期的時(shí)候，很多人堅(jiān)信“房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去”；而如今也有些人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)“一直跌下去”。

拋開態(tài)度不說，我們今天來聊聊房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來在哪里？

站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)談房地產(chǎn)，很多人對(duì)后市的看法比較悲觀一個(gè)重要的原因是未來的住房需求在哪里？畢竟隨著人口老齡化的加劇和總?cè)丝诘臏p少，客觀上將會(huì)導(dǎo)致整體的住房需求逐漸減少。

從這一點(diǎn)來看，擔(dān)憂未來的住房需求，也是有其道理的，但不全面。人們對(duì)住房的需求肯定不僅僅是局限于“有房住”，還想要“住好房”，對(duì)高品質(zhì)生活的追求是無止境的。那么，未來住房需求一個(gè)重要的來源就是需求升級(jí)，改善性需求將成為支撐未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一個(gè)很重要的因素。且一般來說，改善性需求的人均居住面積會(huì)更大一些，所以也會(huì)創(chuàng)造出很多的增量住房需求出來。

這兩年，建設(shè)“好房子”這件事得到了有點(diǎn)意料之外的快速推動(dòng)。這就是因?yàn)榻ㄔO(shè)“好房子”，推動(dòng)改善性需求的釋放，對(duì)于房地產(chǎn)的未來發(fā)展至關(guān)重要，有必要快速行動(dòng)。

除了改善性需求外，還有就是更新騰挪的需求。昨天zzj會(huì)議也再提房地產(chǎn)，并指出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，城市更新在未來樓市發(fā)展中會(huì)極為重要。

房屋是有使用周期，舊房子達(dá)到一定年限也必然會(huì)老舊、功能落后，需要更新?lián)Q代。當(dāng)然，舊房屋更新?lián)Q代不一定會(huì)產(chǎn)生多大的增量住房需求，但是由于舊房子更新改造或是再開發(fā)需要一定的時(shí)間。但這個(gè)時(shí)間內(nèi)，之前住在那些舊房子的人也需要找房子住，由于這個(gè)時(shí)間差就會(huì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的住房需求。如果有合適的機(jī)制引導(dǎo)的話，這個(gè)龐大的舊房更新改造是能夠帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。

關(guān)于這一點(diǎn)，之前黃qf也做過測(cè)算，按照目前國(guó)內(nèi)的存量房子計(jì)算，隨著時(shí)間的推移，國(guó)內(nèi)每年折舊掉的房子大概有10億平方米。如果每年大概有10億平方米的房子進(jìn)行更新改造，那也就意味著需要新增10萬平米的房子用來替換。

這個(gè)雖然不是新增住房需求，但很這么多的老舊需要更新改造、功能升級(jí)等甚至再開發(fā)，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是實(shí)實(shí)在在的市場(chǎng)需求，對(duì)行業(yè)發(fā)展具有支撐作用。

不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，驅(qū)動(dòng)其發(fā)展的很多因素都發(fā)生了改變，確實(shí)是已經(jīng)今非昔比了，看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的思維方式需要轉(zhuǎn)變一下。既不能一味地看漲房?jī)r(jià)，也沒必要不加區(qū)別的看跌房?jī)r(jià)。

其實(shí)，去了解一下其他國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史就大概明白了，而我們房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在所處的階段，他們基本上已經(jīng)經(jīng)歷過。雖然過去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行過程中，大家感受比較難受，但是這并不代表樓市就完了，就沒有未來了。

可以毫不夸張地說，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，依然有很多發(fā)展機(jī)會(huì)，只說“玩法”與之前不一樣，市場(chǎng)走勢(shì)不再是普漲普跌，要開始分化了。