過(guò)去十年，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了從規(guī)模擴(kuò)張到被迫收縮的反轉(zhuǎn)。在北京清逸西園小區(qū)，有著國(guó)企背景的物業(yè)公司因連年虧損，宣布將于7月撤場(chǎng)。

這并非孤例——從北京到杭州，從南京到重慶，一場(chǎng)由物業(yè)企業(yè)發(fā)起的“撤場(chǎng)潮”正在全國(guó)蔓延。2025年初至2026年3月底，中指研究院監(jiān)測(cè)到住宅撤場(chǎng)項(xiàng)目案例有212個(gè)。其中不乏綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)等頭部企業(yè)。

表面上看是虧損倒逼退出，深層次則是行業(yè)從“規(guī)模導(dǎo)向”向“質(zhì)量導(dǎo)向”轉(zhuǎn)型的必然陣痛。在物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)下滑、滿意度承壓的背景下，如何建立“低成本、高效率”的矛盾化解機(jī)制，讓“好服務(wù)”獲得“好回報(bào)”，成為行業(yè)能否走出困局的關(guān)鍵。

連年虧損，國(guó)企物業(yè)也扛不住了

4月28日，一份落款日期為4月30日的物業(yè)撤場(chǎng)通知出現(xiàn)在清逸西園小區(qū)業(yè)主群，群里瞬間“炸了鍋”。

通知稱，“由于近年來(lái)各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)管理成本持續(xù)上漲，經(jīng)核算，物業(yè)項(xiàng)目連年虧損、經(jīng)營(yíng)難以持續(xù)，經(jīng)慎重研究，決定于2026年7月1日正式退出清逸西園小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作?！?/p>

德茂物業(yè)通知截圖。受訪者提供。

據(jù)業(yè)主張先生介紹，小區(qū)有一部分住戶的物業(yè)費(fèi)收不上來(lái)。2025年物業(yè)公司征集業(yè)主意見(jiàn)，希望停車位每月收費(fèi)100元，但是同意的業(yè)主不超過(guò)三分之二，最終也沒(méi)有收成。

清逸西園位于舊宮鎮(zhèn)核心地段，由北京宣興房地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。小區(qū)物業(yè)是首農(nóng)食品集團(tuán)旗下的國(guó)企——北京德茂物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“德茂物業(yè)”）。該小區(qū)分為商品房和回遷房，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.6元/平方米/月左右。

物業(yè)公司撤場(chǎng)后，小區(qū)能否正常運(yùn)維成為關(guān)注的焦點(diǎn)。像張先生一樣，很多業(yè)主擔(dān)心撤場(chǎng)后小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題。

德茂物業(yè)在公告中表示，“敬請(qǐng)各位業(yè)主及時(shí)對(duì)接社區(qū)居委會(huì)，在公告公示期內(nèi)與我公司妥善辦理物業(yè)各項(xiàng)交接事宜，保障小區(qū)公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、公共水電及各類設(shè)施正常運(yùn)維，避免對(duì)各位業(yè)主日常生活造成影響，確保小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作無(wú)縫銜接、平穩(wěn)過(guò)渡?！?/p>

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者致電物業(yè)，工作人員表示，“虧損太嚴(yán)重了”，業(yè)主若有后續(xù)小區(qū)管理問(wèn)題可找居委會(huì)解決。

隨后，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者從居委會(huì)工作人員處了解到，后續(xù)會(huì)有應(yīng)急物業(yè)來(lái)維護(hù)小區(qū)日常的管理，業(yè)主也可聘用其作為小區(qū)的物業(yè)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，物業(yè)撤出是小區(qū)管理中的重大事項(xiàng)，不僅關(guān)系到日常生活的便利，更影響房產(chǎn)的保值增值。業(yè)主應(yīng)密切關(guān)注居委會(huì)后續(xù)通知，積極參與業(yè)主大會(huì)，盡早確定新的物業(yè)管理單位或管理模式，共同維護(hù)好家園的秩序與環(huán)境。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從風(fēng)險(xiǎn)角度看，需警惕部分小區(qū)面臨“無(wú)人接管”的風(fēng)險(xiǎn)。收繳率長(zhǎng)期低于60%、設(shè)施老化嚴(yán)重且缺乏有效業(yè)委會(huì)的小區(qū)，難以留住或引入專業(yè)物業(yè)公司。這些小區(qū)的治理，將不得不依賴街道、社區(qū)的托底，或探索“業(yè)主自治+專業(yè)分包”的過(guò)渡模式。

撤場(chǎng)潮蔓延，一年超200個(gè)住宅物業(yè)退出

事實(shí)上，北京清逸西園小區(qū)并非個(gè)案，目前這樣的案例在全國(guó)各地并不鮮見(jiàn)。據(jù)公開(kāi)信息顯示，在湖州安吉恒隆城小區(qū)，杭州品尚物業(yè)因物業(yè)費(fèi)收繳率低，公司累計(jì)虧損數(shù)百萬(wàn)元，將于6月30日退出；杭州贊成美樹(shù)小區(qū)的南京銀城物業(yè)，也因“收繳率持續(xù)過(guò)低，運(yùn)營(yíng)成本上漲”于今年3月1日停止服務(wù)……

近年來(lái)，由于物業(yè)公司收支失衡，有的住宅項(xiàng)目長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，不得不作出撤場(chǎng)的決定來(lái)止損，其中既包含運(yùn)營(yíng)困難的次新房項(xiàng)目，也包含長(zhǎng)期收繳率低迷的老項(xiàng)目。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年初至2026年3月底，全國(guó)共監(jiān)測(cè)到住宅撤場(chǎng)項(xiàng)目212個(gè)。從地域分布上看，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場(chǎng)案例較多。

圖/中指研究院

與前幾年物業(yè)公司“被炒”的情況不同，目前物業(yè)公司主動(dòng)止損型撤場(chǎng)占比顯著提升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，在2025年的撤場(chǎng)案例中，由物業(yè)公司主動(dòng)發(fā)起函件、要求終止服務(wù)的比例約為64.7%。

此外，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)的案例也顯著增多，涉及綠城服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)、濱江服務(wù)等多家頭部企業(yè)。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)主動(dòng)撤場(chǎng)案例超80個(gè)，占比約38%。

從撤場(chǎng)項(xiàng)目的特征上看，次新房項(xiàng)目撤場(chǎng)現(xiàn)象集中爆發(fā)。樓齡在5年以內(nèi)的次新房項(xiàng)目占比達(dá)到35%，這類項(xiàng)目普遍存在高空置率、低收繳率、開(kāi)發(fā)商壞賬等問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目陷入虧損，是物業(yè)撤場(chǎng)的重要誘因。

從企業(yè)層面看，2025年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至2025年底，雅生活在管面積同比減少482萬(wàn)平方米，公司累計(jì)主動(dòng)退出548個(gè)在管項(xiàng)目。此外，2025年，永升服務(wù)退場(chǎng)簽約面積約4200萬(wàn)平方米、中海物業(yè)約滿不續(xù)或退盤項(xiàng)目5560萬(wàn)平方米……

與過(guò)去相比，物業(yè)企業(yè)不再盲目追求管理面積的擴(kuò)張，主動(dòng)退出低效項(xiàng)目已成為行業(yè)常態(tài)。針對(duì)管理難度大、物業(yè)費(fèi)偏低、長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)的項(xiàng)目，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略性退出來(lái)優(yōu)化項(xiàng)目結(jié)構(gòu)。這也意味著市場(chǎng)正告別過(guò)去“跑馬圈地”的粗放式擴(kuò)張，進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)、利潤(rùn)優(yōu)先的新階段。

在中指研究院看來(lái)，本輪物業(yè)撤場(chǎng)潮并非行業(yè)衰退的信號(hào)，而是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)、行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的體現(xiàn)。對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，這是一次從規(guī)模導(dǎo)向到質(zhì)量導(dǎo)向的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。

物業(yè)多重承壓，收繳率、滿意度、留存率齊下滑

需要關(guān)注的是，2025年，中指研究院物業(yè)服務(wù)滿意度普查數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)整體滿意度得分為72.9分，較上年微降，近幾年來(lái)整體呈現(xiàn)波動(dòng)下行趨勢(shì)。與此同時(shí)，企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面面臨的成本剛性上漲、資源約束趨緊等多重壓力，與業(yè)主對(duì)高性價(jià)比服務(wù)預(yù)期之間的矛盾日益突出，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)整體滿意度水平持續(xù)承壓。

此外，近兩年物業(yè)費(fèi)收繳率也顯著下滑，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)壓力持續(xù)加大。2025年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)平均物業(yè)費(fèi)收繳率為87.32%，呈持續(xù)下降趨勢(shì)。與此同時(shí)，2025年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目留存率為95.69%，同比下降1.12個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目留存率下降，直接反映出項(xiàng)目穩(wěn)定性減弱與經(jīng)營(yíng)可持續(xù)性面臨挑戰(zhàn)。

圖/中指研究院

中指研究院認(rèn)為，應(yīng)重視物業(yè)費(fèi)收費(fèi)模式的轉(zhuǎn)型，以緩解物業(yè)與業(yè)主之間的深層矛盾。針對(duì)不同項(xiàng)目階段、業(yè)態(tài)與業(yè)主組織成熟度，匹配差異化收費(fèi)模式；構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化的服務(wù)產(chǎn)品體系與高效透明的成本核算機(jī)制；建立動(dòng)態(tài)的調(diào)價(jià)機(jī)制，使服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、成本波動(dòng)與服務(wù)價(jià)格聯(lián)動(dòng)起來(lái)。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，物業(yè)公司“大撤退”需要引起關(guān)注，這背后折射出存量房時(shí)代日益凸顯的矛盾。此時(shí)單方面批評(píng)某一方，既不公允，也無(wú)助于解決問(wèn)題，對(duì)物業(yè)企業(yè)發(fā)展與業(yè)主權(quán)益保障都沒(méi)有實(shí)際意義。在從“物業(yè)管理”向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，行業(yè)需要重新審視后續(xù)市場(chǎng)走向。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從行業(yè)創(chuàng)新看，率先完成數(shù)字化轉(zhuǎn)型、建立透明服務(wù)體系的物業(yè)公司，將獲得“信任溢價(jià)”，其收繳率和續(xù)約率將明顯優(yōu)于行業(yè)平均水平。而那些仍依賴傳統(tǒng)人力模式、缺乏與業(yè)主溝通機(jī)制的企業(yè)，將加速退出市場(chǎng)。而從行業(yè)回歸“服務(wù)”本位來(lái)看，關(guān)鍵在于能否建立一套“低成本、高效率”的矛盾化解機(jī)制。同時(shí)，要加強(qiáng)溝通，在持續(xù)磨合中增進(jìn)互信，讓“好服務(wù)”獲得“好回報(bào)”，以好服務(wù)促進(jìn)好居住。

值得一提的是，北京物業(yè)市場(chǎng)也不乏破局樣本。比如，北京成壽寺路95、97號(hào)樓小區(qū)（1997年建，物業(yè)費(fèi)0.55元/平方米/月），原物業(yè)因虧損于2024年4月撤出。項(xiàng)目所在的成壽寺街道提前接洽優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過(guò)6次議事協(xié)商和逐戶溝通，將物業(yè)費(fèi)提至1.49元/平方米/月，并推行“優(yōu)先體驗(yàn)再繳費(fèi)”，實(shí)現(xiàn)新物業(yè)無(wú)縫接管。這既解決了物業(yè)“虧不起”的生存問(wèn)題，又回應(yīng)了業(yè)主“怕白交”的信任問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)了從失管到善治的轉(zhuǎn)變，對(duì)同類小區(qū)有很強(qiáng)的參考價(jià)值。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 楊許麗