25個(gè)非封閉小區(qū)，物業(yè)費(fèi)低于0.4元/平方米/月，沒(méi)有保安，應(yīng)急維修、保潔服務(wù)，還是周邊物業(yè)或街道托底保障，這些小區(qū)怎么管？在昨天舉行的楊浦區(qū)江浦路街道黨建引領(lǐng)物業(yè)治理提質(zhì)增效行動(dòng)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，街道城市建設(shè)管理事務(wù)中心負(fù)責(zé)人、居民區(qū)書記、物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人、居民代表等，圍繞上述困局共同討論破題。

街道城市建設(shè)管理事務(wù)中心主任韓斌紅介紹，老舊小區(qū)多、非封閉小區(qū)多、物業(yè)費(fèi)低是轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的明顯特點(diǎn)。從2019年開始，街道推行“大物業(yè)”治理模式——通過(guò)管理區(qū)域合并，將地理位置相鄰、公共設(shè)施關(guān)聯(lián)度高、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相同的小區(qū)，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，由一家物業(yè)企業(yè)統(tǒng)一服務(wù)。同時(shí)，通過(guò)管理服務(wù)統(tǒng)并，對(duì)暫不具備物理區(qū)域合并條件的小區(qū)，引導(dǎo)鄰近小區(qū)通過(guò)業(yè)主大會(huì)程序共同選聘同一家物業(yè)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)“多小區(qū)、一主體”管理。此外通過(guò)托管服務(wù)歸并，對(duì)物業(yè)費(fèi)較低的非封閉小區(qū)，推行“核心服務(wù)托管”模式，建立物業(yè)企業(yè)白名單，將轄區(qū)內(nèi)服務(wù)口碑好、綜合實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)納入“備選庫(kù)”，引導(dǎo)業(yè)主從中選擇托管物業(yè)。目前這種模式已在10個(gè)居民區(qū)落地見效，多個(gè)片區(qū)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，有效降低居民投訴。目前，全街道住宅小區(qū)86個(gè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從45家縮減至34家。

“一脈三園”就是其中的典型案例。五環(huán)居民區(qū)黨總支書記虞凈介紹，“一脈三園”即把打虎山路1弄、遼源西路190弄和鐵路工房三個(gè)小區(qū)“破墻合體”，整合形成現(xiàn)在空間更大、綠化更美、物業(yè)服務(wù)更完善的遼源花苑小區(qū)。其間，最難的是物業(yè)管理的統(tǒng)一。最初，遼源西路190弄小區(qū)沒(méi)有物業(yè)，打虎山路1弄小區(qū)的物業(yè)費(fèi)與鐵路工房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)相差近5倍。在硬件條件提升拆除圍墻后，街道組織了20多場(chǎng)居民協(xié)調(diào)會(huì)，就合并物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，最終制定出了“先管理、后調(diào)費(fèi)”的物業(yè)管理新模式/經(jīng)過(guò)18個(gè)月的試用，合并后的遼源花苑小區(qū)，成功簽約了一家物業(yè)管理公司，統(tǒng)一了物業(yè)收費(fèi)。

盡管遼源花苑小區(qū)物業(yè)投訴近乎為零，但也有居民認(rèn)為，“一脈三園”項(xiàng)目解決了物業(yè)管理的問(wèn)題，但過(guò)低的物業(yè)費(fèi)只能保障基本運(yùn)行，距離優(yōu)質(zhì)管理仍有差距。對(duì)此，許昌路1430號(hào)居民薛燕的提法很有代表性——居民愿意通過(guò)適當(dāng)提高物業(yè)費(fèi)來(lái)改善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

但是，如何提高居民的繳費(fèi)意識(shí)，形成市場(chǎng)化運(yùn)作、質(zhì)價(jià)相符的管理模式？韓斌紅認(rèn)為，這就需要依托業(yè)主委員會(huì)等自治組織，讓居民全程參與“大物業(yè)”模式的選擇與運(yùn)行。如，在物業(yè)管理區(qū)域合并前，通過(guò)“小區(qū)議事會(huì)”“業(yè)主懇談會(huì)”等，廣泛征求業(yè)主對(duì)合并方案的意見，組織業(yè)主代表與物業(yè)企業(yè)面對(duì)面協(xié)商物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)清單。通過(guò)成立由業(yè)主、物業(yè)、居委會(huì)等組成的監(jiān)督委員會(huì)，定期評(píng)議服務(wù)質(zhì)量，對(duì)不合規(guī)行為提出整改要求，確保業(yè)主訴求得到及時(shí)響應(yīng)。

作為街道進(jìn)一步深化“大物業(yè)”治理機(jī)制的又一試點(diǎn)，雙遼新村、雙遼支路60弄等小區(qū)的“六區(qū)合一”美麗家園項(xiàng)目昨天啟動(dòng)。與“一脈三園”相比，該項(xiàng)目橫跨兩個(gè)居民區(qū)的6個(gè)住宅小區(qū)，涉及居民3223戶，是遼源花苑的10倍以上，而且小區(qū)中有多個(gè)是非封閉小區(qū)。經(jīng)過(guò)前期調(diào)研，“六小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及綜合整治實(shí)施方案”出臺(tái)，將吸取“一脈三園”成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)“拆、并、改”的硬件改造與“治、管、和”的軟件提升，形成江浦路街道城市更新與基層治理新模式。