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（來(lái)源：奧派經(jīng)濟(jì)學(xué)）

文丨鄧新華

我之前寫了幾篇文章，講，不要基于心理慣性，永恒看跌房?jī)r(jià)。評(píng)論區(qū)大部分人還是不同意我的看法。其中說(shuō)得最多的一條理由，就是“人口都負(fù)增長(zhǎng)了，房?jī)r(jià)怎么漲？”

那我今天就來(lái)說(shuō)說(shuō)，人口負(fù)增長(zhǎng)，為什么房?jī)r(jià)還可以漲。

首先，來(lái)看看自2010年到2020年的新生兒數(shù)量。

2010年：1588萬(wàn)

2011年：1604 萬(wàn)

2012年：1635 萬(wàn)

2013年：1640 萬(wàn)

2014年：1687 萬(wàn)

2015年：1655 萬(wàn)

2016年：1786萬(wàn)（全面二孩放開(kāi)）

2017年：1723 萬(wàn)

2018年：1523 萬(wàn)

2019年：1465 萬(wàn)

2020年：1200萬(wàn)

看到?jīng)]有，從2020年開(kāi)始，新生兒數(shù)量才急劇下降。就拿2017年為界吧。假設(shè)平均年齡28歲買房，那么，一直到2045年，都是不缺買房的新生力量的。

那有人說(shuō)了，雖然不缺買房的新生力量，可是現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了老年人去世的高潮期，他們空出來(lái)很多的房子，根本就不缺供給。

沒(méi)錯(cuò)，現(xiàn)在確實(shí)進(jìn)入了老年人去世高潮期，但，別忘了一點(diǎn)：與此同時(shí)，很多房子的使用壽命也到期了?？赡苌贁?shù)建筑質(zhì)量好的房子還能接著用，但大量的老房子快無(wú)法使用了。中國(guó)的人均預(yù)期壽命是79歲，那么，中國(guó)的房子壽命多長(zhǎng)呢？可以說(shuō)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)以及1980年代建的房子，由于那個(gè)時(shí)候建筑技術(shù)差，其壽命應(yīng)該不會(huì)比人更長(zhǎng)。

十年前，我曾在深圳騎著共享單車去城中村轉(zhuǎn)悠?？赡芎芏嗳藷o(wú)法想象，就在南山區(qū)那種寸土寸金的地方，竟然還有著大量的城中村。那時(shí)候看，那些房子就已經(jīng)很殘破了。隨著時(shí)間的推移，那些房子肯定無(wú)法繼續(xù)住人。

深圳還是個(gè)年輕的城市，而在北京、上海，更是有著無(wú)數(shù)的老破小壽命即將到期。即便有些老破小暫時(shí)還不會(huì)有倒塌風(fēng)險(xiǎn)，它們的層高、戶型也很難滿足年輕人日益提高的居住需求了。

所以你看，你不要以為老年人口大量去世，就會(huì)迎來(lái)房子的極度寬松。實(shí)際上，大部分住在老破小房子、城中村里的老年人去世后，他們留下的房子也不能算市場(chǎng)的有效供給了。假設(shè)一個(gè)老人去世后，就算他留下的房子還可以使用5年、10年，你作為年輕人，你會(huì)不會(huì)買這樣的房子？當(dāng)然不會(huì)，對(duì)吧？

現(xiàn)在城市里，有高齡老年人的家庭是很難租房的。為啥？因?yàn)闃I(yè)主擔(dān)心高齡老年人在房子里去世，房子成為“不吉之宅”，影響房子出售價(jià)格。就算在縣城，你想給高齡父母租房，都是租不到合適的房子的。所以你看，人們購(gòu)房是如此挑剔，去世老年人的房子，如果是老破小，你覺(jué)得那能算有效供給嗎？

可能很多人還沒(méi)注意到一個(gè)現(xiàn)象，那就是，很多城市的“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”更名為“住房和城市更新局”了。為啥要更名？當(dāng)然是因?yàn)槌鞘欣狭?，房子老了。更新，?dāng)然不止包括房子的更新，還包括各種管網(wǎng)、基礎(chǔ)設(shè)施的更新，但，房子的更新肯定是重頭。

我當(dāng)然承認(rèn)，長(zhǎng)期來(lái)看，人口負(fù)增長(zhǎng)將影響房?jī)r(jià)，但那是十多年以后的事情了。接下來(lái)的十多年里，住房的供需并不會(huì)發(fā)生顛覆性的變化。

所以，接下來(lái)房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)漲，其實(shí)還是取決于人們對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信心。如果經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)就會(huì)猛漲。

3月份，上海二手房成交3.1萬(wàn)套，創(chuàng)5年來(lái)單月最高。4月肯定在2.8萬(wàn)套以上。考慮到3月比4月多一天，可以說(shuō)，4月份熱度依然延續(xù)，這也是近些年少見(jiàn)的。相比去年同期，上海二手房掛牌數(shù)已經(jīng)下降9.4%。

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