歷年兩會(huì)工作報(bào)告中，房地產(chǎn)始終是萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)議題，其調(diào)控表述看似大同小異、晦澀難懂，實(shí)則暗藏“微言大義”，每一處措辭調(diào)整都折射出行業(yè)發(fā)展的深層邏輯。

結(jié)合2026年以來(lái)的重要政策動(dòng)態(tài)與市場(chǎng)表現(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，兩會(huì)的調(diào)控方向與國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性戰(zhàn)略換擋高度契合。

第一，加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，筑牢樓市需求源頭防線。2021年，兩會(huì)工作報(bào)告首次提出“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，此后幾年的表述多圍繞多子女家庭的改善性需求展開(kāi)，而今年首次將初婚初育家庭單獨(dú)拎出，置于住房保障的首要位置，這一變化背后，是我國(guó)購(gòu)房主力人口持續(xù)收縮的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2025》的數(shù)據(jù)清晰展現(xiàn)了人口結(jié)構(gòu)的深刻變化：2024年全國(guó)出生人口僅954萬(wàn)人，首次跌破1000萬(wàn)人大關(guān)；2025年末全國(guó)總?cè)丝谳^上年減少339萬(wàn)人，出生人口進(jìn)一步降至792萬(wàn)人，60歲以上老年人口占比已達(dá)23.0%，人口老齡化加劇與出生人口下滑形成雙重壓力。

2013年，全國(guó)出生人口還高達(dá)2386萬(wàn)人，短短11年間，出生人口近乎“斬至膝蓋”，這一趨勢(shì)也印證了馬云2017年的預(yù)判。

當(dāng)年他在杭州中國(guó)全球投資峰會(huì)上提出“未來(lái)房子會(huì)多到人人買(mǎi)得起”，彼時(shí)樓市正處于烈火烹油的巔峰期，鮮有人相信。而如今全國(guó)平均房?jī)r(jià)比巔峰時(shí)期下跌約23%，遼寧阜新等城市甚至出現(xiàn)2萬(wàn)多元就能拿下60平兩居室的情況，正是人口拐點(diǎn)到來(lái)與住房供給過(guò)剩共同作用的必然結(jié)果。

初婚人數(shù)之所以成為樓市調(diào)控的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，核心在于它是比結(jié)婚率更能反映真實(shí)婚姻意愿的關(guān)鍵指標(biāo)，更是樓市需求傳導(dǎo)鏈的起點(diǎn)。

有初婚，才有婚房需求；有初育，才有學(xué)區(qū)房需求；隨著孩子長(zhǎng)大，才會(huì)產(chǎn)生改善房需求，這是一條環(huán)環(huán)相扣的完整需求鏈條。初婚人數(shù)的持續(xù)下降，不僅直接導(dǎo)致婚房需求萎縮，更預(yù)示著未來(lái)幾年出生人口、學(xué)區(qū)房需求、改善型住房需求的全面收縮，這是任何政策都難以逆轉(zhuǎn)的行業(yè)基本面。

2015至2021年間，初婚人數(shù)持續(xù)下降49%，但新房銷(xiāo)售面積卻逆勢(shì)增長(zhǎng)一半以上，這一看似反常識(shí)的現(xiàn)象，背后有著明確的時(shí)代背景。

2016年，房?jī)r(jià)暴漲期間，我國(guó)買(mǎi)房主力人口（21-35歲）恰好處于2.16億的峰值，疊加棚改貨幣化政策的強(qiáng)力推動(dòng)，大量非理性的杠桿投資動(dòng)機(jī)，暫時(shí)淹沒(méi)了真實(shí)初婚需求的波動(dòng)，也為2021年以來(lái)的樓市調(diào)整埋下了伏筆。

此次兩會(huì)明確加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，導(dǎo)向十分清晰，后續(xù)各地大概率會(huì)陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)性配套政策，比如針對(duì)初婚家庭的定向購(gòu)房補(bǔ)貼、首付比例額外下調(diào)、房貸利率定向優(yōu)惠，以及住房公積金貸款額度的大幅提升等。

這與2026年全國(guó)房貸利率普遍進(jìn)入“3時(shí)代”、部分城市首套首付比例降至15%的政策導(dǎo)向高度呼應(yīng)，所有舉措的核心都是降低剛需群體的自住購(gòu)房門(mén)檻，而非重新吹大房地產(chǎn)泡沫，彰顯了“房住不炒”的堅(jiān)定定位。

第二，深化住房公積金改革，激活民生保障與消費(fèi)潛力。深化住房公積金改革的提法，最早出現(xiàn)在去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，此次兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)，凸顯了這項(xiàng)改革的重要性與緊迫性。

中國(guó)住房公積金制度起源于1994年，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，已成為住房保障體系的重要組成部分，2024年全國(guó)住房公積金繳存額達(dá)36317.83億元，但資金使用效率偏低的問(wèn)題日益突出。

據(jù)東吳證券測(cè)算，近年來(lái)公積金繳存與提取之間的差額持續(xù)擴(kuò)大，加上貸款凈增額減少，導(dǎo)致閑置資金累計(jì)近2.9萬(wàn)億元，大量資金未能發(fā)揮應(yīng)有的民生保障作用。

此外，公積金覆蓋范圍不均衡的問(wèn)題也較為明顯：目前靈活就業(yè)人員繳存占比僅1.24%，民營(yíng)企業(yè)覆蓋率僅8.81%，職員覆蓋率也只有30.4%，遠(yuǎn)低于國(guó)企和機(jī)關(guān)事業(yè)單位的覆蓋水平，這也導(dǎo)致公積金的惠民效應(yīng)未能充分釋放。

此次公積金改革的核心方向十分明確：一方面擴(kuò)大繳存覆蓋面，讓更多靈活就業(yè)人員、民營(yíng)企業(yè)職工等群體能夠納入公積金保障體系，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)繳盡繳”；另一方面提升提取靈活性，放寬提取條件，允許公積金用于租房、裝修、繳納物業(yè)費(fèi)等日常住房相關(guān)支出，讓公積金真正用在刀刃上。

據(jù)測(cè)算，若放寬公積金提取范圍，同時(shí)下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)的公積金貸款利率，合計(jì)可釋放5151億元資金，按照70%的消費(fèi)傾向計(jì)算，理論上可拉動(dòng)3606億元的消費(fèi)，既惠民又能助力內(nèi)需增長(zhǎng)。

公積金改革是一項(xiàng)長(zhǎng)期惠民舉措，其核心目的是完善住房保障體系、降低居民住房負(fù)擔(dān)，指望通過(guò)短期提高公積金貸款額度來(lái)刺激樓市成交，這種想法并不現(xiàn)實(shí)。

目前，靈活就業(yè)人員公積金試點(diǎn)已擴(kuò)大至36個(gè)城市，累計(jì)超100萬(wàn)名靈活就業(yè)人員繳存公積金，其中24萬(wàn)人已使用公積金租房或購(gòu)房，這一變化也彰顯了樓市正從投機(jī)屬性向居住本質(zhì)回歸。

第三，因城施策推進(jìn)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，實(shí)施“好房子”戰(zhàn)略，破解樓市供需錯(cuò)配難題。這一調(diào)控方向，恰好契合2026年樓市的核心變化：土地供應(yīng)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量深耕，市場(chǎng)格局從全面普漲走向極度分化，這也是國(guó)家房地產(chǎn)戰(zhàn)略換擋的關(guān)鍵所在。

過(guò)去20年，我國(guó)樓市呈現(xiàn)出明顯的周期性特征，幾乎每一次市場(chǎng)下行，很多城市都會(huì)喊出去庫(kù)存的口號(hào)，但絕大多數(shù)時(shí)候都是“越去庫(kù)存，庫(kù)存越高”。

核心原因在于，以往的調(diào)控多聚焦于需求端刺激，比如2008年的四萬(wàn)億投資疊加房貸利率打折，從需求端“打雞血”；2015年的棚改貨幣化加上PSL政策，為三四線城市被動(dòng)創(chuàng)造需求。

這種模式最終透支了大量人口進(jìn)城潛力和居民負(fù)債空間，再加上資金大量流入樓市、開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，形成“十個(gè)茶杯一個(gè)蓋”的失衡格局，導(dǎo)致一邊不斷刺激需求端消化存量，一邊供給端持續(xù)新增項(xiàng)目，庫(kù)存始終難以見(jiàn)底。

目前，各地70%左右的供地已回歸中心城區(qū)，用新增建設(shè)用地搞外圍大盤(pán)的粗放擴(kuò)張時(shí)代，已經(jīng)徹底結(jié)束。

資金支持也同步跟進(jìn)，2026年新增政府債務(wù)總規(guī)模達(dá)11.86萬(wàn)億元，其中1.3萬(wàn)億元超長(zhǎng)期特別國(guó)債、4.4萬(wàn)億元專(zhuān)項(xiàng)債明確向城市更新傾斜，中央財(cái)政還按區(qū)域?qū)?shí)施城市更新行動(dòng)的城市給予定額補(bǔ)助，東部每城不超過(guò)8億元，中部不超過(guò)10億元，西部不超過(guò)12億元，從資金端為存量提質(zhì)改造保駕護(hù)航。

去庫(kù)存主要有兩大路徑：一是政府、國(guó)企出手收儲(chǔ)，通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債、保障性住房再貸款等資金支持，直接收購(gòu)市場(chǎng)上的存量商品房，再轉(zhuǎn)化為保障性住房、人才公寓、安置房等。

這種方式與上一輪棚改去庫(kù)存不同，不再是讓普通居民加杠桿接盤(pán)，而是由政府主導(dǎo)消化庫(kù)存，既可以緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力，也能快速補(bǔ)充保障性住房供給，同時(shí)激活“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善鏈條，尤其對(duì)老舊小區(qū)房源，還能解決其流動(dòng)性差的問(wèn)題。

二是推進(jìn)“好房子”建設(shè)，也就是“控增量、去庫(kù)存”之后的“優(yōu)供給”。當(dāng)前市面上多數(shù)住房品質(zhì)偏低，尤其是80-100平方米的兩居室，若再加上暗衛(wèi)、東西朝向、手槍?xiě)粜偷葐?wèn)題，貶值速度極快。

如今，居民對(duì)住房的需求已從“有房住”轉(zhuǎn)向“住好房”，房屋品質(zhì)、隔音效果、采光條件、物業(yè)服務(wù)、公攤比例等因素變得越來(lái)越重要。

目前，相關(guān)政策已開(kāi)始優(yōu)化，比如新修住房項(xiàng)目規(guī)范明確住宅層高從2.8米提高到不低于3米，越來(lái)越多的城市允許住宅增加贈(zèng)送面積，未來(lái)住房將向大面寬、短進(jìn)深、南北通透、高得房率的現(xiàn)房轉(zhuǎn)型，徹底告別過(guò)去“樓板薄、層高壓抑、公攤高”的粗放式住宅模式。

2026年的樓市風(fēng)向：加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，是給樓市始于源頭的需求托底；深化住房公積金改革，是給普通購(gòu)房者降門(mén)檻、促消費(fèi)；推進(jìn)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，是從土地根源上解決供需錯(cuò)配的頑疾，這三者相互銜接，共同構(gòu)成了國(guó)家房地產(chǎn)戰(zhàn)略換擋的核心邏輯。

對(duì)普通人而言，購(gòu)房的核心建議只有八個(gè)字：財(cái)務(wù)穩(wěn)妥，認(rèn)清分化。

首先，不要盲目加杠桿，要秉持“多大腳穿多大鞋”的原則，有全款能力再考慮分期，避免被房貸束縛生活；剛需群體不必執(zhí)著于新房、大房，15年房齡以上、通勤便利、價(jià)格親民的老舊兩居室，也是不錯(cuò)的選擇，既能滿(mǎn)足居住需求，又能減輕經(jīng)濟(jì)壓力；若不將就居住品質(zhì)，可重點(diǎn)關(guān)注頭部20城核心地段、有央企背書(shū)的現(xiàn)房，遠(yuǎn)離期房與不實(shí)規(guī)劃承諾，避免踩坑。