最近，房地產政策面出現(xiàn)了一波小高潮！

多個城市紛紛出臺房地產救市新政，集中在 4 月末的兩天，29 號和 30 號，包含全國重點城市深圳、廣州、天津、武漢等。

另外，4 月份還有部分城市出臺了一攬子救市新政，包含鄭州、濟南、珠海、溫州等。

據老楊監(jiān)測，整個 4 月份，全國有 8 個城市出臺一攬子綜合性房地產新政，另有多個城市出臺公積金等相關新政。

今年 4 月份，尤其是月末，地方新政密集程度創(chuàng) 2024 年 11 月份以來最高值。

上一輪樓市大救市為 2024 年的 924 新政和 926 新政，包含宏觀經濟政策、樓市及股市新政。

9 月底至 10 月份，多地政府出臺新政落實中央政策。

該輪小高潮后，全國增量新政長期缺位，地方新政每月發(fā)布零散，直至今年 4 月份再迎一波集中出臺。

我們創(chuàng)新性地構建全國首個房地產政策環(huán)境景氣指數。

指數在零軸以上代表政策面偏暖，數值越大政策越寬松；指數在零軸以下代表房地產政策緊縮、以調控打壓為主。

2011 年以來，政策呈現(xiàn)兩個緊縮時段。

第一次為 2011 年初至 2014 年上半年，第二次為 2019 年至 2022 年上半年。

另有兩次政策寬松期。

一次為 2014 年下半年至 2018 年，另一次自 2024 年 10 月份開始，政策環(huán)境指數超過上一輪寬松高峰期，即 2016 年三季度。

今年4 月份以來地方新政集中出臺，主要有兩方面因素。

第一個原因：落實國家方針。

4 月 28 日政治局會議對房地產政策定調：努力穩(wěn)定房地產市場，扎實推進城市更新。

該定調延續(xù) 2025 年 12 月中央經濟工作會議與當年兩會報告的表述。

會議未釋放更寬松措辭，但穩(wěn)定房地產市場、推動止跌企穩(wěn)仍是中央重要部署。

28 日中央會議召開后，29 號、30 號多個重點城市快速落地地方性救市措施。

比如，天津住建委網站開篇明確：為深入貫徹中央經濟工作會議和中央政治局會議精神，按照市委、市政府部署要求，4 月 30 日，市住建城鄉(xiāng)委等 11 部門印發(fā)《關于優(yōu)化本市房地產市場供給促進住房消費的通知》，更好滿足群眾剛性及多樣化改善性住房需求，推動本地房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

顯而易見，天津新政是在落實 2025 年 12 月中央經濟工作會議精神與 2025 年 4 月 28 日政治局會議精神。

第二個原因，樓市仍未見底。

當前全國房地產市場尚未見底，今年小陽春期間，少數高能級城市成交量反彈明顯，房價暫時止跌。

但高能級城市小陽春行情結束后，5 月、6 月、7 月房價存在重新下跌的可能。

個別高能級城市市場底部未筑牢，全國絕大多數二三四線城市市場底部更未形成。

目前，國家層面暫無增量新政出臺。

在因城施策、地方政府承擔樓市穩(wěn)定主體責任的框架下，多地政府需要主動發(fā)力。

地方政府可使用的政策工具相對有限。天津新政列出 11 條措施，實際支撐力度有限。

深圳政策具備實質利好，當地限購未完全取消，可通過放松限購釋放需求，持有居住證即可在核心區(qū)限購板塊購買一套住房。

廣州限購政策已于 2024 年 9 月在全城范圍內取消，本次新政推出貸款貼息實質舉措。

廣州發(fā)放賣舊買新專項補貼，居民在 2026 年 12 月 31 日前購買新建商品住宅并完成網簽，且在網簽日前后 1 年內出售名下本市二手住宅，可申請補貼。補貼標準為所購新房貸款總額的 1%，單套最高補貼 3 萬元，全市補貼總額 2 億元。

去年 11 月有外媒傳言，國家層面醞釀研究 3 項重要政策，其中包含個人買房貸款貼息，該政策至今未落地。

地方層面南京等城市已階段性推出個人貸款貼息政策，廣州成為一線城市中首個實施個人買房貸款貼息的城市。

廣州貼息政策限定換房需求，需出售舊房后購買新房方可享受優(yōu)惠。

地方財政壓力較大，所以補貼類政策通常設置執(zhí)行期限，比如廣州本次政策執(zhí)行至 2026 年底。

過去兩年，地方新政多以公積金貸款局部放松為主，購房補貼多為階段性發(fā)放，部分城市僅在房展會期間提供專項購房補貼。

當前房地產市場對經濟增長與地方財政收入形成明顯拖累，各地均希望樓市盡快止跌企穩(wěn)。

國家層面增量政策出臺滯后，地方財政能力有限，不實施實質性購房補貼難以激活購房需求。

地方政府需投入財政資源，以換取樓市復蘇、稅收及土地出讓金增長。

這有點像做生意，先要扎本，才有可能賺錢。

舍不得孩子，套不住狼。哈哈。

當前政策已處于歷史最寬松區(qū)間，多年持續(xù)釋放寬松信號，但房價仍未止跌，并不代表政策無效。

定性分析顯示，房地產政策寬松對市場形成正向支撐，本輪市場調整為房地產泡沫出清過程，周期長、壓力大。

因此，本輪政策力度需顯著超過往水平，且保持長期穩(wěn)定，通過多輪政策疊加積累效應，推動市場見底，迎來樓市真正拐點。