（湖貝統(tǒng)籌片區(qū)效果圖） （被豪宅環(huán)繞的白石洲舊改）

最近，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》（以下簡稱《綱要》）正式出爐。

《綱要》提到要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。加快推進城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能，推進老舊樓宇改造等。

由此看出，2021年城市更新的重要地位再次升級。

從棚戶區(qū)改造到老舊小區(qū)改造，再到提出實施城市更新，中央層面對于城市更新的認識與推動正在不斷深入。

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城市更新熱度攀升 政策密集出臺

據(jù)文君了解，今年政府工作報告中提出，“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量”，未來五年城市更新的力度將進一步加大。老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要組成部分，2020年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個，超額完成去年政府工作報告中提出的3.9萬個目標。今年，老舊小區(qū)改造數(shù)量進一步提升，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，較2020年實際完成量增加約1.3萬套，由此帶來的社區(qū)服務(wù)規(guī)模也將進一步增加。

根據(jù)百度指數(shù)統(tǒng)計，兩會期間城市更新的搜索熱度不斷攀升，達到近幾個月以來的最高值。城市更新寫入政府工作報告后，重要地位被再次提高，實施城市更新行動成為各地方未來工作的重點，人大代表委員紛紛為城市更新的發(fā)展建言獻策。

（來源：百度指數(shù)圖&城市更新搜索指數(shù)）

隨著中國城鎮(zhèn)化進程從過去的“粗放式發(fā)展”進入“精細化運營”時代，城市更新的需求也在不斷強化。

目前中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，北上廣深等一線城市的城鎮(zhèn)化率均超過85%，未來城市建設(shè)不再盲目追求規(guī)模擴張，中國城鎮(zhèn)化將從外延擴張向內(nèi)涵發(fā)展轉(zhuǎn)變，城市更新需求巨大。

這需求激增的背后，是大中城市面臨的迫切更新需求。

拿深圳來說，為了更好地推動城市更新進程發(fā)展，最早于2004年發(fā)布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，對城中村改造的相關(guān)規(guī)定提出要求。

2009年在全國率先提出“城市更新”概念，并出臺了《深圳市城市更新辦法》為其綱領(lǐng)性文件，在此基礎(chǔ)上制定了《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》、《關(guān)于城市更新實施工作若干問題的處理意見》等多項配套政策、專項規(guī)定及指導(dǎo)意見等，覆蓋了計劃、規(guī)劃、實施主體確認、用地審批等全流程管理規(guī)范，并常態(tài)化的針對出現(xiàn)的問題出臺“打補丁”政策，形成完善的制度保障。

2020年7月出臺的《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》，明確舊住宅區(qū)簽約面積與簽約人數(shù)雙95%后可征收；城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數(shù)單95%后可征收，進一步鞏固了深圳城市更新市場預(yù)期。2020年12月30日，《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》通過人大表決，2021年3月正式實施，對城市更新行業(yè)發(fā)展具有里程碑式意義。

政府是城市更新的頂層設(shè)計者，通過制定城市更新政策，進一步明確城市土地如何使用、未來空間如何發(fā)展、市場積極性如何調(diào)動等的問題。同時，政策也將在探索中不斷完善，有助于加速推動我國城市更新的發(fā)展進程。

對房企而言，在內(nèi)生性迫切的更新需求和外部政策的大力推動下，房企作為城市建設(shè)與運營的重要主體也將迎來更大的發(fā)展契機。

特別是近期政策新框架形成，“三條紅線”、“五檔分類”、22城“兩集中”供地等政策的出臺，房企將面臨越來越大的資金壓力，重點城市的土地市場交易也將更加火熱，優(yōu)質(zhì)地塊的拿地成本或?qū)⒕痈卟幌隆?/p>

目前，已有多家房企探索多元化的拿地渠道，緊抓市場機遇積極參與城市更新項目，進一步補充土地儲備，而這也正是房企增加土儲的一個有效方式。

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華潤置地立項土儲規(guī)模 深圳No.1

城市更新已成為房企獲取深圳土地的重要賽道。

近期，合一城市更新統(tǒng)計了百強房企在深城市更新計劃立項土儲規(guī)模（按已計劃公告項目拆除規(guī)模進行土儲統(tǒng)計，若百強房企進在深無更新項目，則不列示）和深圳市城市更新計劃立項土儲規(guī)模前50強房企（按已計劃公告項目拆除規(guī)模進行土儲統(tǒng)計）。

◆◆計劃階段◆◆

百強房企在深城市更新計劃立項土儲規(guī)模

（備注：按已計劃公告項目拆除規(guī)模進行土儲統(tǒng)計，若百強房企進在深無更新項目，則不列示。）

深圳市城市更新計劃立項土儲規(guī)模前50強房企

（備注：按已計劃公告項目拆除規(guī)模進行土儲統(tǒng)計。）

由此圖表我們可以發(fā)現(xiàn)，百強房企在深圳城市更新計劃立項土儲規(guī)模第1名是華潤置地，立項土儲352.81公頃。

其次是素有“舊改專家”之稱的佳兆業(yè)，立項土儲276.59公頃。

第三名則是卓越集團，立項土儲254.10公頃。

恒大和萬科分列榜單第4和第5。

再來看看深圳市城市更新計劃立項土儲規(guī)模前50強房企中，華潤置地、佳兆業(yè)、卓越前三的位置沒變，到了第4名，榜單開始有變化了。

鴻榮源超越恒大，奪得第4名；宏發(fā)、寶安實業(yè)集團、海岸城控股土儲規(guī)模排在萬科前面。

從這里可以看出，深圳本土房企的舊改土儲規(guī)模不容小覷。

文君認為，品牌房企想要在深圳多拿地塊，通過城市更新的方式獲取土地資源未來必然是一種趨勢，由于城市更新項目開發(fā)周期長、需要協(xié)調(diào)的相關(guān)利益復(fù)雜，參與門檻相對更高，有助于鍛煉房企綜合開發(fā)能力，增強企業(yè)實力。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，通過城市更新加強與城市發(fā)展的融合，不僅能夠提升房企自身競爭力，同時也能激發(fā)城市發(fā)展的活力。

聰明的房企們，你們get到了嗎？

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三月房企搶跑深圳城市更新賽道

進入3月，深圳各區(qū)開始披露城市更新項目進展工作。

文君了解到，綠景、鴻榮源、華潤置地、深圳新世界集團等品牌房企在陽春3月新納舊改土儲，紛紛搶跑城市更新賽道。

華潤置地：羅湖湖貝要建500米高地標建筑

3月12日，羅湖區(qū)發(fā)布東門街道湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元規(guī)劃的公告。

項目位于羅湖區(qū)東門街道，南側(cè)為深南大道，北側(cè)為現(xiàn)狀中興路，東側(cè)為文錦中路，西側(cè)為東門中路。湖貝城市更新統(tǒng)籌片區(qū)用地面積400701.8㎡，拆除用地面積301307.1㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積155462.1㎡，規(guī)劃容積2005590㎡，規(guī)劃容積率12.9。

據(jù)悉，湖貝村地處東門商業(yè)旺區(qū)的中心地帶，始建于明成化年間，現(xiàn)存三縱八橫的寸羅布局、懷月張公祠以及上百間特色名居，是典型的廣府系巷式排屋村。

據(jù)了解，由于該項目涵蓋舊城中村、舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)等不同更新類型，共計40公頃統(tǒng)籌片區(qū)，93宗地，34處零星用地。此外，項目拆遷成本高昂，共30公頃拆除范圍，77萬㎡拆賠建筑，涉及1600戶舊住宅區(qū)、2000戶村民、42家業(yè)主、11家區(qū)屬單位、19家市屬單位、預(yù)計需要25億過渡安置費。不論從涉及拆遷談判的業(yè)主數(shù)量和規(guī)劃、拆遷難度、拆遷成本等方面都被譽為“深圳城市更新之最”。

湖貝舊村改造計劃始自1992年，先后有10多家發(fā)展商先后進駐，都因難度太大而無法實施。直到2012年9月23日，在第一次股東會議暨湖貝舊村城市更新意愿表決大會上，1000多名湖貝股份公司股民簽字表決改造意愿。超過97%的股民在會上舉手同意并簽字，確定由華潤置地作為開發(fā)主體，對湖貝舊村進行城市更新改造。

華潤置地是央企華潤集團旗下的城市綜合投資開發(fā)運營商，業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、城市更新、物業(yè)服務(wù)等，于1994年改組成立，1996年在香港聯(lián)交所上市，華潤集團2010年首次躋身世界500強。

2021年3月1日，湖貝統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元C2地塊(含中央?yún)^(qū))國際競賽中期匯報會在羅湖商務(wù)中心45樓大會議室召開。中國工程院院士孟建民領(lǐng)銜專家團隊參會，羅湖區(qū)城市更新和土地整備局主要負責(zé)人及相關(guān)人員參加會議。

湖貝城市統(tǒng)籌片區(qū)中央?yún)^(qū)由C2、C3、C6、C7四地塊共同組成，整個中央?yún)^(qū)北承思貝路，東接翠園路，南鄰湖貝路，西接懷月路。

其中中央?yún)^(qū)500米地標性建筑“湖貝塔”（C2地塊）與百年湖貝古村（C6地塊）共存共建，是深圳市文化傳承與創(chuàng)新發(fā)展的聚焦點；同時還包括一個24小時全開放城市公園（C3地塊）及建筑面積達26000㎡的市政文體設(shè)施（C7地塊）。

C2地塊作為湖貝片區(qū)統(tǒng)籌項目中區(qū)即核心重點區(qū)域，除了考慮自身定位外，還需整體處理與周邊C6古村落、C3中央公園及C7文化設(shè)施的關(guān)系，營造出舊村、公園與文化“三位一體、無界融合”的人文公共綠心，因此整個中央?yún)^(qū)需要統(tǒng)一在國際競賽階段考慮設(shè)計。

鴻榮源：龍華大浪舊改再落1子 鄰近陽臺山東地鐵站

3月16日，龍華區(qū)發(fā)布大浪街道賴屋山城市更新單元規(guī)劃（草案）公示，申報主體為深圳市鴻榮源實業(yè)有限公司。

項目位于大浪街道西北部片區(qū)，處于布龍路與華繁路交匯處西北側(cè)。

更新單元用地面積91676.1㎡，拆除用地面積89463.2㎡，其中開發(fā)建設(shè)用地面積46941. 9㎡(含劃入國有未出讓零星用地2212.9㎡)。規(guī)劃容積為441390㎡，規(guī)劃容積率9.4。

其中住宅208545㎡(含公共租賃住房28295㎡)，商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑217060㎡，公共配套設(shè)施15785㎡(含12班幼兒園4800㎡(占地3969.4㎡)，公交首末站2900㎡，社區(qū)健康服務(wù)中心1000㎡，老年人日間照料中心750㎡，文化活動室2000㎡，社區(qū)管理用房300㎡，社區(qū)警務(wù)室100㎡，便民服務(wù)站(社區(qū)服務(wù)中心) 400㎡，社區(qū)級公共配套用房2275㎡，郵政所100㎡，公共充電站700㎡，垃圾轉(zhuǎn)運站(含再生資源回收站、環(huán)衛(wèi)工人作息房、公共廁所) 460㎡)。另配建社區(qū)體育活動場地占地面積2200㎡，物業(yè)服務(wù)用房按照《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》予以核定。

深耕深圳二十余年的鴻榮源，如今在深圳擁有超1000萬㎡土地儲備，擁有超大體量的土地儲備面積，以壹城中心、壹方中心、鴻榮源金融中心等項目為起點，鴻榮源在城市核心區(qū)域創(chuàng)建系列百萬平米超大型項目，布局大城版圖。

目前僅在龍華地區(qū)就擁有民治第三工業(yè)區(qū)舊改、寶山工業(yè)區(qū)舊改、牛湖老村片區(qū)舊改、清湖老村舊改、賴屋山城市更新單元等十幾個項目，還拿下了龍華觀城第一期城市更新單元、寶安鐘屋黃田舊村城市更新單元等巨無霸項目。

深圳新世界操盤香蜜湖華泰舊改

3月16日，福田區(qū)發(fā)布景田南區(qū)[華泰小區(qū)]城市更新單元規(guī)劃（修改）公示。

福田區(qū)景田南區(qū)[華泰小區(qū)]城市更新單元于2011年9月取得更新單元規(guī)劃批復(fù)。

項目位于福田區(qū)蓮花街道，北靠景田南路，南臨新聞路，西至香梅路，東鄰合正名園。

修改內(nèi)容如下:

(一)根據(jù)《深圳市城市更新和土地整備局關(guān)于2000國家大地坐標轉(zhuǎn)換的通知》，自2020年10月8日起，新產(chǎn)生的涉及空間位置的城市更新和土地整備項目須全部使用2000國家大地坐標系。坐標轉(zhuǎn)換后，更新單元拆除用地面積為55013.5㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積為46442.4㎡。

(二) 03-02-05地塊和03-02-06地塊的地下空間連通，且地下連通通道應(yīng)滿足消防、設(shè)備管線敷設(shè)、人防設(shè)計規(guī)范及地下通道設(shè)計規(guī)范等要求。

據(jù)了解，香蜜湖華泰小區(qū)位于福田區(qū)香梅路與新聞路交匯處東北角，小區(qū)始建于1984年，距今已經(jīng)有37年的歷史。小區(qū)占地面積約5.5萬㎡，由1棟綜合樓、18棟住宅樓和8棟單身宿舍樓及部分構(gòu)筑物組成，歸屬深圳華泰實業(yè)有限公司（以下簡稱華泰公司），居住近900戶住戶。

早在2005年福田區(qū)政府就正式認定華泰小區(qū)為“舊城區(qū)”，并于2010年納入城市更新計劃。不過，由于各種復(fù)雜的歷史遺留問題，直到2017年，才逐步形成搬遷補償安置方案。2018年3月5日，項目啟動簽約。2021年2月23日，福田香蜜湖華泰小區(qū)城市更新項目完成了拆遷工作。

（華泰小區(qū)舊貌）

項目由深圳新世界集團操盤，該公司早期以上梅林舊村改造為依托，迄今，公司成功開發(fā)了新世界紅梅苑、新世界梅沁樓、新世界荔園閣一期、二期、新世界山月居、新世界鹿茵翠地、新世界家園、新世界商務(wù)中心、無錫新世界國際、新世界四季御園、新世界四季山水一、二期等多個住宅小區(qū)，施工建筑面積達200多萬㎡。目前正在開發(fā)建設(shè)的大型項目有新世界臨海攬山、新世界四季城廣場等多個項目。

據(jù)了解， 更新后的華泰小區(qū)將科學(xué)規(guī)劃和調(diào)整建筑空間布局，配備大型商業(yè)中心、休閑會所、泳池、健身房等，將進一步升級居民生活品質(zhì)，成為香蜜湖美麗的人居家園，城市中心的靚麗風(fēng)景。

（項目規(guī)劃圖）

綠景集團：白石洲舊改提速

3月18日，南山區(qū)發(fā)布沙河五村城市更新一期實施主體的公示。

沙河五村城市更新單元東臨華僑城，西臨沙河?xùn)|路，南抵深南大道，北至香山西街。

沙河五村更新單元即白石洲舊改，白石洲曾號稱深圳人口最密集的城中村。村后有山，山上多石，石白且巨，故曰“白石洲”。白石洲地處關(guān)內(nèi)最核心的地段，東鄰華僑城世界之窗、歡樂谷，西與高新科技園僅隔一站地鐵。核心地段加上低廉的房租，這片0.6平方公里的土地曾吸引了15萬外來人口租住于此，是深圳最知名的“城中村”。

南山區(qū)沙河街道沙河五村更新單元規(guī)劃項目被列入《2014年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，項目專規(guī)已經(jīng)2018年第15次建環(huán)委會議審批，并取得正式批復(fù)，于2021年3月15日進行規(guī)劃修改公告,申報主體為深圳市白石洲投資發(fā)展股份有限公司。

其中一期項目主要位于新塘街與上白石街之間。該更新單元規(guī)劃已批，其中一期項目拆除用地面積104918.7㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積61539.4㎡。

該一期項目拆除用地范圍內(nèi)涉及四個地塊，用地面積合計104918.94㎡（與規(guī)劃修改批復(fù)基本一致），具體為：一個地塊為城中村用地，用地面積90360.59㎡，為深圳市白石洲實業(yè)股份合作公司用地；一個地塊屬T308-0029宗地，用地面積6140.11㎡，為深圳市河宇實業(yè)有限公司用地；一個地塊屬T308-0001宗地，用地面積7724.16㎡，為深圳市綠晟投資發(fā)展有限公司用地；剩余為國有未出讓用地，用地面積694.08㎡。

該一期項目拆除用地范圍內(nèi)包括96棟建筑物，總建筑面積169918.38㎡，現(xiàn)狀主要為廠房、私宅、宿舍，涉及54位權(quán)利人（1份搬遷補償協(xié)議為1位權(quán)利人）。其中，辦理了房地產(chǎn)登記45226.71㎡，分別是：深圳市河宇實業(yè)有限公司13326㎡、深圳市綠晟投資發(fā)展有限公司31900.71㎡，剩余未辦理房地產(chǎn)登記124691.67㎡，相關(guān)建筑物權(quán)屬由深圳市白石洲實業(yè)股份合作公司、深圳市綠景天盛實業(yè)有限公司聯(lián)合在2021年2月7日《深圳商報》A02版進行了公示。

一期落實01-06、01-07、01-08、01-09、01-10地塊及上白石街、沙河街北段、中心路北段、華夏街北段、新塘街東段等的拆除責(zé)任，完成01-08、01-10地塊的建設(shè)，落實老年人日間照料中心、公交首末站、110kV變電站、社區(qū)菜市場、便民服務(wù)站（社區(qū)服務(wù)中心)、社區(qū)管理用房、社區(qū)警務(wù)室、文化活動室、社區(qū)體育活動場地、公共廁所、郵政所的建設(shè)。

實施主體為深圳市綠景天盛實業(yè)有限公司，該公司的實際控制人為深圳市綠景企業(yè)管理集團有限公司。

綠景成立于1984年，是一家多元化國際企業(yè)集團，擁有房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、金融投資平臺以及高新科學(xué)技術(shù)三大核心產(chǎn)業(yè)板塊。綠景很少通過招拍掛拿地，90%以上的地皮都是通過城市更新的模式獲取，深圳區(qū)域先后開發(fā)過綠景香頌、綠景虹灣、綠景山莊、藍灣半島等多個知名項目，未來還將陸續(xù)啟動白石洲項目、黎光舊村項目等城市更新單元。

來源：文君言，素材引用自合一城市更新、中指研究院，轉(zhuǎn)載請務(wù)必注明！