“看房時銷售都告訴我們是公寓，等簽完合同我們才發(fā)現(xiàn)性質(zhì)是辦公。”深圳市民劉艷（化名）向讀創(chuàng)/深圳商報爆料稱，她購買的位于福田華強北恒邦壹峯的項目，開發(fā)商將辦公樓改造成公寓并對外銷售，單價高達8.8萬元/平方米，質(zhì)疑開發(fā)商虛假宣傳。

想買公寓卻變成寫字樓

2019年4月，市民劉艷花了450多萬元，購買了位于華強北恒邦時代大廈1棟1單元的一套房產(chǎn)，面積53平方米，層高4.5米，產(chǎn)權(quán)40年，房間被改造成兩房一廳loft的格局，單價8.8萬元/平方米。“我購買前一直和銷售強調(diào)我只要公寓，銷售也明確告訴我是公寓，后來我就交了定金。”

劉艷回憶，開發(fā)商將每套房改造成了兩室一廳的格局，有獨立廚衛(wèi)，可拎包入住，跟普通的住宅公寓沒有區(qū)別。“所以當時銷售告訴我們是公寓，也就沒有懷疑了?！?/p>

劉艷簽訂完合同，合同上的兩個字讓她大吃一驚。在合同的第三條赫然寫著用途為“辦公”。“我一下子懵了，寫字樓和公寓的價格相差可不止一倍??！”

記者查詢鏈家官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，華強北附近一帶的華強廣場、東風大廈 、新聞大廈（二手寫字樓）等寫字樓，每平方米均價為4萬、2.8萬、1.8萬元/平方米，而劉女士購買的性質(zhì)為辦公的房產(chǎn)單價竟高達8.8萬元。

鏈家官網(wǎng)顯示，恒邦時代大廈又名恒邦壹峯，位于福田區(qū)振華路89號，但官網(wǎng)明確顯示為辦公產(chǎn)品，均價為8.8萬元/平方米。

“我因為買這個樓，資金徹底被套牢了，現(xiàn)在開發(fā)商也不聞不問，我們只能起訴他們。”劉女士表示，開發(fā)商涉嫌欺詐銷售，他們業(yè)主發(fā)現(xiàn)購買的房產(chǎn)并非公寓后，多次找開發(fā)商理論，要求退款但均遭到拒絕，并且開發(fā)商態(tài)度蠻橫。

住建局官網(wǎng)資料顯示，該項目名稱為恒邦時代大廈，開發(fā)商為深圳恒邦偉業(yè)投資集團有限公司，發(fā)證日期為2017年04月27日，項目為2棟，其中用途為商務公寓的面積為1396.42平方米，僅有37套，用途為辦公的面積為31295.21平方米，總共有763套。

辦公樓改造公寓涉嫌違規(guī)

事實上，深圳對商業(yè)辦公產(chǎn)品改建公寓早就有明確規(guī)定。2017年，深圳市規(guī)劃國土委便發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設計管理工作的通知》，對商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積、改建等行為進行嚴格限制。

今年7月9日，深圳市規(guī)資局出臺了《關于公開征求〈關于進一步加大居住用地供應的若干措施〉（征求意見稿）》，該意見稿中提到，在保障總體用地結(jié)構(gòu)均衡的前提下，逐步提高居住和公共設施用地規(guī)模和比例，允許商業(yè)改居住，商品房占比可達到30%，不止商業(yè)用地，舊改里面的商業(yè)部分也可以改成居住性質(zhì)。

深圳規(guī)劃和自然資源局福田管理局工作人員告訴記者，此政策的前提是需在項目建設前，提前變更土地性質(zhì)，如沒有變更，是不能將辦公樓改造成公寓對外出售的，此舉是違規(guī)行為。

天眼查資料顯示，深圳恒邦偉業(yè)投資集團有限公司注冊資本20000萬元人民幣，法定代表為郝占偉。

記者就此聯(lián)系到該項目銷售中心，詢問是否仍有在售公寓，銷售人員明確表示仍有公寓在售，項目均價為8.2萬元/平方米，最大面積53平，內(nèi)部為三房loft格局，層高4.5米。記者進一步詢問該項目是何性質(zhì)的房產(chǎn)，銷售人員則改口為商辦類產(chǎn)品，并非住宅公寓。

針對市民反映的開發(fā)商虛假宣傳問題，北京市盈科（深圳）律師事務所律師鄭博恩分析，欺詐行為包括積極的行為和消極的行為，前者即故意告知對方虛假情況，后者即故意隱瞞真實情況，如未履行瑕疵告知義務等。

鄭博恩律師指出，在商品房銷售過程中，開發(fā)商的相關行為是否存在欺詐，主要看購房者陷于錯誤認識與開發(fā)商的行為是否有因果關系。應當考察開發(fā)商是否存在故意隱瞞真實情況的行為，或者明知告訴消費者虛假情況會使其陷入錯誤認識，又放任這種結(jié)果發(fā)生，致使購房者在違背真實意愿情況下，與之訂立合同。

鄭博恩律師表示，如遇此類問題，購房者可根據(jù)上述條件，提供相關的證據(jù)，比如樣板房的照片，銷售的承諾等相關證據(jù)予以證實，也可以向相關的行政部門反映，要求對開發(fā)商的虛假宣傳行為進行處罰。

2017年9月22日，深圳市人民政府辦公廳頒布《深圳市人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，第十一條規(guī)定：允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。廣東大匠律師事務所律師尹華筠表示，根據(jù)上述規(guī)定，符合條件的商業(yè)用房按規(guī)定程序經(jīng)依法審批后，可以改建為租賃住房。

深圳市住房和建設局關于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知(征求意見稿)，明確了改建條件及改建要求。

改建條件：“既有商業(yè)和辦公用房應同時符合以下條件方可改建”

（一）已辦理不動產(chǎn)首次登記且不動產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)；

（二）不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押登記等他項權(quán)益的，應取得所有他項權(quán)益人同意；

（三）以宗地或者棟為單位；不能以宗地或者棟為單位的，改建部分應當相對獨立且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）?！?/p>

改建要求：如結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、用途限制、綠色改建、技術(shù)標準等。

尹律師認為，如果開發(fā)商事先未取得行政主管部門同意，擅自改建、銷售的行為，應認定為違法行為。

以上文章來源于深圳商報，作者黃磊