正文前，是我個(gè)人觀點(diǎn)。照目前形勢來看，國家開始深受紓困房地產(chǎn)。也許是后知后覺，也許是之前沒有預(yù)計(jì)一旦鎖緊這個(gè)行業(yè)，產(chǎn)生的波動(dòng)是千瘡百孔。前幾天恒大，佳兆業(yè)，花樣年等等等龍頭爆雷的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)周邊行業(yè)全部一股腦的綠油油。房地產(chǎn)無疑是中國特色經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，當(dāng)開始鎖緊地產(chǎn)的時(shí)候，整個(gè)金融市場嘩然。

其實(shí)龍頭暴雷只是表象，其中25%的地產(chǎn)債券，會(huì)導(dǎo)致龍頭以外的公司破產(chǎn)清算。所以紓困房地產(chǎn)等于挽救中國金融。這邊提醒手上有地產(chǎn)類股票的朋友注意進(jìn)場和離場的節(jié)奏，以免踏入深淵。

宗下是正文部分：

人民銀行22日公告稱，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2021年11月22日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，持平于上月。

了解到，LPR報(bào)價(jià)未變主要有兩個(gè)原因：MLF利率未變、銀行邊際資金成本平穩(wěn)。此次報(bào)價(jià)后， LPR自去年5月以來連續(xù)19個(gè)月保持不變 ，顯示貨幣政策保持穩(wěn)健。

雖然這一年多來LPR并沒有變化，但整個(gè)市場早已翻天覆地。

平靜水面下的暗流涌動(dòng)

經(jīng)過兩年多的持續(xù)推進(jìn)，LPR 改革取得了重要成效：LPR已經(jīng)成為銀行貸款利率的定價(jià)基準(zhǔn)，金融機(jī)構(gòu)絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準(zhǔn)定價(jià)，即“企業(yè)貸款利率=LPR報(bào)價(jià)+點(diǎn)差”。

從今年的貸款利率看，雖然LPR保持不變，但一季度貸款利率環(huán)比上行，二季度環(huán)比下降，三季度貸款利率再度環(huán)比上行。

央行《三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，9 月貸款加權(quán)平均利率為5.00%，環(huán)比6月上升0.07個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)來看，除票據(jù)融資利率有較大幅度下行外， 其余利率均有所抬升 。

除利率外全國各地今年的買房人都普遍反映，今年辦貸款實(shí)在太難了！

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月90城房貸平均放款周期為74天，較9月有所延長。記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，雖然包括上海、南寧、煙臺(tái)、鄭州等城市的放款周期較9月有所縮短，部分城市房貸放款周期存在邊際回暖的跡象，但并不絕對，整體房貸周期延長成普遍狀態(tài)。

疊加各省市的限購等政策，不是大家一瞬間都沒了買房的需求，而是大部分人根本就沒法買房了，畢竟能全款買房的土豪全市場也不到1%，地主家也沒有余糧??！

舊的時(shí)代已然謝幕

新的時(shí)代正在開啟

上周的央行三季度“貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”中，明確指出：目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì)改變。

這就在向全市場宣告，監(jiān)管層已經(jīng)注意到目前市場上的諸多風(fēng)險(xiǎn)了，但是他們不會(huì)坐視不管，因?yàn)橐磺卸荚谒麄兊恼瓶刂?，房價(jià)不會(huì)大跌，市場不會(huì)崩盤，

目前已經(jīng)暴雷的房企風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)造成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，更不會(huì)像更廣的范圍擴(kuò)散，影響了市場的整體健康發(fā)展態(tài)勢。

日前，銀保監(jiān)會(huì)在回答記者的相關(guān)問題時(shí)表示，10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定，其中個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。

這對剛需購房者來說，無疑是一大利好消息。其實(shí)早前在新聞發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人就已表示，要保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者給予支持。

也意味著剛需購房者被重點(diǎn)照顧，同時(shí)也體現(xiàn)出了房地產(chǎn)的金融屬性正逐漸降低，住房正逐漸回歸居住屬性。

那么，政策放松了，金融開始滴灌了，是否意味著迅速反彈？這個(gè)回答只能說： 舊的時(shí)代已然謝幕，新的時(shí)代正在開啟！

那么新的時(shí)代是怎樣的時(shí)代？

在這次的報(bào)告中同樣給出了答案：牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，

保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度 ，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

未來的地產(chǎn)金融調(diào)控將會(huì)是一項(xiàng)長遠(yuǎn)的政策，這必然會(huì)導(dǎo)致市場的極大分化，大致會(huì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

第一，未來的金融資源會(huì)更加的向央企、國企這種有實(shí)力，發(fā)展穩(wěn)健，以產(chǎn)品和質(zhì)量取勝的房地產(chǎn)企業(yè)集中，那些靠高杠桿和高周轉(zhuǎn)，甚至只囤地不開發(fā)，只會(huì)玩金融而不注重產(chǎn)品質(zhì)量的房企將逐漸被市場淘汰。

第二，這些被政策青睞的企業(yè)會(huì)將更多的資源投入高能級的城市，和這些城市中的核心區(qū)域，這種現(xiàn)象在這輪周期中表現(xiàn)的非常明顯。

第三，未來的政策會(huì)更加傾向于剛需和剛改人群，這點(diǎn)可以很明顯的從最近的房貸審批效率中看出，那些首次貸款的人群要比有過多次房貸記錄的人審批時(shí)效要快很多。

預(yù)售向準(zhǔn)現(xiàn)房的轉(zhuǎn)向

值得一提的是期房預(yù)售制度的加強(qiáng)，推動(dòng)了準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代進(jìn)程的加速。

據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，僅8月份以來，已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮(zhèn)江、衡陽、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京等超10城陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)文件，重點(diǎn)加強(qiáng)對新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管，維護(hù)市場交易平穩(wěn)健康。

過去與開發(fā)商，銀行、購房者、地方政府捆綁的時(shí)間已經(jīng)太久，糾葛太深。

或許大破之后才能大立，房地產(chǎn)行業(yè)的才能迎來全新的發(fā)展！

來源：央行、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、米宅、魔都財(cái)觀等

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