調(diào)控年年有，今年特別多。

據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，8月地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)井噴，達(dá)到創(chuàng)年內(nèi)單月新高的54條，房地產(chǎn)發(fā)展如火如荼的惠州也位列其中。

從惠州被住建部約談，到“惠八條”政策出臺(tái)，惠州樓市供需兩側(cè)一直持續(xù)下滑，金九銀十也一度失色，成交量慘淡無(wú)比。

曾經(jīng)瘋狂拿地?cái)U(kuò)建，現(xiàn)在房企頻頻暴雷，有藍(lán)光、恒大，新力、佳兆業(yè)等房企大鱷紛紛深陷泥淖。

此次政策涉及到了樓市的每一個(gè)環(huán)節(jié)，不僅是惠州史上最嚴(yán)調(diào)控，也是最全面的一次。

惠州新政施行已過(guò)去三個(gè)月，8、9、10月樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)已出，那新政后三個(gè)月，市場(chǎng)表現(xiàn)具體如何呢？我們一起來(lái)看看！

土拍

多規(guī)則限制，土拍連續(xù)爆冷！

在今年上半年，土拍市場(chǎng)樓面價(jià)持續(xù)上漲，熱度走高，甚至突破了"9"字頭，多次刷新惠州TOP10樓面價(jià),而位于中海金山湖島內(nèi)地塊樓面價(jià)達(dá)9161元/㎡，如此火熱土拍市場(chǎng)，新政一盆水就澆滅了。

新政之后，各月份土拍市場(chǎng)的成交情況：

8月：成功出讓4宗涉宅用地，總出讓面積10.11萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲42%，同比下跌70%；成交金額18.18億，環(huán)比上漲22%，同比下跌3%；成交面積同比下降70.22%，成交金額同比下降4.61%。

9月：僅有一宗地塊成交，且為村企合作用地。其中，博羅地塊三宗地終止出讓。

10月：掛牌10宗經(jīng)營(yíng)性用地，總面積約24.4萬(wàn)，環(huán)比下跌37%，同比下跌62%;多數(shù)采取“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”供地方式。最終結(jié)果，成交4宗，1宗終止出讓，5宗均遭流拍。

圖源：安居客

從整體來(lái)看，8月份因受新政的影響，多宗地終止掛牌。競(jìng)拍者都變得比較謹(jǐn)慎些，9月更是慘淡收?qǐng)觯瑑H成交一宗。同樣，10月土拍市場(chǎng)涼意十足，底價(jià)成交、終止出讓、流拍層出不窮.....

圖源：網(wǎng)絡(luò)

不得不說(shuō)，新政出臺(tái)之后，惠州土拍市場(chǎng)一度爆冷，難有”地王“頻現(xiàn)的狀態(tài)，只能期待在下一個(gè)周期土拍市場(chǎng)能有好的消息到來(lái)。

新房

成交量低迷，金九銀十失色

事實(shí)上，新政出臺(tái)的八月份影響還不是太明顯，緊接著金九銀十的節(jié)點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)，成交量才開(kāi)始出現(xiàn)斷崖式下滑，“金九”未能如期令惠州樓市出現(xiàn)短暫回暖，銀十也如期爽約，市場(chǎng)進(jìn)入冰河時(shí)期。迎來(lái)供應(yīng)量和成交量的雙重下挫。

據(jù)惠州中原研究中心監(jiān)測(cè)顯示，供應(yīng)方面，8月集中供應(yīng)套數(shù)為5855套，供應(yīng)面積約59.42萬(wàn)㎡，供應(yīng)面積同比下跌69.34%。

成交方面，惠州新房在線均價(jià)13024元/㎡，環(huán)比上漲0.46%，8月惠州新房住宅共網(wǎng)簽成交6078套，網(wǎng)簽面積約64.04萬(wàn)㎡，網(wǎng)簽面積同比下跌72.77%。

在TOP10排行榜中，華發(fā)旭輝鉑鉆四季以網(wǎng)簽184套位居8月成交榜首，成交面積約2萬(wàn)㎡，潼湖鳳鳴灣花園及曦悅灣畔花園緊隨其后。

圖源：惠州中原研究中心

9月集中供應(yīng)套數(shù)為18547套，供應(yīng)面積約184.98萬(wàn)㎡，供應(yīng)面積同比下跌33.10%。

當(dāng)月，惠州新房整體價(jià)格有所下跌，惠州新房在線均價(jià)12863元/㎡，環(huán)比下跌1.24%，9月惠州網(wǎng)簽跌入冰點(diǎn)，全市新建商品住宅僅網(wǎng)簽5558套，成交面積57.634萬(wàn)㎡，網(wǎng)簽面積同比下跌67.25%。

在TOP10排行榜排名中，碧桂園中洲云麓花園以239套的網(wǎng)簽量摘得桂冠，恒大翡翠華府和牧云溪谷分別以136套與117套的成績(jī)位列第二、第三名。

圖源：惠州中原研究中心

到了10月，依然寒氣逼人，共計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)為6048套，供應(yīng)面積約65.33萬(wàn)㎡，環(huán)比下跌68.75%。

雖然10月惠州新房整體價(jià)格有所上漲，新房在線均價(jià)12943元/㎡，環(huán)比上漲0.62%；但成交量依然慘敗，10月惠州新房住宅共網(wǎng)簽成交4416套，網(wǎng)簽面積約47.05萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑18.35%，同比下滑74.18%。

在TOP10排行榜中，龍熙花園以網(wǎng)簽104套位居10月成交榜首，成交面積約1.61萬(wàn)㎡，昊翔源壹城中心緊隨其后。

圖源：惠州中原研究中心

新政施行后3個(gè)月，惠州樓市整體成交維持低位穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，在信貸政策持續(xù)收緊、房貸利率依舊高企的情況下，雖然開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠促銷層出不窮，力度頗大，但購(gòu)房需求并不買賬，觀望情緒持續(xù)濃厚。

市場(chǎng)的低迷，不僅僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上的顯著下滑。據(jù)稱，因?yàn)榭蛻舨簧祥T，打不動(dòng)市場(chǎng)，重度依賴中介渠道的惠灣市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了中介門店的大面積關(guān)閉潮，很多此前以此為生的小中介公司也已紛紛倒閉。

二手房

利率高企，銀行停貸

而關(guān)于二手房市場(chǎng)，8、9、10月份釋放出來(lái)的消息更多的是關(guān)于利率與額度的問(wèn)題，從今年6月左右起，部分銀行出現(xiàn)停貸及暫停收單的情況，截至目前依然沒(méi)有放松。隨后在九月，惠州二套利率破7.5%！排名位于全國(guó)前列！

值得注意的是，按照最實(shí)際的劃分，5.5%以下是低檔利率，5.5%-6.5%屬于中檔利率，6.5%-7%屬于高檔利率，7%以上屬于“勸退利率”。惠州的首套及二套房貸的平均利率分別達(dá)到了6.5%及6.7%，已然處于高檔利率的檔位之中。這對(duì)本來(lái)就活躍度極低的惠州二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑雪上加霜。

我們?cè)賮?lái)看看8、9、10月二手房?jī)r(jià)格：

8月，惠州新房二手房整體價(jià)格均有所微漲，二手房整體掛牌均價(jià)10667元/㎡，環(huán)比上月上漲0.36%。

9月，惠州新房整體價(jià)格有所下跌，二手房?jī)r(jià)格持漲，整體掛牌均價(jià)10688元/㎡，環(huán)比上月上漲0.2%。

10月，二手房?jī)r(jià)格下跌，整體掛牌均價(jià)10670元/㎡，環(huán)比上月下跌0.18%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：安居客

由于目前樓市行情持續(xù)低迷，信貸政策的持續(xù)收緊，此前，政府多次在重要會(huì)議上，提及到了房地產(chǎn)，并且表示要維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，信貸政策有可能適度放松，二手房貸款利率下降。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月監(jiān)測(cè)的100+個(gè)城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個(gè)基點(diǎn)，二套利率為5.96%，較上月回落3個(gè)基點(diǎn)。

11月重點(diǎn)城市中約30%的城市下調(diào)利率，下調(diào)范圍較上月擴(kuò)大。主要覆蓋長(zhǎng)三角城市群、粵港澳大灣區(qū)。如長(zhǎng)三角城市群的嘉興、鹽城、湖州、南通、金華、紹興，粵港澳大灣區(qū)的惠州、東莞、佛山、中山等。

對(duì)比10月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，惠州的房貸利率整體有所回落。其中，首套利率平均下調(diào)0.5%，二套利率平均下調(diào)0.3%。這是近一年多以來(lái)，惠州房貸利率首次出現(xiàn)下調(diào)。

以穩(wěn)為主，防止過(guò)熱過(guò)冷

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其實(shí)，從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，采取限價(jià)、限購(gòu)、限售等行政限制性手段的城市繼續(xù)擴(kuò)容，房地產(chǎn)資金監(jiān)管、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治逐漸成為多地常態(tài)化工作。

9-10月中央層面為樓市“維穩(wěn)”頻繁發(fā)聲，緩解樓市頹勢(shì)，維護(hù)房地產(chǎn)健康發(fā)展。

7月

29

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)同志，要求堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，針對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月

09

惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控舉措。涉及房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制完善、新建商品住房預(yù)售和價(jià)格備案管理、開(kāi)發(fā)資金監(jiān)管、完善住房銷售政策、落實(shí)配建公建設(shè)施、提升住房保障覆蓋、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制等。

9月

24

央行貨幣政策第三季度理會(huì)：首提房地產(chǎn)兩個(gè)“維護(hù)”，維護(hù)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

9月

29

房地產(chǎn)金融工作座談會(huì);1、金融部門要圍繞"穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。2、金融機(jī)構(gòu)要配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

10月

15

央行三季度金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)布會(huì):金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一致性的收縮行為是市場(chǎng)短期過(guò)激反應(yīng)，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三道紅線”存在誤解主要銀行要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

10月

20

2021金融街論壇年會(huì)：1、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。2、下一步，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府堅(jiān)定的維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

10月

27

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)刊文:共同富裕需要房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展1、努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居，是推動(dòng)共同富裕的應(yīng)有之義。2、推動(dòng)共同富裕背景下的房地產(chǎn)行業(yè)，將更加平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)仍將在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮重要作用。

但是，中央也明確再次表態(tài)，目前的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)依然可控，不會(huì)把房地產(chǎn)作為短期內(nèi)刺激經(jīng)濟(jì)的手段。所以，給房地產(chǎn)開(kāi)閘放水，調(diào)轉(zhuǎn)政策風(fēng)向的可能性基本不存在。

梳理下來(lái)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，政策的目的，在于避免房地產(chǎn)出現(xiàn)過(guò)熱和過(guò)冷狀態(tài)，適當(dāng)?shù)恼咝拚?，是為了讓房地產(chǎn)保持健康平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

同時(shí)，國(guó)家也希望在發(fā)展房地產(chǎn)的同時(shí)，資金回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)和制造業(yè)，讓各行業(yè)都能得到均衡發(fā)展。

深惠君也希望，行業(yè)發(fā)展邏輯的改變，能給惠州未來(lái)帶來(lái)更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。