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文/盧或者

國內(nèi)物流圈有一句俗語：華東物流看上海，上海物流看青浦，青浦物流看e通。

雖然這句話有“過譽”之嫌，但青浦匯集了中國最知名的物流公司是不爭的事實。這里是集聚著包括三通一達、德邦、安能、極兔速遞在內(nèi)的一大批知名物流快遞企業(yè)，其中多家公司的總部都位于e通世界產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。

e通世界是一家民營產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成立于2010年，在產(chǎn)業(yè)園林立的上海，這家公司以獨特的魅力成為了物流巨頭們“最為信賴的房東”。近十年里，e通世界見證了壹米滴答的成長、極兔的擴張和安能的上市。

今天e通世界在上海運營了六個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總運營面積近60萬平方米，入駐企業(yè)近千家，形成了現(xiàn)代物流、高端智能制造、信息科技、智慧醫(yī)療幾大主導產(chǎn)業(yè)，成為上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)中不可忽視的重要力量。

產(chǎn)業(yè)園的“慢生意”

“我們選擇走這條道路的時候，黃銀賢董事長就給團隊兩個建議。第一，我們做不了暴發(fā)戶，賺不了快錢；第二，我們要有做服務(wù)的姿態(tài)，要以運營商的身份來定位自己�！眅通世界總裁黃忠偉在接受《商業(yè)江湖》采訪時如此表述。

e通世界總裁黃忠偉

e通世界起源于上海三銀投資，三銀發(fā)展早期主營科技涂料業(yè)務(wù)，是業(yè)內(nèi)知名的涂料企業(yè)，其涂料產(chǎn)品被廣泛用于各大知名建筑，如世博會中國館、杭州灣跨海大橋等。

2010年前后，虹橋樞紐完成規(guī)劃，對區(qū)域內(nèi)企業(yè)也提出了更高的環(huán)保要求。三銀的涂料工廠正好位于“城市更新”的范圍內(nèi)，需要根據(jù)規(guī)劃做新的調(diào)整。

三銀投資董事長黃銀賢決定在這塊土地上興建商務(wù)樓。

“當時有三種改建選擇，一是商務(wù)樓，二是繼續(xù)做廠房、倉庫，三是做酒店或者醫(yī)院。”黃忠偉說，因為土地屬于工業(yè)用地，所以無法興建醫(yī)院和酒店，而如果繼續(xù)建工廠倉庫則有違“城市更新”的概念，因此他們最終在這塊土地上興建了辦公園區(qū)，這就是e通世界的第一個項目——一個5萬方的商務(wù)園區(qū)。

e通世界產(chǎn)業(yè)園區(qū)

就是在做這個決定的時候，黃銀賢董事長說了上述建議，“做產(chǎn)業(yè)園就要熬得住時間，這是一個慢生意�！�

確實如此，e通世界的第一個項目就“十分難熬”。

“項目完工3-4年里，都很難租出去。”黃忠偉解釋說，當時周邊都是工廠，雖然他們的項目屬于“稀缺資源”，但交通不便、商務(wù)配套也不健全。而且周邊工廠都有自己的辦公空間，并不需要租用他們的園區(qū)辦公，真正需要租辦公室的是那些“流動性很強的人群”，但遺憾的是當時這些用戶很難招徠。

他們花了四年時間，才讓這個商務(wù)園區(qū)的招租率達到70%。

但這幾年也讓e通世界總結(jié)了很多招商經(jīng)驗。

“2014年前后，我們將招商的方向做了一些調(diào)整，開始看現(xiàn)代物流相關(guān)的企業(yè)。”黃忠偉說，他們當時發(fā)現(xiàn)新入駐的幾家企業(yè)都屬于現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，他們開始分析這些企業(yè)入駐背后的原因，進而將現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)視為主導。

同時e通世界開始著力打造自己的核心競爭力，提升品牌的知名度。

“我們當時的地理位置不如市區(qū)那么繁華，建筑也不如甲級寫字樓那么漂亮，于是我們就做差異化競爭，開始重視企業(yè)服務(wù)這個職能。”黃忠偉說，就在那個時間e通世界建立了自己的企業(yè)服務(wù)團隊，開始向產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營管理方向發(fā)力。

2016年，e通世界將此前的商務(wù)園更名為產(chǎn)業(yè)園，聚焦產(chǎn)業(yè)板塊。

“我們前期招商的時候并不聚焦，無論什么產(chǎn)業(yè)只要能交租金都歡迎入駐，但后來發(fā)現(xiàn)這很難提供企業(yè)服務(wù)，因為不同企業(yè)有完全不同的需求。”黃忠偉說，這倒逼著他們開始向產(chǎn)業(yè)聚焦。

而此時也正是青浦區(qū)大力發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)的時節(jié)。青浦位處長三角中心地區(qū)，背靠虹橋樞紐，交通便利，高速縱橫，優(yōu)越的地理位置讓青浦很快成為物流龍頭的駐地。

物流龍頭的入駐又帶來了更多配套企業(yè)的到來，很快青浦轄區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)數(shù)量就快速增加。

“這些產(chǎn)業(yè)聚集有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，龍頭客戶落地后就有了一定的基礎(chǔ)，我們在這個基礎(chǔ)上再進行培養(yǎng)補充�！秉S忠偉說，這些年里他們圍繞現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)引入了許多周邊公司，如物流金融、物流媒體、物流人才培養(yǎng)等。

“我們甚至專門從北京挖了一家物流傳媒公司過來入駐。他們主要組織舉辦大型的物流行業(yè)論壇峰會，入駐后就會在我們園區(qū)內(nèi)舉辦此類活動，這進一步增加了物流企業(yè)對我們園區(qū)的黏性。”

從主干企業(yè)到周邊配套，在隨后的幾年里e通世界一步步地引入現(xiàn)代物流相關(guān)企業(yè)，最終形成了一個以物流為主體的生態(tài)圈——龍頭企業(yè)發(fā)揮創(chuàng)新引領(lǐng)作用，配套企業(yè)可以在園區(qū)內(nèi)建立自己的業(yè)務(wù)鏈接，甚至可以舉辦行業(yè)論壇、對接業(yè)務(wù)等，這給e通世界帶來了明顯的產(chǎn)業(yè)紅利。

“我們的招商終于變得輕松了，相關(guān)的物流公司會主動要求入駐e通世界，我們的出租率在2017-2018年甚至達到110%�！秉S忠偉說，當時一些高速成長的企業(yè)不斷擴租，甚至在其他企業(yè)還沒退租時，他們就會提前預(yù)付租金，因此將出租率提升到110%的水準。

物流產(chǎn)業(yè)成功后，e通世界又連續(xù)聚集了智能制造、醫(yī)療科技兩個產(chǎn)業(yè)。

e通世界主導產(chǎn)業(yè)

“我們做這些產(chǎn)業(yè)都是順勢而為，科技類企業(yè)初創(chuàng)期可能在市區(qū)辦公，但市區(qū)沒有那么大的空間給他們做研發(fā)測試，所以隨著企業(yè)的壯大他們會搬到我們園區(qū)辦公；醫(yī)療科技產(chǎn)業(yè)則是青浦區(qū)重點打造的另一個產(chǎn)業(yè)方向，國際醫(yī)學中心及遠大健康城都在大虹橋轄區(qū)。”黃忠偉說，一個產(chǎn)業(yè)的成長都需要3-5年的時間，很多時候人為培養(yǎng)很難一蹴而就，反而需要借助產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的趨勢，讓他們在良好的產(chǎn)業(yè)氛圍內(nèi)自由成長。

發(fā)掘“外環(huán)沿線”價值

現(xiàn)代物流、智能制造和醫(yī)療科技產(chǎn)業(yè)平臺的成功打造，給了e通世界“走出去”的信心。2017-2018年，e通世界走出自己園區(qū)，開始為其他園區(qū)、辦公樓提供運營服務(wù)。

“市場上有能力做園區(qū)運營的團隊并不多，很多辦公空間空置、出租率低下�！秉S忠偉說，他們主要針對“外環(huán)沿線”的辦公空間做運營管理。

“選擇在外環(huán)沿線的工業(yè)區(qū)內(nèi)做空間運營是因為我們對這條發(fā)展道路比較熟悉。近幾年隨著“城市更新”有更多的實體企業(yè)需要搬遷調(diào)整，今天的他們和當初的我們一樣面臨類似的困局。”黃忠偉說，e通世界積累的經(jīng)驗?zāi)芨玫姆⻊?wù)這種空間，因此他們選定了“體量3萬平方以上，租金在1.8-2.8元之間的項目”作為標的。

而另一個促使他們走出去的原因是，一直以來e通世界的項目都是“自持資產(chǎn)”，他們現(xiàn)有的6個園區(qū)都是自有物業(yè)。重資產(chǎn)模式讓e通世能更加自主的設(shè)定空間，給他們更大的底氣，但同樣重資產(chǎn)模式也面臨“節(jié)奏緩慢”，投資時間過長等問題，因此在積累了成熟的運營經(jīng)驗后，黃忠偉想帶領(lǐng)e通世界做一些“輕資產(chǎn)項目”。

e通世界園區(qū)布局

“上海外環(huán)沿線有幾千萬平方的空間沒有被很好的利用，我們可以和業(yè)主合作幫他們更好的做空間運營。”從2018年到今天，e通世界做了4-5個輕資產(chǎn)項目的合作，“有政府空間也有民營園區(qū)，也有涉及區(qū)域地標性建筑的超高層寫字樓�！�

黃忠偉說，現(xiàn)在整個行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出“外環(huán)辦公空間崛起的趨勢”。

一方面，越來越多原本在市區(qū)CBD租住的企業(yè)正在搬往外環(huán)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，另一方面長三角其他省市的企業(yè)正努力向上海外環(huán)線靠攏。

“產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念火起來后，對很多科創(chuàng)型企業(yè)有了更大的吸引力。與CBD相比，產(chǎn)業(yè)園區(qū)有一些便利性和政策福利，并且經(jīng)過十年的發(fā)展，現(xiàn)在外環(huán)和市區(qū)的商業(yè)配套已經(jīng)持平，外環(huán)也有麥當勞、肯德基和星巴克，而這里的租金只是市區(qū)內(nèi)的1/4甚至是1/5�！秉S忠偉說，外環(huán)園區(qū)的隱藏福利和高性價比都成為e通世界產(chǎn)業(yè)園吸引市區(qū)企業(yè)的亮點。

而對于長三角其他城市的企業(yè)而言，他們在上海開設(shè)分公司時同樣會偏向于選擇在外環(huán)一線的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公。

e通世界產(chǎn)業(yè)園區(qū)

“長三角企業(yè)發(fā)展到一定階段后，一定會來上海設(shè)立一個分中心，他們在選擇辦公地址時也會優(yōu)先考慮外環(huán)一線的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這里租金和江浙相仿，交通便利，配套完善�！秉S忠偉說，在這兩種力量的疊加下，今天外環(huán)一線的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在受到越來越多的關(guān)注。

而這也是e通世界產(chǎn)業(yè)園選擇外環(huán)線做空間運營的主要原因�！白鳛楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營者e通世界正努力發(fā)掘外環(huán)沿線空間的價值。”黃忠偉說。

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