又到歲末，打工人的KPI里，又多了很多PPT的撰寫。對(duì)于漁村的購(gòu)物中心從業(yè)者來(lái)說(shuō)，21年的總結(jié)與新一年的展望，是PPT里繞不開(kāi)的重點(diǎn)。

為了服務(wù)大家，Hot商業(yè)君近日從4家權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)萬(wàn)字的報(bào)告中，為你總結(jié)出了這些變化，拿走不謝。

回顧2021

供需兩旺，非核心商圈崛起

回看2021年中國(guó)的零售消費(fèi)市場(chǎng)，整體不太樂(lè)觀。主要表現(xiàn)為：剛需和高端消費(fèi)相對(duì)穩(wěn)健，中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)不確定性較大。

具體到深圳，零售消費(fèi)市場(chǎng)則活力十足：1-11月社會(huì)消費(fèi)品零售總額，同比增長(zhǎng)11.8%。

龐大的消費(fèi)需求，也讓深圳零售物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)“供需兩旺”。2021年，深圳有7個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)量97.4萬(wàn)㎡。這些新購(gòu)物中心主要位于非核心區(qū)，品牌入駐率都在85%以上。

市場(chǎng)需求全面復(fù)蘇，深圳全年新增吸納量98.6萬(wàn)㎡，空置率下降至3.9%。租金跌幅收窄，平均首層租金為20元/天/平方米。個(gè)別商場(chǎng)的業(yè)績(jī)，也恢復(fù)至疫情前水平。

總體來(lái)看，深圳零售商業(yè)形成了多中心化、多商圈化的格局。在核心商圈，中高端項(xiàng)目火熱，同時(shí)非核心商圈也受到重視。其中，寶安的商場(chǎng)最優(yōu)層租金漲幅全市第一，龍華的空置率降幅最大。

購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整

呈現(xiàn)5大特點(diǎn)

餐飲加速開(kāi)店，中式簡(jiǎn)餐受歡迎

隨著資本密集進(jìn)入，咖啡茶飲、中式簡(jiǎn)餐及地方菜系擴(kuò)張迅速，租賃面積占比較大。其中，中式簡(jiǎn)餐的租賃成交數(shù)，環(huán)比2020年增長(zhǎng)38%。

以火熱的“蘭州拉面”為例，陳香貴、馬記永、張拉拉這3個(gè)上海品牌，一個(gè)月就有30家門店落地深圳。特色餐飲中，茶餐廳、豉油雞、點(diǎn)心類的港式餐飲，擴(kuò)張明顯。

同時(shí)，面館、茶餐廳兩大品類，因有較高的客單價(jià)及翻臺(tái)率，受到了越來(lái)越多商場(chǎng)的關(guān)注。

重奢+潮牌，服裝零售逆市上揚(yáng)

受疫情封關(guān)等因素影響，奢侈品牌更加重視深圳。繼蔡屋圍后，后海成為第二個(gè)重奢商圈。

2021年，深圳共有44個(gè)奢侈品牌入市，其中，15家為華南首店或深圳首店。比如，Chanel、Goyard、Van Cleef & Arpel等，都開(kāi)設(shè)了深圳首店，老佛爺百貨華南首店也落戶深業(yè)上城。

與此同時(shí)，深圳的奢侈品氛圍更加多元，迪奧、寶格麗、路易威登等相繼舉辦展覽。對(duì)無(wú)法引入奢侈品牌的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，潮牌成為調(diào)改吸引人氣的“秘密武器”。

奢侈品與潮牌大量涌入，也使得深圳2021年服裝零售業(yè)的租賃成交數(shù)，環(huán)比增長(zhǎng)45%。

調(diào)改升級(jí)，爭(zhēng)相引入高化品牌

消費(fèi)升級(jí)，顏值經(jīng)濟(jì)迎來(lái)風(fēng)口�；瘖y品零售額，不論是在全國(guó)還是深圳，都保持了較快增長(zhǎng)。

對(duì)商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，引入高化業(yè)態(tài)，既能提升項(xiàng)目時(shí)尚度，又能帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)。因此，國(guó)際一線美妝品牌，成為購(gòu)物中心調(diào)改升級(jí)的必爭(zhēng)之地。

比如，深圳萬(wàn)象天地大力引進(jìn)了Penhaligon’s、CREED、TOM FORD、HR赫蓮娜等。卓悅匯也引進(jìn)了12家國(guó)際美妝品牌，包括DIOR、Guerlain、LANCOME、GIVENCHY等。

珠寶配件、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)持續(xù)擴(kuò)張

2021年，深圳中高端購(gòu)物中心，共有近200家珠寶配件品牌及90家運(yùn)動(dòng)品牌開(kāi)業(yè)。

相比2020年，商場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)品牌豐富度進(jìn)一步提升，既有回力、駱駝、特步、鴻星爾克等國(guó)內(nèi)品牌，也有首次進(jìn)入深圳的美國(guó)戶外品牌Chums、法國(guó)品牌HOKA等。

運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)業(yè)態(tài)方面，攀巖、滑雪、室內(nèi)蹦極等品類頻頻入駐，以大面積租賃帶動(dòng)了項(xiàng)目去化。此外，HADO、QQfamily等新競(jìng)技品類，也為購(gòu)物中心的游戲社交提供了新場(chǎng)所。

新能源汽車搶占購(gòu)物中心首層

未來(lái)十年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)中有一條關(guān)鍵的主線——“新舊動(dòng)能”的加速轉(zhuǎn)換。比如，新能源車更受歡迎。

2020年，中國(guó)新能源汽車銷量137萬(wàn)輛（市場(chǎng)滲透率5.4%），2021年1月-11月滲透率上升至13%，銷量300萬(wàn)輛。

這也給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了影響——越來(lái)越多購(gòu)物中心的首層，出現(xiàn)小鵬、蔚來(lái)、理想等新能源汽車“扎堆”的情形。而傳統(tǒng)汽車中，蘭博基尼、賓利、路虎等高端品牌，也紛紛加快布局。

展望2022

消費(fèi)4.0，元宇宙火進(jìn)商場(chǎng)

存量時(shí)代下，輕資產(chǎn)輸出與存量改造越來(lái)越重要。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、招商及運(yùn)營(yíng)能力，將成為部分房企拿地的核心競(jìng)爭(zhēng)力。頭部企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，也將成為行業(yè)趨勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將繼續(xù)下沉至社區(qū)，社區(qū)商業(yè)是未來(lái)的重要板塊。但需要指出的是，部分開(kāi)發(fā)商還是傳統(tǒng)銷售思維，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)粗糙，要想做好招商運(yùn)營(yíng)，還有很長(zhǎng)的路要走。

深圳商業(yè)地產(chǎn)

三大走向勢(shì)不可擋

運(yùn)營(yíng)時(shí)代，長(zhǎng)期投資成為市場(chǎng)主流

2022年，深圳乃至大灣區(qū)的零售物業(yè)投資市場(chǎng)，預(yù)計(jì)將表現(xiàn)平穩(wěn)。

險(xiǎn)資、核心基金正成為主力買家；中小規(guī)模的投資基金，更青睞小體量項(xiàng)目的更新改造。這也將給小型商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)機(jī)會(huì)，比如老廠房改為社區(qū)商業(yè)，將提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

多點(diǎn)供應(yīng)，租賃需求繼續(xù)穩(wěn)中向好

2022年，深圳將邁入第6個(gè)供應(yīng)高位年，多點(diǎn)供應(yīng)，預(yù)計(jì)新增量超100萬(wàn)㎡。新項(xiàng)目地理位置較分散，主要分布在非核心區(qū)，市區(qū)多為舊改項(xiàng)目，K11和天河城也將首入深圳。

從需求端來(lái)看，整體租賃需求將延續(xù)穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。潮流集合店、特色餐飲、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)、家居生活館、新能源汽車等新興品牌，都將積極擴(kuò)張，品牌層次也將顯著提高。

整體空置率將繼續(xù)回落，維持低位水平。至于租金，受新興商圈項(xiàng)目陸續(xù)入市的影響，深圳的平均租金水平將結(jié)構(gòu)性下降。

位于核心區(qū)的商業(yè)，將在宏觀環(huán)境變好的情況下，實(shí)現(xiàn)客流的提升。對(duì)部分市郊及非核心商圈的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，將繼續(xù)受到需求分布不均衡、租戶流動(dòng)性大等問(wèn)題的影響。

元宇宙+購(gòu)物中心，定制消費(fèi)體驗(yàn)

2021年，堪稱“元宇宙”元年。在這一概念的加持下，零售商業(yè)將逐漸邁向“元宇宙”時(shí)代，營(yíng)造「現(xiàn)實(shí)」與「虛擬」交互的消費(fèi)場(chǎng)景。

在元宇宙的“平行時(shí)空”里，零售商品的3D化更接近現(xiàn)實(shí)，能實(shí)現(xiàn)試穿試用、實(shí)地?cái)[放等功能，將有效提升消費(fèi)轉(zhuǎn)化率。

舉個(gè)例子，汽車展廳開(kāi)進(jìn)購(gòu)物中心成為趨勢(shì)，但在商場(chǎng)里試車有局限性。在元宇宙，人們不必受現(xiàn)實(shí)世界的限制，可以讓汽車漂浮在水面、天空，消費(fèi)體驗(yàn)更多元也更定制化。

競(jìng)爭(zhēng)無(wú)處不在，但我們堅(jiān)信，深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)依舊大有可為。愿2022年，每一位入局者都能在新舊交替中，找準(zhǔn)自己的定位。順祝年底PPT早日ending。

本文參考資料

第一太平戴維斯：

通時(shí)合變 | 第一太平戴維斯發(fā)布2022年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

戴德梁行：

“戴”你奔赴零售商業(yè)“元宇宙”

世邦魏理仕：

2021年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2022年展望

仲量聯(lián)行：

Mi Yang談中國(guó)辦公樓市場(chǎng)

Jacky 評(píng)中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)

都在盤點(diǎn)和展望，這篇有點(diǎn)不一樣