前言

商鋪不好經(jīng)營(yíng)，眾說(shuō)周知。

那些老生常談的原因，比如電商、經(jīng)濟(jì)活力等等已不用多說(shuō)。

甚至我之前常說(shuō)的街道設(shè)計(jì)，城市設(shè)計(jì)，也已經(jīng)被越來(lái)越多的人了解、關(guān)注。

除了這些，今天想講講商鋪的另一些暗雷，這也是近幾天很多商鋪經(jīng)營(yíng)者——再反饋于我的。

踩到這些雷，哪怕地段很好，前景廣闊，都有可能無(wú)疾而終。

1

死于“先天設(shè)計(jì)”

好的廣場(chǎng)必須讓人產(chǎn)生愉悅的體驗(yàn)，從而愿意更久的停留。

室內(nèi)廣場(chǎng)未必會(huì)比室外廣場(chǎng)能有更好的體驗(yàn)。

體驗(yàn)感不僅來(lái)源于遮風(fēng)避雨和恒溫，空間的舒適感同樣至關(guān)重要。

這點(diǎn)，正是新天倫廣場(chǎng)的軟肋。

這當(dāng)然離不開(kāi)它的一個(gè)先天性問(wèn)題：空間不大。

因此，為滿足營(yíng)業(yè)空間，只能拼命擠壓公共空間，于是我們可以看見(jiàn)新天倫的室內(nèi)空間非常逼仄。

逼仄導(dǎo)致壓抑，就無(wú)法讓客人長(zhǎng)久駐留，起初的消費(fèi)動(dòng)機(jī)一旦被滿足，就迫不及待地離開(kāi)。

或者逛了沒(méi)多久，就想跑出去透點(diǎn)氣，之后就再也不愿去。

要知道，客戶駐留的時(shí)間和營(yíng)業(yè)額是呈正比的。久而久之，新天倫廣場(chǎng)自然要走向消亡。

一家有故事的影院

其實(shí)新天倫起初換一種設(shè)計(jì)方案，可能還好些。

答案就是不做盒子商業(yè)，做個(gè)開(kāi)放式的街區(qū)。

這樣商鋪得房率就高了，性價(jià)比也高了；更開(kāi)闊的空間驅(qū)散了壓抑感，和周?chē)囊股顖?chǎng)景也能無(wú)縫契合，還能24小時(shí)營(yíng)業(yè)。

可惜世事無(wú)如果，既成事實(shí)已在，且看未來(lái)如何改變。

2

死于“拆遷”

接下來(lái)的這些原因都和商鋪本身無(wú)關(guān)，有些屬于飛來(lái)橫禍，防不勝防。

比如拆遷，對(duì)住戶當(dāng)然是好事，但對(duì)周?chē)纳啼伩芍^滅頂之災(zāi)。比如曙光路和徐戎一帶。

本來(lái)這個(gè)地段都算熱鬧，尤其是曙光路從中山公園到曙光菜場(chǎng)這段。

因?yàn)闊o(wú)論工人新村還是徐戎三村，都是超大型社區(qū)，居民密集，且有不少外來(lái)人口，非常能帶動(dòng)周?chē)啼伒幕盍Α?/p>

驚駕路同一地點(diǎn)拆遷前后的街景

可惜，先是徐戎三村拆遷，后來(lái)又是工人新村，周?chē)狞S金旺鋪飽受牽連，原有的商業(yè)邏輯不復(fù)存在。

所以，租商鋪前先打聽(tīng)一下，周?chē)菐讉€(gè)最大的社區(qū)會(huì)不會(huì)拆遷，這對(duì)未來(lái)商鋪的生意將有直接影響。

3

死于“競(jìng)品太強(qiáng)”

你可以左右你自己，但你左右不了他人。

在商業(yè)廣場(chǎng)江湖，這句話決定了無(wú)數(shù)商場(chǎng)的命運(yùn)。

去年寧波零售市場(chǎng)爆發(fā)，商圈經(jīng)濟(jì)繁榮，多個(gè)廣場(chǎng)業(yè)績(jī)上揚(yáng)，但有一家江北老牌廣場(chǎng)業(yè)績(jī)卻差強(qiáng)人意。

這一現(xiàn)象或許和萬(wàn)象城的橫空出世有關(guān)。

兩個(gè)廣場(chǎng)相距不太遠(yuǎn)，幾腳油門(mén)，品牌上也有較高重疊率，而體量上遠(yuǎn)不及萬(wàn)象城。一來(lái)一去，自然會(huì)受沖擊。

不過(guò)該廣場(chǎng)調(diào)整迅速，快速向精品化發(fā)展，不愧是一流商管公司運(yùn)作，總有過(guò)人之處。

猜猜這家老牌廣場(chǎng)是誰(shuí)？

萬(wàn)象城的體量是一個(gè)BUG級(jí)的存在

還有一個(gè)案例就是和義。

因阪急開(kāi)業(yè)，部分奢侈品專(zhuān)賣(mài)店遷移，或開(kāi)二店，原有的壟斷優(yōu)勢(shì)遭強(qiáng)力沖擊。

好在和義調(diào)整也算快，引入輕餐飲和輕奢品牌填補(bǔ)空缺，繼續(xù)保持向好的發(fā)展勢(shì)頭。

這些案例都在時(shí)刻提醒商鋪業(yè)主：

你原來(lái)倚賴(lài)的IP，是不是正遭遇強(qiáng)勁的對(duì)手。如果是，那么你也要及時(shí)調(diào)整。

4

死于“城市更新”

是不是很意外，城市更新這么積極的事怎么會(huì)是壞事呢？

確實(shí)很魔幻，但事實(shí)確實(shí)如此。

為什么呢？先舉個(gè)例子，中山路。

從2009年前后地鐵一號(hào)線開(kāi)建以來(lái)，連續(xù)數(shù)年，中山路一直處于挖挖停停的狀態(tài)。

在修路前，中山路的老江東段和天一段，無(wú)疑都是商鋪的黃金地段。原新江廈下的意卡菲，是無(wú)數(shù)小資白領(lǐng)談情說(shuō)愛(ài)之所。

2014年的中山東路新江廈

這種火爆景象一直可以延續(xù)到圣教堂。

可惜，修路之后風(fēng)光不再，路邊商鋪或陸續(xù)關(guān)停，或勉強(qiáng)度日。后來(lái)雖然終于修完，但時(shí)過(guò)境遷，商鋪近況已不復(fù)當(dāng)年。

新江廈已變更為北京銀行

再舉一個(gè)例子，外灘大橋下的城市元年商鋪。

在大橋開(kāi)建之前，這一段也是炙手可熱。可惜如今已成斷頭路，車(chē)輛難行，行人絕跡，流量不再，商鋪價(jià)值暴跌。

城市更新是一種難以捉摸的不可抗力。

對(duì)商鋪，它既能造成財(cái)富暴漲，也能導(dǎo)致價(jià)值縮水。

它是變幻莫測(cè)的天意，它是未來(lái)的不測(cè)風(fēng)云。哪怕你已經(jīng)算準(zhǔn)了這間商鋪所有的價(jià)值邏輯，也將因它的突然出現(xiàn)，瞬間歸零。

這就如森林里行走的大象，輕輕一腳，螻蟻即遭降維打擊，而它們至死都不知道究竟發(fā)生了什么。

唯有對(duì)城建信息非常敏感，對(duì)城市發(fā)展規(guī)律有一定預(yù)判，才能提前感知風(fēng)險(xiǎn)。

5

死于“政策突變”

比城市更新更難測(cè)的天意，是政策的突然變更。

舉個(gè)無(wú)數(shù)人有切膚之痛的例子：雙減。

一夜之間，多少門(mén)店灰飛煙滅？幾多公司人間蒸發(fā)？這是商業(yè)邏輯的誤判嗎？這是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的失誤嗎？都不是，這是政策突變。

蛟川書(shū)院對(duì)面的鎮(zhèn)海金色廣場(chǎng)。

雙減之前一鋪難求，雙減之后門(mén)可羅雀，怪誰(shuí)？似乎無(wú)可責(zé)怪，只怪自己命薄。

又如，寧波對(duì)住宅樓下餐飲底商的限制，正讓大批餐飲店從街道兩側(cè)消失，原本的臨街旺鋪反而找不到可對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)。

如何預(yù)防呢？確實(shí)真難，只有徹底讀懂政策的風(fēng)向，并且看透政策口風(fēng)，又有一點(diǎn)內(nèi)部消息，才能有所規(guī)避。

6

死于“任性管理”

嚴(yán)格的管理不是好事嗎？可能，但對(duì)商鋪則未必，尤其是街邊鋪。

青林灣曾有一條很熱鬧的商業(yè)街，人氣興旺，生意興隆。

可惜，后來(lái)中間擺了隔離欄，車(chē)輛不能即停即走，只能一掠而過(guò)。

車(chē)速誠(chéng)然是快了，但因?yàn)椴荒芡＼?chē)，部分臨時(shí)消費(fèi)，比如買(mǎi)包煙或買(mǎi)瓶飲料自然是不可能了，生意便清淡了不少。

另外，很多街區(qū)的隔離欄也阻礙了行人步行，而邊上飛掠而過(guò)的汽車(chē)也降低了行人步行意愿，因此生意越發(fā)的不如從前。

沒(méi)有隔離欄的茂興街，街鋪一直很興旺

車(chē)速快了能增加城市價(jià)值嗎？能讓居民更便利嗎？當(dāng)然不能。

城市管理者也當(dāng)然不會(huì)從這一層面制定管理方式。而犧牲的就是街道的人氣。

除了青林灣，類(lèi)似的案例也在全寧波不斷上演，成為街鋪的又一防不勝防的殺手。

反觀那些佛系的街區(qū)，依舊熱鬧非凡。

自由，始終是人類(lèi)骨子里的向往。自由不可放任，但也不可過(guò)于約束。只是世道如此，只能勉力適應(yīng)。

7

死于“神秘主義”

神秘主義大部分指風(fēng)水。

在我國(guó)的官方宣傳渠道里，它依然是迷信的象征。但顯然，大部分商業(yè)從業(yè)人員會(huì)堅(jiān)信風(fēng)水的意義。

說(shuō)一個(gè)我親身接觸過(guò)的案例。

天一某茶館，最初時(shí)分大門(mén)開(kāi)在南側(cè)，天一廣場(chǎng)開(kāi)明街入口處。

這是大部分店主都會(huì)做的常規(guī)選擇，因?yàn)轱@然是這里客流更大，展示面更好。可惜一開(kāi)始這家茶館生意一般。

后請(qǐng)了一個(gè)據(jù)說(shuō)是臺(tái)州還是浙中哪里的道士，看了下風(fēng)水，覺(jué)得還是開(kāi)在東側(cè)小路更適合。老板娘照辦了，隨即奇跡發(fā)生了，生意居然真的好了。

這是我親口聽(tīng)老板娘自己講的，道士是我朋友請(qǐng)來(lái)的。

這件事，對(duì)深受唯物主義教育的我，產(chǎn)生了極大的信念沖擊。

8

死于“不可抗力”

這個(gè)最近的例子，自然是“新冠”。

相信大家都有自己的感受，也不必我多說(shuō)。如果說(shuō)前幾種遭遇還有解，這個(gè)真的是神仙難救，只能迅速調(diào)整業(yè)態(tài)。

有一句話近兩年很流行：明天和意外，不知道哪個(gè)先來(lái)。

我們都處在一個(gè)不確定的年代，明天和意外，先來(lái)的常常是意外。

尤其對(duì)商鋪從業(yè)者而言，近幾年的遭遇可謂跌宕起伏，每個(gè)店主都活得不容易。

以上即為寧波商業(yè)的消亡史，歡迎后臺(tái)留言指教。

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