今年以來，天天聽說股市在殺估值，樓市又何嘗不是呢？
復雜且糾結的行情里，想買一套房，得先吃這三碗面：基本面、價值面、成長面。
三碗不站崗。
房產交易乍看很簡單，一買一賣，但真相是：就算你是老手，也得時刻保持學習才不掉隊。
有朋友從最近公布的《南山區(qū)發(fā)展和改革局2021年工作總結和2022年工作計劃》里找到一句話：“爭取推動釋放深圳灣、赤灣等潛力用地”。
問，這里面有沒有看到機會？
有，核心區(qū)的“留白”，一定是城市的機會。
不過，深圳灣早就是房價天花板了，機會不是隨便誰都能夠得著的。
而赤灣，確實要留意一下，圍觀的各位也許踮踮腳伸手就拿下了。
01
“低估值”的前海版塊
站在風口處，靜待爆發(fā)期
赤灣，坐標于大灣區(qū)核心的中軸區(qū)位。
東臨蛇口-深圳灣，西接自貿區(qū)-前海灣，北靠南山，南瞰赤灣港，坐攬星辰。
在身份上，它既是國家海上絲綢之路的橋頭堡，又是蛇口國際海洋城的主要承載區(qū)，規(guī)劃將建設赤灣海洋科技產業(yè)園、赤灣海洋風情小鎮(zhèn)等。
在實力上，這個區(qū)位的產業(yè)基礎相當扎實。
眾所周知，南山區(qū)是深圳GDP的龍頭，占了全深圳的1/5，人均GDP更是超越了隔壁香港。
而赤灣所在的南山區(qū)的招商街道，在工業(yè)增加值（絕對值）方面僅次于南山頭部“粵海街道”！而發(fā)展增速也非常迅猛，在全區(qū)排名第一。
歷史上，赤灣偏倚重于港口貿易等產業(yè)。而隨著時代發(fā)展，赤灣也陸續(xù)引進了各路實力資本，開始了向綜合產業(yè)中心轉型布局之路。
據(jù)“深圳發(fā)布”報道，現(xiàn)階段區(qū)域內千萬級企業(yè)已經多達約263家，5000萬以上的企業(yè)有約83家。覆蓋金融、電子信息、軟件、能源、智能裝備、海洋科研等多個行業(yè)，來自全球各地的企業(yè)都重倉在此！
其中，赤灣海洋科技產業(yè)園還重點規(guī)劃打造深圳海洋工程技術研究院，形成海洋科技研究開發(fā)、海洋科技成果產業(yè)轉化、海洋高端服務“三大基地”。
隨之而來的，就是與產業(yè)相配套的技術引進、精英人才引進、消費升級、居住品質提升等各種需求，均呈現(xiàn)出一波爆發(fā)式的增長。
規(guī)劃圖
我們常說，洞察先機者，方能占得城市紅利。
在樓市觀察的角度看，過去的二十年里，南山區(qū)一路蝶變，荒蕪的填海區(qū)如今已長成“南中國最貴的黃金海岸線”，據(jù)說個別豪宅的二手房源最高成交可達30萬/㎡！
從深圳灣-后海，至蛇口-太子灣，再到前海-赤灣，價值一路加速兌現(xiàn)。終其原因，還是這些片區(qū)里藏著南山區(qū)打造世界級濱海中心的宏大野心！
大灣區(qū)核心城市地圖
赤灣的站位得天獨厚，扼守珠江口，立足粵港澳大灣區(qū)前沿核芯，與大灣區(qū)里的四大超級城市、兩大城市群密切聯(lián)動。
通過這扇深圳“窗口”，我們可以窺見其中聚集著大量的國際級資源。通過珠江口的樓市走勢，我們也看到近年來廣州南沙、珠海橫琴等多個版塊的走俏行情。
沖刺時刻，赤灣馬上就要“接棒”往前沖！
有深圳業(yè)內人士這樣評價當下的赤灣，“現(xiàn)實估值保守，未來潛力巨大”。
由此，當你重新審視赤灣，眼下這一片“淺淺的洼地”，是否將會被深圳的城市紅利填滿呢？
時間會給我們答案。
02
“價值”疊加“成長值”
看赤灣蝶變騰飛的底氣
在資本市場，如何評估一個“確定性最強”的優(yōu)質標的，主要看它本身的“價值與成長值”，更重要是看二者能夠疊加出怎樣勁道的爆發(fā)力。
在深圳樓市，比如南山科技園、后海深圳灣、前海灣等多個版塊，我們都曾見識過這種“爆發(fā)”。
赤灣給深圳人的確定感，一方面看它的區(qū)位價值，這里有國際級的大灣區(qū)強悍配套：
4條地鐵線——包括地鐵2號線、5號線（媽灣跨海通道與其銜接）、12號線（在建）、28號線（規(guī)劃），快速暢達全城；
2大隧道：東濱隧道-之痛深圳灣口岸；媽灣隧道（建設中，預計2023年通車），實現(xiàn)客貨分流；
2大港口——太子灣蛇口港、深圳灣口岸（走東濱隧道直達），可自由切換港珠澳模式，國際郵輪航線說走就走；
3大國際機場——深圳機場、香港機場、澳門機場，近百條國際航線聯(lián)動全球，與世界同頻……
海陸空軌立體交通，在此鋪開！搞錢路上，給你加滿速度，讓深圳人可高效地往返于前海、后海、科技園等多個城市核心通勤圈。
同時，赤灣還有一份與眾不同的氛圍價值。
它即是文化圈，也是網紅商業(yè)圈，還是豪宅圈。
赤灣為深圳傳承了上千年的文化脈絡，天后宮、文天祥紀念公園、左炮臺等珍稀的名勝古跡都聚集在此處?；谶@些文化遺產而設的赤灣海防文博圈，則被規(guī)劃為深圳灣文化走廊的重要一環(huán)，更被看作是世界級文化飄帶的精神圖騰！
每年三月櫻花舞，留得芬芳滿赤灣。華英路半山坡上的櫻花公園，作為深圳唯一以櫻花為主題的公園，早已成為近年深圳當季最爆紅的網紅打卡點：
粉嫩可愛的小火車，穿行于櫻花林密之間，那唯美浪漫的感覺，我給打滿分！
櫻花公園，來源：蛇口消息報
縱使你看遍世界繁華，也終究會迷戀上這片灣海之地，置身于前海蛇口半山豪宅版塊里再看，你會忘記“赤灣”的概念，因為它與蛇口、后海的融合得太緊密了。
以前海-后海約31公里國際濱海長廊為紐帶，被太子灣K11、海上世界、前海萬象三大國際商圈環(huán)繞，這里舉步繁華的地段價值，不言而喻。
另一方面，我們還須看到赤灣的成長值，這就體現(xiàn)了城市內“留白”或“重塑”的潛力。
據(jù)不完全統(tǒng)計，赤灣版塊內有約205萬㎡城市更新地塊，目前正處于加速階段。
這個體量已經超越了南山華潤城大沖村的規(guī)模。
等到改造完成后，再加上純新地塊的新建項目，我們會看到整個區(qū)域的面貌將徹底翻新。
可預見，一大批高大上的辦公樓、大牌云集的購物中心、國際酒店、精品公寓、宜居的現(xiàn)代住宅等建筑將拔地而起！
種種要素，都將催化出赤灣這個片區(qū)加速蝶變的風，助它乘勢而起，站穩(wěn)鰲頭。
03
新盤搶先劇透——前海宸灣
地鐵口/純粹大戶，驚喜感拉滿！
眼看它城市版塊悄然崛起，咱普通人想拔得頭籌的方式，唯有買房。
前海宸灣，坐標赤灣站雙地鐵上蓋，有2號線/5號線在腳下貫穿。左接前海自貿區(qū)利好，右攬蛇口國際生活，這個項目注定是一個滿足國內外精英居住需求的承載地。
區(qū)位示意圖
尚未問世，前海宸灣卻先聲奪人。
我拿到了一些項目資料，如效果圖所示：
這大概率建成即是一座城市“地標”級的存在，看這斥資千萬打造的海浪狀泛光立面，盡顯時尚格局。
高聳入云的樓體與旁邊層巒疊翠的赤灣山完美融合，構筑了一幅IMAX級的巨幕視野。
空中還設計了一個約150米高的云臺，并配有高端酒店、熒光跑道和無邊際泳池，可攬山瞰海，極目天境，帶給業(yè)主TOP級的極致生活體驗。
就是要讓你有機會沉浸式感受一下，“觀海南山上，游園半空中，漫步南山下”的奢豪質感！
據(jù)悉，前海宸灣只做了約109-143㎡純粹大戶型，僅260席。
建筑層高做到了約3.15米，預計引入國際一線品牌精裝，智能家居系統(tǒng)，營造“奢藏于內，想象之外”的格調生活。
可見如此奢華細致的配置，就是要維持一個圈層的純粹感。而買入這種房產的購房者，勢必擁有頂級視野，買房也是與同段位的圈層達成某種共鳴與認同。
在配套方面，前海宸灣自帶底商，緊鄰赤灣站上蓋的首個大型購物中心，約4.6萬㎡體量。此外，它與約20萬㎡的太子灣K11、約13萬㎡的海上世界連成一片，形成超級網紅商圈。
家附近上學也有不少選擇，公立學校有九年一貫制的南二外赤灣學校，南二外是深圳的實力名校，師資力量雄厚，本部校區(qū)短短幾年就達到了四大率20%，八大率40%左右的成績。
南二外赤灣學校實景圖
而且，蛇口的國際學校也是深圳最為集中的一個版塊。每年都有大批優(yōu)秀學生考入歐美知名學府，不遠處還有一個新規(guī)劃的國際學校。
前海宸灣，入市在即，就像是吹響了一聲扭轉片區(qū)格局的前哨。
赤灣的首發(fā)陣容就是這個三面環(huán)山，一面向海的人居高地，后續(xù)片區(qū)還會接連拆出更令業(yè)主驚喜的“彩蛋”大配套！
區(qū)位價值加速兌現(xiàn)，網紅指數(shù)逐步攀升，從城市窗口到空中花園，版塊格局一步步打開。
在深圳追求國際化的路上，我認為，前海宸灣給這座城市錨定了一個嶄新的“美學高度”，值得一看！
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