◎中山東區(qū)CBD街景◎益華百貨營業(yè)25載，于去年停業(yè)◎項(xiàng)目也位于中山市東區(qū)核心區(qū)域 ◎ 21年11月，在項(xiàng)目現(xiàn)場舉辦的健美公開賽 ◎“mall+街區(qū)”的模式，讓商業(yè)形態(tài)更加豐富

中山商業(yè)「入侵者」，華潤星河天虹的底氣從何而來？

一端是2024年通車的深中通道連著的深圳，一端接壤旅游城市珠海，在大灣區(qū)的版圖中，夾在中間的中山似乎沒那么舉足輕重，但其發(fā)展的潛力，依然不容忽視。

在商業(yè)板塊，中山這座城市跟不少城市一樣，上演著新舊力量的博弈。

涌入的攪局者

「正面剛」老商圈貴族

中山傳統(tǒng)商圈，集中在石岐區(qū)和東區(qū)兩個(gè)中心城區(qū)。Hot商業(yè)君采訪得知，在中山人的記憶中，綿延2公里的孫文路步行街所在的孫文西商圈，曾是中山最繁華的商圈。去年停業(yè)的中山百貨和中懇百貨，是孫文西商圈當(dāng)年輝煌的見證者。

近年來，中山最有影響力的商圈，當(dāng)屬利和商圈和大信商圈。

1995年開業(yè)的益華百貨石岐總店，建面近5萬多㎡，是當(dāng)年最大的百貨商場。2020年，開業(yè)25年的益華百貨，退出了中山商業(yè)的舞臺(tái)。

2012年，臨近益華百貨的利和廣場開業(yè)，這座13萬m2的Mall，提升了益華百貨商圈的檔次，「益華商圈」也逐漸被「利和商圈」取代。從實(shí)地走訪來看，利和商圈也是目前中山最成熟的商圈。

◎利和廣場中庭實(shí)拍

作為中山較為高檔的商場之一，利和廣場吸引了不少深圳品牌入駐，如順電、贏家服飾、楊梅紅等等。此外，利和廣場2公里外，還有一家假日廣場，以各類創(chuàng)意文創(chuàng)活動(dòng)引流年輕人，在運(yùn)營維度花了不少心思。

大信商圈，以石岐大信新都匯為核心。其中，2004年開業(yè)的大信新都匯1期商業(yè)面積12萬㎡，2017年底開業(yè)的二期，占地8.2萬㎡。

從實(shí)際來看，一期建筑形態(tài)也顯得老舊，運(yùn)營也呈現(xiàn)疲態(tài)，二期則引入了絲芙蘭、HM等主力店，但動(dòng)線略有些奇怪。

◎大信石岐新都匯二期實(shí)拍

近兩年來，中山傳統(tǒng)的兩大商圈，也迎來了不少競爭者，依托中山的“鎮(zhèn)街經(jīng)濟(jì)”模式，這些新開項(xiàng)目，多位于中山相對分散的鎮(zhèn)區(qū)。

對于傳統(tǒng)商圈而言，在品牌引入、購物環(huán)境還是停車位等多個(gè)維度，都不能滿足消費(fèi)者日益挑剔的要求。這也要求新開項(xiàng)目，都需要下一番苦功夫。

深圳企業(yè)競逐中山市場

輕資產(chǎn)輸出：10家搶1家

細(xì)數(shù)近年來中山已經(jīng)開業(yè)和即將開業(yè)的購物中心的運(yùn)營方，大致可分為本地房企、外來非深圳房企、總部位于深圳的房企三個(gè)類別。

①本地房企

如大信控股集團(tuán)旗下的三角大信新都匯

②外來非深圳房企

總部位于上海的寶龍，去年摘得岐江新城53.7萬㎡的地塊，將建設(shè)8萬㎡的商業(yè)中心；廣州房企，如時(shí)代商業(yè)旗下的時(shí)代芳華里。；萬民商業(yè)集團(tuán)旗下的萬民匯MO CITY（整體租賃項(xiàng)目），珠海房企，華發(fā)旗下的華發(fā)商都。

◎時(shí)代芳華里實(shí)拍

◎萬民匯MO CITY實(shí)拍

③總部位于深圳的房企

包括益田、星河、華潤、天虹、海雅等在內(nèi)的總部位于深圳的房企，自2018年開始陸續(xù)進(jìn)駐中山市場，只是進(jìn)駐形式各異。

其中，益田、星河、華潤、天虹均以輕資產(chǎn)輸出的形式進(jìn)入中山，海雅則以建設(shè)開發(fā)兼運(yùn)營的形式進(jìn)入中山。

再看看商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式。2018年之前的中山商業(yè)市場，以開發(fā)商自行運(yùn)營為主。到了2018年，形勢開始發(fā)生變化，輕資產(chǎn)輸出開始成為潮流。

熟悉中山商業(yè)市場的吳女士向Hot商業(yè)君表示：“之前很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)邀請商業(yè)地產(chǎn)管理公司來助力，但更多是開業(yè)前期的設(shè)計(jì)、招商和策劃，開業(yè)之后就撤場。這樣造成的結(jié)果往往是招商矩陣不能匹配消費(fèi)者需求，以及后續(xù)運(yùn)營乏力�！�

變化是由位于東區(qū)CBD位置的紫馬奔騰廣場開啟的，這是本地開發(fā)商中山迪興實(shí)業(yè)旗下的綜合體項(xiàng)目，建筑設(shè)計(jì)還邀請了香港知名設(shè)計(jì)師嚴(yán)訊奇。

2018年10月，迪興實(shí)業(yè)與深圳益田旅游商業(yè)集團(tuán)正式合作，項(xiàng)目也更名為「紫馬奔騰·益田Holiday Park」。

◎紫馬奔騰廣場實(shí)拍

2019年8月，星盛商業(yè)與中山展盈地產(chǎn)簽署項(xiàng)目合作協(xié)議，星河通過輕資產(chǎn)的方式，與展盈地產(chǎn)一同運(yùn)營中山天奕星河COCO City。

2019年11月，總部位于深圳的天虹商場，與業(yè)主珠海市申潤商貿(mào)、中山榮利豐建材正式簽約，通過整體租賃物業(yè)的方式，首次進(jìn)入中山打造天虹購物中心，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年年底開業(yè)。

2021年12月，華潤萬象生活對外宣布，將與中山金鷹（亞洲）集團(tuán)進(jìn)行合作，金鷹旗下2019年11月開業(yè)的完美金鷹匯，將被打造為萬象匯。

◎中山石岐萬象匯效果圖 圖源項(xiàng)目公眾號

中山一家房企負(fù)責(zé)人告訴Hot商業(yè)君，深圳商業(yè)地產(chǎn)起步較早，在招商、運(yùn)營維度都積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，中山的業(yè)主方在吃了「不會(huì)運(yùn)營的虧」之后，邀請更有經(jīng)驗(yàn)的深圳企業(yè)來運(yùn)營，也是必然的。

不過這種合作關(guān)系中，也存在「僧多粥少」的局面。一位中山的業(yè)主方就向Hot商業(yè)君表示：旗下8萬平方米的購物中心，籌開階段就吸引了包括新城、萬達(dá)、九方、鴻榮源、星河、益田等在內(nèi)的10家房企來談合作。

或無奈離場或運(yùn)營紅火

輕資產(chǎn)輸出的關(guān)鍵是什么？

在輕資產(chǎn)輸出的“兵家必爭之地”中山，也上演著“幾家歡喜幾家愁”——有的運(yùn)營方無奈離場，有的項(xiàng)目則在疫情的大環(huán)境之下，運(yùn)營依然紅火。

紫馬奔騰廣場目前開業(yè)率接近40%，有知情人士表示，自2019年項(xiàng)目簽約深圳益田集團(tuán)之后，雙方曾經(jīng)有過一段蜜月期，在項(xiàng)目定位方面達(dá)成了一致。

但畢竟業(yè)主方缺少實(shí)際運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，但又希望能更多介入項(xiàng)目的運(yùn)營管理，雙方在項(xiàng)目品牌落位組合等執(zhí)行層面，無法達(dá)成一致，最終益田無奈撤場，項(xiàng)目也因業(yè)主方的無暇顧及，導(dǎo)致目前空鋪比例較高。

◎紫馬奔騰項(xiàng)目，益田黯然離場

就Hot商業(yè)君的觀察來看，目前運(yùn)營較好的當(dāng)屬中山天奕星河COCO City，項(xiàng)目定位「都市漫生活休閑體驗(yàn)地」，從實(shí)際運(yùn)營來看，也的確是中山兩年來新開購物中心中，最有活力的項(xiàng)目之一。

根據(jù)公開內(nèi)容顯示，天奕星河COCO City是近三年來，中山為數(shù)不多的準(zhǔn)時(shí)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，從這一點(diǎn)不難看出招商效率背后的基本功。

從業(yè)態(tài)與品牌布局來看，項(xiàng)目結(jié)合周邊客群畫像和項(xiàng)目定位，打造「 美食打卡地、首店/形象店收割機(jī)」標(biāo)簽，并實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)引流。

同時(shí)，引入博納院線影城、sp@ce天虹超市、孩子王等品牌首店或全新升級店，實(shí)現(xiàn)中山首進(jìn)品牌及知名連鎖品牌比例達(dá)50%，從招商維度做到了「中山領(lǐng)先」。

在招商維度，如何滿足口味刁鉆的中山人的美食需求，項(xiàng)目也基于30%的餐飲業(yè)態(tài)定位，引進(jìn)中餐、日韓料理、東南亞菜、西餐等多元口味。疫情考驗(yàn)之下，餐飲品牌大都運(yùn)轉(zhuǎn)良好，項(xiàng)目也憑借獨(dú)特的餐飲優(yōu)勢，獲得了中山人的認(rèn)可。

應(yīng)該說，中山天奕星河COCO City的成功運(yùn)營，也有賴于星盛商業(yè)成熟的輕資產(chǎn)輸出經(jīng)驗(yàn)，能夠?yàn)轫?xiàng)目的成功運(yùn)營保駕護(hù)航。

除了益田與星河之外，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)開業(yè)的中山石岐萬象匯，體量約10萬㎡，其前身是2019年開業(yè)的完美金鷹匯。據(jù)了解，金鷹集團(tuán)董事長古潤金是馬來西亞丹斯里皇室拿督，祖籍廣東中山，在中山成立了完美（中國）有限公司。

在開業(yè)初期，完美金鷹匯引入了一些馬來西亞風(fēng)情的品牌，但與當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的偏好并不適配，加上本身存在的交通問題，項(xiàng)目運(yùn)營一直不盡如人意。

業(yè)內(nèi)普遍猜測，華潤選擇該項(xiàng)目進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出，也是因?yàn)轫?xiàng)目本身是中山的地標(biāo)（石岐區(qū)第一高樓），集聚高端住宅、寫字樓、酒店等多元業(yè)態(tài)，同時(shí)項(xiàng)目本身硬件條件也不錯(cuò)，適當(dāng)改造之后，調(diào)整品牌組合，就能匹配區(qū)域消費(fèi)者的需求。

◎完美金鷹匯是中山石岐區(qū)第一高樓 圖源項(xiàng)目公眾號

一般來說，品牌及管理輸出模式最輕，管理方毛利率最高，但存在經(jīng)營成功后，業(yè)主方收回自行運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)；整租模式最重，管理方需向業(yè)主支付整租租金，毛利率最低，合理測算及報(bào)價(jià)是基礎(chǔ)。

有業(yè)內(nèi)人士向hot商業(yè)君表示，品牌管理輸出過程中，與業(yè)主方的溝通十分關(guān)鍵。對業(yè)主方來說，能否區(qū)別對待商業(yè)運(yùn)營與住宅開發(fā)的關(guān)系，能否意識到前者更需要細(xì)水長流的精細(xì)化運(yùn)營。

◎?qū)汖埑巧潮P，商業(yè)部分的設(shè)計(jì)比較搶眼

根據(jù)各項(xiàng)目披露的信息，天虹整租項(xiàng)目中山悅來天虹購物中心正在交樓，預(yù)計(jì)年底開業(yè)。中山石岐萬象匯也新注冊了項(xiàng)目公眾號，但暫時(shí)還沒有發(fā)布任何消息，能否年內(nèi)開業(yè)尚無法確定。去年拿地的寶龍城，近期似乎也陷入了停工狀態(tài)。

在中山這片沃土，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)交出怎樣的答卷，尚需時(shí)間給出答案。