2021年的年報(bào)還有開(kāi)發(fā)商至今“難產(chǎn)”，新一季的中報(bào)披露又到來(lái)了。從已公布數(shù)據(jù)看，這是地產(chǎn)行業(yè)史上最差的一次半年報(bào)，凈利潤(rùn)虧損成為房企的普遍寫照，鮮有人能獨(dú)善其身。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月26日，約有103家房企發(fā)布2022年半年報(bào)或中期業(yè)績(jī)預(yù)告，其中45家房企預(yù)計(jì)或已經(jīng)虧損，而58家預(yù)計(jì)盈利的房企中有40家凈利潤(rùn)同比下滑。

例如，陽(yáng)光城、建業(yè)地產(chǎn)、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、金科股份等多家房企在內(nèi)，去年上半年還處于盈利狀態(tài)，今年上半年則跌入虧損，甚至虧損幾十億的不在少數(shù)。其中，建業(yè)地產(chǎn)虧損最為嚴(yán)重，上半年預(yù)虧額達(dá)50億~60億元，同比降幅達(dá)786%~923%；藍(lán)光發(fā)展緊隨其后，預(yù)計(jì)上半年歸母凈利潤(rùn)預(yù)虧46億左右。

頭部尖子生和國(guó)資房企也不容樂(lè)觀，難逃利潤(rùn)下滑的命運(yùn)?！暗禺a(chǎn)一哥”碧桂園預(yù)計(jì)上半年核心凈利潤(rùn)45億~50億元，股東應(yīng)占盈利2億~10億元，相比去年同期下滑93%；招商蛇口、綠地控股、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等國(guó)資房企，也出現(xiàn)了歸屬母公司凈利潤(rùn)同比下滑情況。

民企、國(guó)企紛紛凈利滑鐵盧，說(shuō)明這已不是簡(jiǎn)單的公司經(jīng)營(yíng)狀況能解釋的，在整體市場(chǎng)不景氣的環(huán)境下，“盈利”已經(jīng)成為奢望。以至于有地產(chǎn)人感慨，這屆半年報(bào)，盈利才新鮮。

截至8月26日，上半年歸屬母公司凈利潤(rùn)榜單中，位列前五分別為中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、綠地控股和綠城中國(guó)。前五名中僅龍湖集團(tuán)一家是民企，其余房企均為國(guó)企或者央企。

更難能可貴的是，龍湖在上半年同樣實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)雙增長(zhǎng)曲線。其中，營(yíng)業(yè)額948億元，同比增長(zhǎng)56.4%；歸母凈利潤(rùn)74.8億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后核心溢利65.5億元，同比增長(zhǎng)6.1%；毛利201.5億元，同比增長(zhǎng)20.1%，毛利率21.3%。

此外，龍湖連續(xù)六年保持三道紅線“全綠”，3.99%借貸成本創(chuàng)歷史新低，經(jīng)營(yíng)性收入破百億......這幾組數(shù)據(jù)表明，龍湖確實(shí)扛住了！

實(shí)際上，自2018年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增速已呈下降趨勢(shì)，“增收不增利”成為很多開(kāi)發(fā)商的常態(tài)。但過(guò)去半年，房企集體出現(xiàn)凈利潤(rùn)慘淡的現(xiàn)象，卻是極其罕見(jiàn)，這又是什么原因造成的？

銷售業(yè)績(jī)、交付規(guī)模雙下滑，是房企遭遇盈利滑鐵盧的主要原因。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售額、權(quán)益銷售面積同比分別下降48.7%和52.2%，接近腰斬。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)4月負(fù)增長(zhǎng)，房屋施工、新開(kāi)工、竣工面積同時(shí)下降。

同時(shí)，因行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的過(guò)程仍未結(jié)束，為了自身保障現(xiàn)金流平衡，多數(shù)房企采取以價(jià)換量的措施，在利潤(rùn)率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢(shì)下，加劇了毛利率下降，包括碧桂園、榮盛發(fā)展、弘陽(yáng)地產(chǎn)等在內(nèi)的房企都提到了這個(gè)原因。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，銷售額排名前20的房企中，有12家的銷售均價(jià)都在下跌，超過(guò)半壁江山。其中，降價(jià)幅度超過(guò)10%的房企有四家，分別是碧桂園（下跌15.6%）、綠城中國(guó)（下跌10.2%）、綠地控股（下跌11.7%）、金科集團(tuán)跌幅最大（下跌21.9%）。

不僅如此，受行業(yè)盤整及疫情影響，房企加速“縮表”，資產(chǎn)減值計(jì)提現(xiàn)象普遍，這在一定程度拉低了凈利潤(rùn)水平，甚至成為部分企業(yè)虧損的重要原因，影響不容忽視。其中，從資產(chǎn)減值計(jì)提構(gòu)成來(lái)看，存貨跌價(jià)損失占最重頭。

規(guī)模下降、資產(chǎn)減值，這些因素固然是房企凈利下滑的原因，但歸根結(jié)底，真正的敵人其實(shí)是信心缺失。眼下，百姓對(duì)“爛尾”“停貸”的恐懼達(dá)到了歷史以來(lái)的峰值，使得不少開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的信心也遭受動(dòng)搖。

地產(chǎn)進(jìn)入薄利時(shí)代，房企該如何穩(wěn)住利潤(rùn)？上哪兒找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)？

開(kāi)發(fā)商賺利潤(rùn)，無(wú)非是兩個(gè)基本元素：成本和收入，降低成本，提高收入，就能形成利潤(rùn)。不要覺(jué)得這個(gè)公式很簡(jiǎn)單，但解決最復(fù)雜的問(wèn)題，最終有效的一般都是那些最基本手段。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，經(jīng)營(yíng)管理中最重要的一環(huán)即成本管控，特別是土地成本控制。尤其是在當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)容錯(cuò)機(jī)會(huì)越來(lái)越少，精準(zhǔn)投資非常重要。

連續(xù)看能維穩(wěn)利潤(rùn)率房企的財(cái)務(wù)報(bào)告就能發(fā)現(xiàn)，土地獲取的成本其實(shí)不是太高。上半年，龍湖集團(tuán)龍湖共獲取了17宗土地，平均溢價(jià)率只有5%，其中有一半是0溢價(jià)。同期，越秀地產(chǎn)通過(guò)非公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方法獲得的土地占比達(dá)到55%，有效控制了土地成本。

此外，在充分考慮當(dāng)?shù)卣哒{(diào)控力度背景下，謹(jǐn)慎獲取高價(jià)地，同時(shí)也要更科學(xué)地評(píng)估進(jìn)入城市的價(jià)值，減少?gòu)V撒網(wǎng)對(duì)于結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的影響。龍湖這點(diǎn)也做得很好，在過(guò)去，它堅(jiān)持投資高能級(jí)城市，以至于成為行業(yè)TOP10進(jìn)入城市數(shù)量最少的房企。隨著城市的聚焦，龍湖的效率得以不斷提升，隨之帶來(lái)組織的整體增效。

成本全面抓，不僅拿地端要精準(zhǔn)控成本，內(nèi)部管理也絲毫不放松。隨著土地紅利、金融紅利消失，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到管理紅利時(shí)代，對(duì)標(biāo)制造業(yè)，更加重視“向管理要效益”。

有“利潤(rùn)之王”稱號(hào)的中海，除了低融資成本外，更重要的是其超強(qiáng)的成本管控能力。中海管理層在今年半年業(yè)績(jī)會(huì)上表示更看重凈利潤(rùn)率，將通過(guò)全方位精細(xì)化管理，使利潤(rùn)率能夠在行業(yè)保持引領(lǐng)水平。諸如，中海的員工打印紙張時(shí)必須雙面打印，中午休息時(shí)全面熄燈，員工文具發(fā)放嚴(yán)控，下班關(guān)閉所有電器電源等。

此外，銷管費(fèi)用作為直接影響當(dāng)期損益的重要變量，成為各大房企開(kāi)啟精細(xì)化管理、實(shí)現(xiàn)提效的一大抓手。保利、萬(wàn)科、金地、龍湖等積極開(kāi)展數(shù)字化建設(shè)，自建APP或者小程序，打造科學(xué)敏捷的決策體系和執(zhí)行體系，實(shí)現(xiàn)降本提效和精細(xì)運(yùn)營(yíng)管理。

最后，以“提質(zhì)增效”支撐開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，注重配置資源開(kāi)展多元業(yè)務(wù)，尋找新的利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)。今年上半年，房企也將目光轉(zhuǎn)向了利潤(rùn)率更高的新風(fēng)口——代建領(lǐng)域。

不久前，“代建第一股”綠城管理發(fā)布中期業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)收入12.59億元，同比增加16.4%；歸屬于公司股東的凈利潤(rùn)3.61億元，同比增長(zhǎng)33.4%。期內(nèi)，商業(yè)代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率83.6%，利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，令一眾地產(chǎn)商羨慕不已。

加之當(dāng)下，隨著三道紅線、預(yù)售資金監(jiān)管等制度的深化，使得出現(xiàn)資金鏈斷裂、債務(wù)違約的暴雷房企逐漸增多，在行業(yè)出清的情況下，市場(chǎng)上的不良資產(chǎn)亟需處理，這也為代建增添了廣闊空間。

一時(shí)間，地產(chǎn)代建風(fēng)起云涌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過(guò)40家。

龍湖也瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，開(kāi)始入局。據(jù)陳序平透露，龍湖集團(tuán)旗下代建品牌龍湖龍智造，主要聚焦TOD沉淀下來(lái)的能力?！拔覀冇X(jué)得這個(gè)能力是有別于其他的一些純粹做傳統(tǒng)代建代銷服務(wù)的。我們是一站式、全周期、全業(yè)態(tài)的服務(wù)。這個(gè)業(yè)務(wù)從今年開(kāi)始正式對(duì)外，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)比想象中來(lái)得要快。”陳序平說(shuō)道。

此外，今年上半年龍湖經(jīng)營(yíng)性收入首次突破百億至110億元，同比增長(zhǎng)26%，成為支撐集團(tuán)收入和盈利增長(zhǎng)的穩(wěn)壓器。其中，商業(yè)投資租金收入為46.5億元，冠寓租金收入達(dá)到11.8億元，龍湖智創(chuàng)生活空間服務(wù)收入約63億元。

眾所周知，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)有著周期長(zhǎng)、成本高、重運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，耕耘多年之后，龍湖這部分業(yè)務(wù)進(jìn)入了收獲期。

面對(duì)地產(chǎn)薄利時(shí)代，龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席吳亞軍表示，一定要在沒(méi)有看見(jiàn)冰山之前就早早思考怎么應(yīng)對(duì)。過(guò)去數(shù)年間，龍湖正是因?yàn)閷?duì)行業(yè)周期和利潤(rùn)下行風(fēng)險(xiǎn)早就做好了充分準(zhǔn)備，才有了這次“扛得住”的半年業(yè)績(jī)。