半年之前，郁亮為萬科（000002）利潤下滑道歉，如今碧桂園（02007.HK）的管理層，因同樣原因公開道歉。

其實(shí)這算是稀有物種，市場下滑的劇烈程度，超出所有人的預(yù)期，包括行業(yè)調(diào)控政策制定者。

如此背景之下，市場普遍已經(jīng)沒有了高期待。

現(xiàn)金流過得去，錢是真錢就可以了。

道歉之后，只有活下來，才能夠說道歉有效，管理層經(jīng)受住了考驗(yàn)。

現(xiàn)實(shí)形勢確實(shí)嚴(yán)峻，所有中國房企，目前只有在考慮一件事：如何“活下去”。

碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)歸母核心凈利潤49.1億元，在手現(xiàn)金1480億元。

盈利同比下降的主要原因有三個：

市場下行疊加工程進(jìn)度放緩，開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入同比下滑31.4%；

人民幣貶值產(chǎn)生44.82億元匯兌虧損，去年同期為匯兌收益8.31億元；

預(yù)期轉(zhuǎn)弱，價格下滑，基于謹(jǐn)慎原則計(jì)提存貨減值，預(yù)計(jì)在50-100億元之間。

要想活下去活得好，碧桂園未來要做什么，先要了解碧桂園已經(jīng)做了什么。

年初的時候，碧桂園總裁莫斌確立了全年經(jīng)營原則——“做正確和確定性的事情”。

所謂正確的事情是有現(xiàn)金流的利潤，確定性的事情是“控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)”。

有現(xiàn)金流的利潤，體現(xiàn)在財(cái)務(wù)報表中，是經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，

碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額1851億元，權(quán)益回款金額1702.9億元，回款率連續(xù)7年達(dá)90%以上。

上半年碧桂園經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為52.5億元，這得益于良好的財(cái)務(wù)紀(jì)律，保現(xiàn)金流已是民營企業(yè)活下去的基本共識。

確定性的事情，涉及開源節(jié)流，以及資產(chǎn)騰挪。

上半年，碧桂園營銷成本同比下降40.6%，行政費(fèi)用同比下降19.3%，總有息負(fù)債下降242.4億元。

資產(chǎn)騰挪體現(xiàn)在盤活沉淀資產(chǎn)，如車位等經(jīng)營性物業(yè)，以及合作項(xiàng)目的退出或并購。

上半年碧桂園在談收并購項(xiàng)目共63個，金額大概39億元。高權(quán)益項(xiàng)目更有利于資金歸集，這是合作項(xiàng)目收并購的必要性。

碧桂園管理層就“保資產(chǎn)”很坦誠，新業(yè)務(wù)除了協(xié)同效益明顯的建筑機(jī)器人業(yè)務(wù)，其他新業(yè)務(wù)暫緩。

備受爭議的低價配股，被質(zhì)疑為缺錢和稀釋股權(quán)，管理層的回應(yīng)則是：

預(yù)期悲觀和債券市場有機(jī)會的情況下，配股用于債券回購，有利于財(cái)務(wù)報表修復(fù)。

配股完成年內(nèi)最后一筆美元債回購，這是一個符合邏輯的解釋。

碧桂園管理層的重心，顯然是通過經(jīng)營性現(xiàn)金流去償還高成本短期債務(wù)，保證現(xiàn)金流的同時，達(dá)成資產(chǎn)負(fù)債表與利潤的平衡。

碧桂園給出了現(xiàn)金流指引，上半年銷售回款及其他現(xiàn)金流入1800億元，土地及建筑成本支出1350億元，稅金及其他費(fèi)用支出約310億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流保持了正向。

截至期末，碧桂園在手現(xiàn)金為1479.8億元，短期有息負(fù)債為729億元，現(xiàn)金短債比約兩倍，短期有息負(fù)債中公開信用債150億元左右，其余均為國有大行的融資。

莫斌預(yù)期到明年6月，市場將恢復(fù)到健康發(fā)展階段。

進(jìn)一步加大銷售，資產(chǎn)騰挪實(shí)現(xiàn)“開源節(jié)流”，以及在金融機(jī)構(gòu)支持下置換長短債務(wù)，仍是碧桂園接下來的重點(diǎn)工作。