說(shuō)到成都，除了吃喝玩樂(lè)，“新一線城市”這個(gè)概念也是不得不提的城市標(biāo)簽之一。如果您讀過(guò)由第一財(cái)經(jīng)發(fā)布《2017中國(guó)城市商業(yè)魅力排行榜》，就不難欣喜地發(fā)現(xiàn)蜀都打敗了南京、杭州、武漢、重慶，一躍成為新一線城市中的王者。對(duì)于多數(shù)酒店人來(lái)說(shuō)，這是成都酒店業(yè)的重大利好，但也有人審慎看待。PLUS本期將為您解析成都酒店市場(chǎng)。

成都城市概況

2017年，成都的GDP躋身全國(guó)前8名，同時(shí)也邁入了萬(wàn)眾矚目的“萬(wàn)億”俱樂(lè)部。再觀縱軸，近5年經(jīng)濟(jì)增速可謂強(qiáng)勢(shì)，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。成都的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)方向，引領(lǐng)以電子信息業(yè)為標(biāo)志的成都各大支柱產(chǎn)業(yè)攜手共進(jìn)。而在外商投資方面，截至2017年，落戶成都的世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)281家之多。盡管成都與一線城市存在差距，但也暗示了這顆新星未來(lái)仍有發(fā)展?jié)摿涂臻g。

成都旅游總到訪人數(shù)和旅游總收入皆呈現(xiàn)可喜增長(zhǎng)。值得關(guān)注的是，旅游收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)大于旅游到訪人數(shù)增長(zhǎng)，證實(shí)了成都旅游消費(fèi)水平有提高趨勢(shì)，游客層級(jí)逐漸優(yōu)化。而“門戶城市”也因?yàn)椤?2小時(shí)落地免簽政策"而真正實(shí)現(xiàn)打開(kāi)國(guó)門面向全球，吸引更多國(guó)際游客到訪。

從外部看，“成渝國(guó)際城市群”的發(fā)展戰(zhàn)略必然加快實(shí)現(xiàn)成都內(nèi)陸開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)高地的目標(biāo)。特別對(duì)交通樞紐、產(chǎn)業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)投入，無(wú)疑為旅游酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

從內(nèi)部看，“雙核發(fā)展，一城多市”的規(guī)劃體系體現(xiàn)了更宏偉的城市布局。“雙雄鼎立”【即城市核心區(qū)與天府新區(qū)】的格局也拓寬了成都酒店業(yè)的版圖。特別值得一提的是，“建設(shè)以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，宜居宜業(yè)的城市核心區(qū)”的城建目標(biāo)為成都市中心區(qū)域的酒店業(yè)帶來(lái)政策優(yōu)勢(shì)。這此，PLUS先從成都中心區(qū)域入手，帶您一覽該區(qū)域的酒店市場(chǎng)。

成都市中心區(qū)域高端酒店市場(chǎng)

• 出租率

在經(jīng)歷集中爆發(fā)的新增供給后，近年成都市中心區(qū)域高端酒店新增供給放慢步調(diào)，也使得出租率在2017年有明顯回升，并在2018年得到穩(wěn)定持續(xù)的上漲趨勢(shì)。這一增長(zhǎng)也同時(shí)得益于在商業(yè)、旅游業(yè)的扶持政策，以及部分由于天府新區(qū)尚未建設(shè)成熟而外溢的需求。

• 平均房?jī)r(jià)

在出租率的瓶頸階段，該區(qū)域高端酒店市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)也曾相應(yīng)受挫；而同樣受益于新增供給的減少，平均房?jī)r(jià)也在2016年之后開(kāi)始反彈。此外，市場(chǎng)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)各酒店積極應(yīng)對(duì)，以其戰(zhàn)略管理手段結(jié)束平均房?jī)r(jià)的持續(xù)低迷。

• 主要需求

由于區(qū)域內(nèi)國(guó)際大型企業(yè)密集而商務(wù)協(xié)議散客需求旺盛。區(qū)域內(nèi)眾多主力行業(yè)值得關(guān)注，也不乏表現(xiàn)突出的新興行業(yè)。一般散客市場(chǎng)【直接預(yù)訂&OTA散客】需求則更得利于該區(qū)域內(nèi)近年涌現(xiàn)綜合商業(yè)體帶來(lái)的購(gòu)物休閑游客需求，以及該區(qū)域熱門商圈屬性所吸引的游客流量。

• 次要需求

受限于與會(huì)展場(chǎng)館的距離以及會(huì)議規(guī)模，該區(qū)域?qū)?huì)議團(tuán)隊(duì)需求吸引力相對(duì)較弱。此外，由于會(huì)議團(tuán)隊(duì)的特殊屬性，高端酒店市場(chǎng)僅將會(huì)議團(tuán)隊(duì)作為次要需求。

• 補(bǔ)充性需求

旅游團(tuán)隊(duì)及政府需求皆受到預(yù)算限制，難以匹配該市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)策略而僅僅作為淡季期間必要時(shí)的補(bǔ)充需求。

成都市中心區(qū)域中高端酒店市場(chǎng)

• 出租率

相較于高端酒店市場(chǎng)，該區(qū)域內(nèi)的中高端酒店在出租率的表現(xiàn)上相對(duì)平穩(wěn)，并未經(jīng)歷跌宕，也體現(xiàn)其對(duì)新增供給消化能力較好。在整體市場(chǎng)利好驅(qū)動(dòng)下，該市場(chǎng)出租率自2017年以來(lái)增加幅度較大。

• 平均房?jī)r(jià)

盡管中高端市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)性增長(zhǎng)，但該市場(chǎng)仍受困于“以低價(jià)換房量”的局面。究其根本，該市場(chǎng)需求客源對(duì)房?jī)r(jià)敏感度較高，且受壓于部分高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。此外，該市場(chǎng)品牌酒店優(yōu)勢(shì)難以凸顯。

• 主要需求

與高端市場(chǎng)不謀而合，中高端市場(chǎng)主要需求也來(lái)自于商務(wù)協(xié)議散客及一般散客需求。不同的是，中高端市場(chǎng)所獲取的商務(wù)協(xié)議散客需求多來(lái)自中小企業(yè)且對(duì)于在一般散客需求而言，性價(jià)比更受關(guān)注。

• 次要需求

與高端酒店市場(chǎng)情況類似，該市場(chǎng)會(huì)議團(tuán)隊(duì)需求獲取能力較弱。且對(duì)于大部分中高端酒店而言，會(huì)議設(shè)施對(duì)于獲取該市場(chǎng)尤為關(guān)鍵。

• 補(bǔ)充性需求

由于區(qū)域優(yōu)勢(shì)并非旅游團(tuán)隊(duì)需求及政府需求的主要考慮因素，在銷售策略上只作為必要時(shí)補(bǔ)充需求。

成都新增酒店供給

根據(jù)STR公布的酒店客房簽約數(shù)據(jù)表明，2018年-2022年期間，成都整體市場(chǎng)已簽約的客房數(shù)占現(xiàn)有客房數(shù)的22%之多。成都短期內(nèi)主要新增供給將集中于南部天府新區(qū)區(qū)域。而對(duì)于市中心區(qū)域而言，盡管市場(chǎng)利好因素眾多，近期新增酒店入駐仍有放緩趨勢(shì)，這也將為該區(qū)域的平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)留有一定空間。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，未來(lái)成都新增酒店將著眼于“小而美”定位，以滿足該日趨細(xì)分的需求市場(chǎng)。

成都酒店市場(chǎng)未來(lái)展望

在一個(gè)如此急速發(fā)展的新一線城市中，酒店業(yè)必然將獲得積極政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的紅利。

招商引資、人才引進(jìn)等經(jīng)濟(jì)規(guī)劃將進(jìn)一步優(yōu)化成都商業(yè)格局，也為酒店市場(chǎng)獲取商務(wù)及會(huì)議市場(chǎng)需求帶來(lái)機(jī)遇。

而2020年即將建成的天府機(jī)場(chǎng)，高鐵出川通道的建設(shè)，市域內(nèi)內(nèi)“二環(huán)十二射”高速公路工程的開(kāi)展以及市內(nèi)軌道交通的完善等交通規(guī)劃無(wú)一不視為未來(lái)成都旅游業(yè)的重大利好因素，更有機(jī)會(huì)驅(qū)動(dòng)整體酒店業(yè)入住率與平均房?jī)r(jià)共同增長(zhǎng)。

打造“國(guó)際會(huì)展之都”的會(huì)展業(yè)政策，勢(shì)必帶動(dòng)成都地區(qū)，特別是天府新區(qū)酒店業(yè)會(huì)議團(tuán)隊(duì)需求增長(zhǎng)，而市中心區(qū)域也將獲得部分溢出需求，以及由會(huì)展業(yè)衍生出的旅游休閑需求。

此外，大眾消費(fèi)能力增長(zhǎng)，消費(fèi)意識(shí)的轉(zhuǎn)變將加速成都酒店業(yè)結(jié)構(gòu)向聚焦于品牌和產(chǎn)品個(gè)性化的方向調(diào)整。針對(duì)高端及中高端酒店市場(chǎng)而言，客群的消費(fèi)意識(shí)也一定程度上影響未來(lái)平均房?jī)r(jià)走勢(shì)。

而從另一方面，PLUS認(rèn)為，酒店業(yè)也不能忽視可能面臨的挑戰(zhàn)，例如國(guó)際形勢(shì)緊張?jiān)斐傻?strong>經(jīng)濟(jì)下行，城市內(nèi)自然旅游資源的缺乏以及由于市場(chǎng)向好而可能面臨的再一次新增供給集中入市等。

對(duì)于成都酒店市場(chǎng)，我們有諸多期待，未來(lái)我們將逐一介紹成都其他區(qū)域市場(chǎng)，敬請(qǐng)關(guān)注！