在旭輝“蹲下去”之前，董事局主席林中曾寫過一封《致旭輝全體干部的一封信》。

在信里，他提到：近期各地進(jìn)一步收緊監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企流動性進(jìn)一步承壓，這客觀上造成旭輝賬面雖然有逾300億現(xiàn)金，但絕大部分無法滿足企業(yè)的合理按需使用。

更早之前，世茂總裁許世壇也說過類似的話：“金融機(jī)構(gòu)和政策加大了監(jiān)管，有些明明壓1億元可以交樓，但是非要壓3億元�！�

在他說話的節(jié)點時（去年11月末），世茂集團(tuán)690億元的賬面資金余額中，受監(jiān)管的預(yù)售資金達(dá)529億元。

開發(fā)商苦過度預(yù)售資金監(jiān)管久已。

監(jiān)管層，當(dāng)然也知道。

在2022年上半年的各地方的預(yù)售資金監(jiān)管政策放松中，已經(jīng)有南京、長沙、�？�、長春、煙臺等多個城市，都出現(xiàn)了【允許企業(yè)使用商業(yè)保函替換不同程度監(jiān)管額度】的規(guī)定。

不過，按全國一共293個地級市來計算，這一比例其實很小。頭大的開發(fā)商，還是多數(shù)。

直至上周，央行、銀保監(jiān)會、住建部，三部門聯(lián)合發(fā)文，明確規(guī)定：【支持優(yōu)質(zhì)房企向商業(yè)銀行申請出具保函，以置換監(jiān)管額度內(nèi)資金�！�

所謂“預(yù)售資金監(jiān)管保函”，就是開發(fā)商向銀行申請的【承諾在開發(fā)商無法支付資金情況下，由銀行代為支付的擔(dān)保函�！�

開發(fā)商把這份保函，交給監(jiān)管部門，用于兌換出對應(yīng)的預(yù)售監(jiān)管資金。（預(yù)售資金此前使用詳情可點擊：《讓銀行兜底就沒有爛尾樓了嗎？》）

很多看客興奮了，畢竟這可是一大筆錢，流動性有救了。

但細(xì)細(xì)來看，每一條細(xì)則都先自帶一個枷鎖。

保函的門檻，比你想象中高得多

新政雖然出發(fā)點友好，但里面的條例嚴(yán)謹(jǐn)，令保函的開具并不容易。

1、《通知》中明確提到：【保函額度將全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團(tuán)的統(tǒng)一授信額度】，【商業(yè)銀行還要通過保證金、反擔(dān)保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風(fēng)險】。

這就要求，房企要么有授信額度，要么有抵押擔(dān)保，要么在銀行有現(xiàn)金存款作為保證金——在保函存續(xù)期間，保證金也會處于凍結(jié)狀態(tài)，而這些條件很多出險房企都不具備。

2、銀行開具保函還要【參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準(zhǔn)，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險、項目銷售前景和剩余貨值等。

且對債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔(dān)保額度過大、施工進(jìn)度明顯低于預(yù)期的項目，應(yīng)審慎出具保函。】

這一點，也直接就把現(xiàn)階段絕大部分民營房企的路堵死了。

3、新規(guī)對保函置換資金的投向有規(guī)定，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

重點是這句：不得償還股東借款。

有企業(yè)人士和地產(chǎn)壹線透露：大部分城市的預(yù)售資金，都不是政府監(jiān)管，而是由銀行、金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管。想置換，需要取得金融機(jī)構(gòu)同意。

而作為債權(quán)方的機(jī)構(gòu)，為了保證自己在這個項目的利益，并不會輕易讓開發(fā)商提出里面的錢。

4、開具保函，還需要支付保函手續(xù)費。

據(jù)銀行人士介紹，不同銀行標(biāo)準(zhǔn)不同，但一般操作是按季度向企業(yè)征收，擔(dān)保金額3‰-5‰手續(xù)費。

此外，以現(xiàn)在的形勢，銀行開具保函的風(fēng)險也很大。

一方面是當(dāng)前政策尚未規(guī)定，保函置換的相關(guān)金額，是否該計入銀行的涉房口徑，銀行整體帶入仍偏向謹(jǐn)慎。

另一方面是：“銀行在見索即付以后，還要向開發(fā)商追索強(qiáng)制執(zhí)行責(zé)任，操作很麻煩”。

眼下新政發(fā)布已經(jīng)一周，但上述銀行人士所在支行的受理數(shù)是0，“只有詢問的，沒有申請的”。

原先放松的大部分反而變緊了

開不出的早已不急，能開出的反而更急。

新規(guī)規(guī)定：【保函置換金額，不得超過監(jiān)管額度的30%。】

對于實行全額監(jiān)管，甚至多倍數(shù)監(jiān)管的城市來說——譬如福州原本規(guī)定：對新房預(yù)售資金監(jiān)管額度不少于項目工程總造價的1.2倍，穩(wěn)健的開發(fā)商確實可以支取比例之外的資金，去做項目的其他運營了。

但對于此前已經(jīng)出臺這一規(guī)定的大部分城市來說，新規(guī)其實是從緊的。

在南京，保函原本最多能支取60%的預(yù)售資金監(jiān)管額度；濟(jì)南置換比例為65%；武漢最高可置換95%。

北京此前甚至是可以掏空預(yù)售監(jiān)管賬戶的——北京住建委此前的規(guī)定是：【如現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設(shè)周期，項目可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管�！�

現(xiàn)實里，就有中交地產(chǎn)操盤的朝陽區(qū)某保障房項目，在竣工備案前，住宅部分監(jiān)管賬戶余額只有185.76萬元，而現(xiàn)金保函調(diào)走了1.42億元。

對于被從嚴(yán)監(jiān)管的開發(fā)商來說，這份新政，可并不是人見人愛。