林立于廣州CBD眾多高端寫字樓之間的IFP，是合景泰富在廣州舊改市場(chǎng)濃重的一筆，但也許僅有的一筆。

前幾天，黃埔區(qū)雙沙經(jīng)濟(jì)聯(lián)社發(fā)布了一則有關(guān)該村舊改項(xiàng)目合作企業(yè)、項(xiàng)目合資公司股東變更事項(xiàng)公告。

變更主要變化包括：區(qū)屬國企知識(shí)城城市更新集團(tuán)控股公司廣州知城宏勝將成為主導(dǎo)企業(yè)，廣州合景控股、睿天投資為成員企業(yè)，香港同創(chuàng)投資退出了操盤企業(yè)名單；

體現(xiàn)在項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)上，廣州知城宏勝持股比例達(dá)到34.3%，廣州合景控股由31.85%降到12.25%，睿天投資由4.9%降到2.45%。

做了一個(gè)表格，可以清楚地看到具體變化。

雙沙村舊改，是一個(gè)充滿故事的城中村改造項(xiàng)目。

早在2018年10月，該村啟動(dòng)了舊村改造前期工作，包括全村房屋數(shù)據(jù)測(cè)量、實(shí)施方案編制、部分集體物業(yè)動(dòng)拆；同時(shí)，合景泰富的身影隨之浮出水面。

2020年3月，雙沙村首期啟動(dòng)舉行了動(dòng)工儀式。同年6月，雙沙村舊改拆遷方案議論稿流出，采取了“拆一補(bǔ)四”“多退少補(bǔ)”的方案，以及金額不小的臨遷費(fèi)、限時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)。

雙沙村舊改順利啟動(dòng)，少不了合景泰富的推動(dòng)。

故事的沖突，出現(xiàn)在項(xiàng)目公開招商合作企業(yè)環(huán)節(jié)。2021年4月，雙沙村舊改啟動(dòng)招商，參與投標(biāo)名單除了合景泰富聯(lián)合體之外，還有被視為“野蠻人”的萬科。

當(dāng)時(shí)，萬科“工作人員”進(jìn)入雙沙村宣傳，卻遭到了該村治安隊(duì)、村民的抵制。

萬科的橫空爭搶，系其在廣州市場(chǎng)土地儲(chǔ)備“糧倉即將見空”、持有的幾個(gè)舊改項(xiàng)目遲遲沒有新進(jìn)展，以及新組織架構(gòu)完成調(diào)整、舊改業(yè)務(wù)成為重要發(fā)力點(diǎn)。

不過，合景泰富還是成功拿下雙沙村舊改項(xiàng)目。隨后，該村推進(jìn)工作進(jìn)入正軌，也相繼出現(xiàn)在黃埔區(qū)重點(diǎn)舊村改造推進(jìn)名單中。

雙沙村舊改，先后完成批復(fù)、控規(guī)調(diào)整方案修改。以及，今年2月初廣州高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，廣州計(jì)劃投資2000億元推進(jìn)127個(gè)城中村改造，雙沙村舊改是新開工項(xiàng)目之一。

一切準(zhǔn)備待緒，合景泰富卻選擇了退居幕后。

實(shí)際上，主導(dǎo)權(quán)轉(zhuǎn)讓、持股比例大幅度下跌，還隱藏著另一個(gè)重要信號(hào)，合景泰富或許準(zhǔn)備退出廣州舊改市場(chǎng)。

為什么這么說？根據(jù)在哪里？

無邏輯觀察統(tǒng)計(jì)整理，合景泰富目前在廣州共有10個(gè)舊村改造項(xiàng)目，合作、介入各有5個(gè)。

介入項(xiàng)目中，除了思賢村舊改之外，其余4個(gè)項(xiàng)目基本屬于前期工作，沒有投入太多成本，退出影響不大。

思賢村舊改，番禺區(qū)原計(jì)劃在2021年下半年完成招商工作，當(dāng)時(shí)，合景泰富為了確權(quán)相應(yīng)加大力度推進(jìn)相關(guān)工作。結(jié)果，該村一直未走到招商階段。

舊改核心特點(diǎn)就是存在諸多不確定性，變化始終快于計(jì)劃。這樣的特性也體現(xiàn)在合景泰富合作項(xiàng)目中。

除了雙沙村之外，南崗南、吉山村2個(gè)舊改項(xiàng)目是原本有希望完成轉(zhuǎn)化、銷售的。

可惜，“大拆大建”限令之后，南崗南舊改作為未批已拆項(xiàng)目，總拆除率超過8成，未能繼續(xù)動(dòng)工建設(shè)，對(duì)于合景泰富來說，需要不斷投入成本。

于是，南崗南舊改直接陷入“爛尾”。無利可圖，退出才能及時(shí)止損。有知情人士告訴我們，合景泰富有意出售南崗南舊改，但未能找到買家。

吉山村舊改恰是在限令出臺(tái)時(shí)，完成了招商工作。但是，關(guān)于吉山村的改造方式卻一直沒有確定，舊改城市展廳如今也變成了餐廳。

政府在一則公告中，吉山村舊改變成了“有機(jī)更新”。另有消息稱，廣州城投將全面接管這個(gè)舊改項(xiàng)目。

富力、合景這次聯(lián)手，未能像獵德村一樣再續(xù)輝煌。所幸的是，雙方還沒有投入過多的成本，脫身也容易。

紅衛(wèi)村（三四社）、石下村2個(gè)舊改項(xiàng)目，在簽訂前期服務(wù)商合作協(xié)議之后，也一直未有新進(jìn)展。一個(gè)屬于前期工作項(xiàng)目，一個(gè)不在計(jì)劃中，距離實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化還十分遙遠(yuǎn)。繼續(xù)推進(jìn)，顯然不符合實(shí)際。

總體來看，10個(gè)舊改項(xiàng)目中，僅有1個(gè)是可以繼續(xù)推進(jìn)的。如今，這一個(gè)也將轉(zhuǎn)由黃埔區(qū)屬國企主導(dǎo)。

不過，在舊改市場(chǎng)風(fēng)口時(shí)，合景泰富也滿懷信心。

2021年全年業(yè)績會(huì)上，合景泰富高管相繼表示，合景目前推進(jìn)有34個(gè)舊改項(xiàng)目，料今年轉(zhuǎn)化3到4條村，且每年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化3到4條村。

“這些舊改項(xiàng)目預(yù)計(jì)總可售面積約2200萬㎡，總可售貨值約6500億元，預(yù)計(jì)可出租商業(yè)物業(yè)約430萬㎡。公司將全面發(fā)力城市更新，深耕大灣區(qū)舊改，加速突破，力爭快速轉(zhuǎn)化供貨。”

回想起來，2007年，廣州城市發(fā)展東拓，臨近老城區(qū)、一片農(nóng)田的獵德村和冼村率先啟動(dòng)城中村改造。

抓住時(shí)機(jī)的富力、保利、新鴻基、合景泰富、天倫控股，成為了第一批吃到舊改紅利的企業(yè)。

那時(shí)的舊改，復(fù)雜、隱秘且亂象橫生，但能在廣州未來CBD打造地標(biāo)建筑，項(xiàng)目“暴利”又有可觀租金收入，讓參與操盤的房企嘗到了甜頭。

富力、保利不斷插旗標(biāo)地，成為了廣州舊改市場(chǎng)的“兩大霸主”。合景泰富卻是中規(guī)中矩。

統(tǒng)計(jì)整理，目前，保利、富力在廣州舊村改造上均有接近30個(gè)項(xiàng)目（包括完成改造、合作、介入項(xiàng)目）。

盡管2021年8月住建部出臺(tái)了“大拆大建”限令，然而作為民企的富力地產(chǎn)依然看好廣州舊改市場(chǎng)。

很早之前，無邏輯觀察參與了富力地產(chǎn)與銀行、政府部門一場(chǎng)內(nèi)部溝通會(huì)議。富力地產(chǎn)高管在會(huì)上透露，公司還是一如既往看好廣州舊改市場(chǎng)，但是新規(guī)之后，資金收緊、文保要求提高，希望銀行、政府相關(guān)部門能在這兩個(gè)方面提供扶持。

作為央企的保利，更不會(huì)退縮。

如今，雙沙村舊改命運(yùn)，或宣告合景泰富正在準(zhǔn)備告別廣州舊改市場(chǎng)。