“穩(wěn)中精進 勇毅篤行”是華潤置地2022年的業(yè)績會主題，十分契合過去一年房地產市場調控政策的特點。毫無疑問，對于如今的房地產行業(yè)來說，“穩(wěn)”是房企發(fā)展關鍵詞，“精”是行業(yè)發(fā)展新趨勢。

2022年，盡管市場依舊疲軟，但得益于中央大方針和決策部署落地生根開花，房地產風險持續(xù)平穩(wěn)出清。同時，由于“保交樓、保交付、保穩(wěn)定”成為樓市主旋律，提質、降本、增效的重要性也日益凸顯。伴隨行業(yè)進入深度調整期，探索健康、良性循環(huán)的新發(fā)展模式對經濟健康發(fā)展具有重要意義。

3月29日下午，華潤置地發(fā)布2022年業(yè)績報告并召開業(yè)績發(fā)布會，集團執(zhí)行董事、董事會主席李欣，執(zhí)行董事、首席運營官張大為，執(zhí)行董事、首席戰(zhàn)略官謝驥，執(zhí)行董事、首席財務官郭世清等出席會議。

針對房地產發(fā)展趨勢，華潤置地管理層稱：“近年來，房地產行業(yè)市場增速逐步趨緩、規(guī)模逐漸見頂，行業(yè)進入存量競爭甚至減量競爭時期；不同城市市場表現差異明顯、分化加劇，基本面較好的城市繼續(xù)展現出較強的韌性。隨著行業(yè)發(fā)展進入新的歷史方位，企業(yè)也將更加注重穩(wěn)健經營、高質量發(fā)展?！?/p>

站在房地產新舊模式交替的關鍵節(jié)點，華潤置地憑借長期主義思維穿越下行周期，并在行業(yè)嶄新發(fā)展階段，不斷通過優(yōu)化自身結構、提升管理水平、強化產品品質為未來新格局蓄力。

寒冬中修煉內功

穩(wěn)中提質促發(fā)展

年報顯示，2022年華潤置地實現綜合營業(yè)額2070.6億元，股東應占凈利潤280.9億元，核心股東應占溢利270.0億元。去年宣派末期股息每股1.219元(折合港幣1.394元)，計入中期股息每股0.182元(折合港幣0.208元)，2022年全年股息按年增長1.5%至每股1.401元(折合港幣1.602元)。

在行業(yè)規(guī)模見頂的年份里，開拓創(chuàng)新并不容易，但憑借著集團秉承長期主義、穩(wěn)健經營的發(fā)展理念構建的“3+1”業(yè)務模式，華潤置地逆著行業(yè)“虧損潮”交出了一份充滿韌性的成績單，并于行業(yè)發(fā)展新階段起到了作為央企的示范引領作用。

據了解，“3+1”即華潤置地的開發(fā)銷售、經營性不動產、輕資產管理三大主營業(yè)務+生態(tài)圈要素型業(yè)務，這是集團于“十四五”規(guī)劃初期在原先商業(yè)模式基礎上提出的新業(yè)務模式。面對十四五，華潤置地以“重塑華潤”為目標，通過多遠賽道有機聯動、一體化發(fā)展，向城市投資開發(fā)運營商角色進一步深入轉換。

具體從業(yè)務層面來看，開發(fā)銷售是集團業(yè)績增長的發(fā)動機，也是推動華潤置地實現高質量發(fā)展的基本盤。2022年，華潤置地實現簽約額3013.3億元，其中當年拿地當年開盤項目30個，貢獻簽約額376億元，簽約排名上升至行業(yè)第四，創(chuàng)造歷史最好名次。

對比過往排名發(fā)現，去年是華潤置地排名上升最快的一年。數據顯示，2018年至2021年，華潤置地分別以2106億元、2430億元、2850.3億元的銷售額，排名行業(yè)第9位、第10位、第9位，今年首次躋身行業(yè)前五。

在排名提升的同時，華潤置地2022年的開發(fā)業(yè)務營業(yè)額達到1761.6億元，毛利率繼續(xù)維持在行業(yè)高位，為23%%。截至期末，集團已銷售尚未結算的簽約額為2493億元，有待陸續(xù)結算。其中，已鎖定于2023年內結算的開發(fā)物業(yè)營業(yè)額已達1632億元。

當前，房地產發(fā)展思路已逐漸告別“三高”，回歸真實住房需求。面對新形勢，房企首先要改變的，就是從“量的擴張”轉向“質的提升”。對華潤置地來說，開發(fā)銷售型業(yè)務就是要堅持做優(yōu)存量、做實增量，以銷售回款為重要任務，加強庫存去化、堅持以銷定產、保障交付質量，“一項一策”做優(yōu)項目效益管理，實現長期穩(wěn)健發(fā)展。

據悉在“保交付”方面，2022年，華潤置地全年交付超140個項目，各項目均按期兌現，部分項目實現提前交付，并成功入選2022年首批穩(wěn)交付房企白名單。其中在東北區(qū)域，集團全年累計交付約2.3萬戶、累計交付面積約255萬平方米，創(chuàng)交付歷史新高。

基本盤之外，經營型不動產業(yè)務是華潤置地擁有長期穩(wěn)定現金流的“源泉”；輕資產管理業(yè)務即華潤萬象生活，則被視作集團業(yè)績貢獻的強勁“增長極”。2022年，華潤置地投資物業(yè)（包括酒店經營）營業(yè)額為170.2億元，毛利率65.6%，如剔除租金減免影響，營業(yè)額192.6億元，按年增長10.5%；華潤萬象生活實現營業(yè)額120.16億元，同比增加35.4%。

在做大、做強三大主營業(yè)務的同時，華潤置地還對生態(tài)圈要素型業(yè)務進行了動態(tài)調整和聚焦，重點發(fā)展代建代運營、產業(yè)和長租領域，持續(xù)提升經營質量、協同資源獲取、提升品牌影響力。2022年，生態(tài)圈要素型業(yè)務營業(yè)額為182.7億元（含集團內業(yè)務），其中長租營業(yè)額3.9億元。

業(yè)績會上，華潤置地執(zhí)行董事、董事會主席李欣表示：“房地產行業(yè)經歷了三年調整，已經發(fā)生深度改變，房地產的長效機制正在構建，新舊模式的轉變正在逐步形成，更為考驗企業(yè)的戰(zhàn)略定力?！?/p>

堅持優(yōu)質資產投資

探索城市發(fā)展機遇

隨著地產大開發(fā)時代逐漸落幕，行業(yè)也逐漸迎來面向都市圈、城市群的存量改造時代。為此，華潤置地高度重視戰(zhàn)略引領和頂層設計，一方面堅持“調結構、調節(jié)奏、調布局”，聚焦高能級城市，做到精準投資；另一方面在收并購市場縱橫捭闔，積極尋找優(yōu)質標的，實現高質量投資。

2022年，華潤置地新獲取項目71個，多元化拿地項目數量占比37%，新增權益土地儲備789萬平方米，權益面積789萬平方米，其中一二線城市投資占比92%，總可售貨值占比達90%，并在深圳、南京、合肥、廈門、三亞、佛山等地獲取優(yōu)質商業(yè)綜合體項目6個。

就當前的房地產市場而言，優(yōu)質的土地儲備是房企未來制勝的“壓艙石”，可以幫助企業(yè)提前鎖住銷售市場。2022年，隨著政策效果逐步顯現及市場理性回歸，房企分化邏輯加強，一些優(yōu)質房企反而逆市擴表，這點在華潤置地過去一年的動作中有著深刻體現。

據了解，截至2022年底，華潤置地總土儲面積達6478萬平米，其中開發(fā)銷售型業(yè)務土儲面積5491萬平米，一二線城市面積占比維持在71%；投資物業(yè)土儲面積987萬平米，其中購物中心占比68%，一二線城市面積占比78%，可保障本集團未來三年以上的發(fā)展需求。

2023年，據李欣透露，華潤置地總可售貨值達到5384億元，按照全年60%去化計算，集團全年實際銷售金額將超過3000億元。

除了在土地市場“擇機補倉”，華潤置地還在市場化原則下，積極斬獲優(yōu)質收并購項目。過去一年，出于自身流動性偏緊等因素，多家房企將旗下資產“擺上貨架”以回籠資金緩解現金流壓力，收并購市場重返活躍。因此財務穩(wěn)健的頭部優(yōu)質房企優(yōu)勢盡顯，收并購力度加強。

2022年8月，華潤置地與世茂簽署協議，以33億元收購了北京分鐘寺項目。年底，集團還以124億元收購了華夏幸福南方總部的多處資產，包括武漢長江中心項目、武漢中北路項目、南京大校場項目及一家深圳物管公司，創(chuàng)下年內最大的地產并購案。美銀證券認為，該筆交易可以進一步增加華潤置地在高能級城市的市場占有率。

伴隨房地產向新發(fā)展模式過渡，開發(fā)商的意義就不僅僅是造房子，而是要變身為發(fā)展商，為一方水土營造完整的生活體系。為此，華潤置地始終堅持“調結構、調節(jié)奏、調布局”，聚焦高能級城市，做到精準投資。當新的市場空間逐步打開，商業(yè)資產運營、城市更新、公共服務等領域都有望獲得更多政策支持，為房企帶來新的機會。

據悉，今年年初，華潤置地與深圳市南山區(qū)政府簽訂協議，承接后海中心區(qū)3.5平方公里范圍內“智慧運營、產業(yè)服務、市政管養(yǎng)”三大板塊服務。集團計劃以此項目為起點，打造片區(qū)智慧運營及場景開發(fā)的樣板項目。在華潤置地看來，以“南山模式”為代表的片區(qū)統籌，通過“舊城改造+新區(qū)建設+生態(tài)價值提升”的聯動，向“城市運營商”積極轉型。

華潤置地首席戰(zhàn)略官謝驥稱，華潤置地堅持嚴格的投資紀律，量入為出，現金安全為底線，不恐慌不冒進，控制投資節(jié)奏，把握核心城市優(yōu)質項目的機會。2022年拿的地一半以上兌現了開盤，基本實現了預期回報。2023年的拿地策略是堅持穩(wěn)健、動態(tài)跟蹤、靈活科學的動態(tài)調整投資策略，科學把握投資節(jié)奏。

深入開展組織變革

提升運營管理水平

行業(yè)發(fā)展思路的轉變也在不斷倒逼企業(yè)進行管理思維的變革。身處“管理紅利”時代，房企要想實現高質量發(fā)展，除了提升量與質，還應培育自身核心發(fā)展競爭力，這也將更好的助力企業(yè)煥前進發(fā)新動能。

早在2021年中期業(yè)績會上，華潤置地管理層就曾表示，未來將在管理變革、組織變革和激勵變革三方面作出改革策略，助力華潤置地達成十四五重要目標。

2022年，華潤置地按照“總部做專、大區(qū)做精、城市做實”的思路，繼續(xù)對總部職能部門和大區(qū)職能部進行精簡動作，將華東大區(qū)內原本9大城市公司整合為6大城市公司。在集團管理層看來，通過管理架構變革，可以推動城市公司集約整合，落實“兩級半”管理架構，提升城市公司全價值鏈組織能力和管理效能。

為了強化人才管理，2022年華潤置地同時通過組織人事變革，大力培養(yǎng)使用年輕干部，不僅在外部實施“置勝計劃”，還在內部進行“遠航計劃”，搶抓人才市場機遇，加速人才隊伍提質升級。

在此基礎上，華潤置地還通過薪酬激勵變革，以市場化為導向，激勵向一線、向關鍵崗位傾斜，按業(yè)績貢獻拉開收入差距，激發(fā)組織活力。進而打造“敏捷、高效、精干、活力”的組織，實現架構精簡、隊伍精銳、激勵精準。

除了上述管理體系優(yōu)化的舉措，2022年，華潤置地搶抓經濟增長企穩(wěn)向上的有利時機，堅持踐行“降本、提質、增效”管理主題，通過不斷提升生產運營精細化水平，持續(xù)做優(yōu)組織變革。

從年報來看，華潤置地這一輪的優(yōu)化效果已有所顯現。2022年，華潤置地的開發(fā)效率大幅提升，住宅開盤和交付周期、購物中心開業(yè)周期達行業(yè)前列；同時，在嚴峻的市場環(huán)境下，集團回報水平保持平穩(wěn)、兩費費率明顯節(jié)降；商業(yè)運營方面，華潤置地打造了一批引領行業(yè)的住宅標桿項目，年內新開購物中心品質及口碑引領市場。

此外，華潤置地還加強科技創(chuàng)新與數字化轉型，運營數字化水平進入行業(yè)第一梯隊。重難點問題取得實質突破，通過置地特色的“攻堅戰(zhàn)”管理模式，構建領先行業(yè)的公建去化能力，有效改善供方質量及合作關系。

值得注意的是，在行業(yè)經歷轉型的重要關口，隨著國家落實“雙碳”戰(zhàn)略以及推進綠色轉型高質量發(fā)展，探索低碳運營、打造綠色建筑，也成為房企尋求可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

2022年，華潤置地制定了首個以ESG和可持續(xù)發(fā)展為核心的戰(zhàn)略規(guī)劃，通過在6維履責領域開展18項重點行動，將ESG全面融入戰(zhàn)略和運營，切實管理本集團對環(huán)境、社會和經濟的影響，并同時明確了到2030年的ESG工作目標及路徑。

報告期內，華潤置地大力發(fā)展綠色建筑，代建代運營的深圳國際低碳城會展中心兩場館獲“零能耗建筑（設計標識）”認證；攜手合作伙伴同舟共濟，為中小微企業(yè)、個體工商戶減租紓困，在疫情中承擔社會責任；完善制度建設，有效促進公司董事會運行規(guī)范性及有效性，提升公司管治水平。MSCI ESG評級上調至A級，入選“央企ESG·先鋒50指數”，被國務院國資委確立為中央企業(yè)（基層企業(yè)）公司治理示范企業(yè)。

黨的二十大報告提出：“深化國資國企改革，加快國有經濟布局優(yōu)化和結構調整，推動國有資本和國有企業(yè)做強做優(yōu)做大，提升企業(yè)核心競爭力。完善中國特色現代企業(yè)制度，弘揚企業(yè)家精神，加快建設世界一流企業(yè)”

隨著房企在行業(yè)變革中不斷向高質量發(fā)展，華潤置地長期穩(wěn)健的內生增長趨勢，對中國房地產行業(yè)探索健康可持續(xù)發(fā)展路徑，提供了重要參考價值。未來也能更好抓住新階段機遇，于行業(yè)新格局中脫穎而出。