當(dāng)多數(shù)房企在為活下去而四處奔走時，背靠國資的華發(fā)股份，還在考慮如何把蛋糕做大。

2022年業(yè)績報告顯示，華發(fā)股份仍保證了千億的銷售規(guī)模，行業(yè)排名也從去年的32名躍升至18名。

但歸母凈利潤卻出現(xiàn)下滑，同比下降19.31%。對此，華發(fā)的解釋是：主要受項目權(quán)益比例下降影響。

報告期新增的17個土儲項目中，華發(fā)獨立開發(fā)的項目僅占5個，超70%的項目都為合作開發(fā)；且在合作開發(fā)的12個項目中，1/3的項目權(quán)益占比僅有20%-30%。

另外，2018年至2022年，華發(fā)股份的土儲權(quán)益率從75%持續(xù)下滑至47%。

受益于合作開發(fā)，華發(fā)銷售規(guī)模迅速擴張，但這也使公司少數(shù)股東權(quán)益猛增，稀釋了上市股東應(yīng)占利潤。

自家人吃多份蛋糕

2022年末，華發(fā)股份凈利潤收入為47.26億元，其中歸母凈利潤為25.78億元，同比下降19.3%，少數(shù)股東損益則為21.48億元，同比上升45%。

一升一降之間，分走蛋糕的少數(shù)股東有誰？

華發(fā)2021年的公開財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年華發(fā)股份新增少數(shù)股東權(quán)益516億元，其中合作項目股東資本金投入增加就達到了457億元。

457億元增量資金投入，基本上都來自于華發(fā)股份的兄弟公司：珠海華發(fā)城市運營投資控股有限公司、珠海城市建設(shè)集團有限公司，以及母公司華發(fā)集團等。

“華發(fā)系”們即少數(shù)股東的重要組成部分，它們與華發(fā)股份共同向一家名為“珠海海川地產(chǎn)”有限公司注入資產(chǎn)，把后者打造為項目拓展平臺。

僅是2021年，海川地產(chǎn)流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)總計暴增226.5%至1086.36億，通過海川地產(chǎn)，華發(fā)外拓的版圖不斷擴大，僅受海川控制的地產(chǎn)項目公司就超過70家。

股權(quán)穿透可見，海川地產(chǎn)分別由華發(fā)股份（49.75%）、珠海華發(fā)城市運營投資控股公司（49.75%）和珠海城市建設(shè)集團有限公司（0.5%）所有，后兩者的大股東都是華發(fā)集團。

（圖源企查查）

也就是說，華發(fā)集團就是上述項目的少數(shù)權(quán)益股東，能分走項目一半收益。

另外，華發(fā)集團自身還通過直接/間接持有華發(fā)股份28.49%股權(quán)，還能享受后者的股票分紅，分走自家股東利潤的人，也是自家股東。

華發(fā)股份逆勢擴張的道路上，離不開財大氣粗的華發(fā)集團。

除了上述增資操作，在華發(fā)股份去年拋出60億定增方案時，華發(fā)集團馬上參與認(rèn)購，公司發(fā)行融資產(chǎn)品時也有華發(fā)集團支持的身影。

但另一方面，華發(fā)集團也參與稀釋華發(fā)股份的歸母凈利，直接或間接養(yǎng)肥了自己的口袋。

對于利潤流失，華發(fā)股份似乎已經(jīng)意識到，去年公司單方面決定向海川地產(chǎn)增資5.44億元。

華發(fā)表示，該舉措有利于提高項目開發(fā)歸屬于上市公司的利潤水平，同時進一步解決同業(yè)競爭問題。

被質(zhì)疑存在“明股實債”

利用少數(shù)股東，華發(fā)除了能夠做大規(guī)模，還能幫忙美化債務(wù)指標(biāo)。

華發(fā)“少數(shù)股東權(quán)益與損益比”數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份2020-2022年少數(shù)股東權(quán)益占總權(quán)益比重分別為66.88%、78.29%、82%。

相比之下，同期華發(fā)股份的少數(shù)股東損益分別為36.35%、31.68%、45.45%。

正常情況下，少數(shù)股東權(quán)益、損益的占比差別不大，但華發(fā)卻出現(xiàn)了例外。

這表示，除了上述能分走權(quán)益的少數(shù)股東之外，還有部分少數(shù)股東沒有得到相應(yīng)利潤分配，因此，華發(fā)被業(yè)界質(zhì)疑存在“明股實債”操作。

以華發(fā)項目公司無錫鏵安為例，華發(fā)曾先后引進潤隴、潤金隴兩家公司為鏵安增資。潤隴、潤金隴分別持有燁安25%、15%股權(quán)，華發(fā)間接持有60%股權(quán)。

與華發(fā)進行交易的潤金隴及天潤隴行均為廣東天潤置業(yè)集團旗下公司。

進入項目收獲期后，華發(fā)通過子公司無錫鏵利，回購潤隴、潤金隴40%股權(quán)，華發(fā)回收股權(quán)僅用了10.4億元。

先向融資公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)籌措開發(fā)資金，后期待竣工時再向后者回購股權(quán)，債務(wù)資金充當(dāng)了資本金，為融資出表提供通道，會計報表中負(fù)債率項自然獲得美化效果。

今年的工作重點是去化

背靠大樹，融資不愁的華發(fā)，成了黑鐵時代穩(wěn)健的潛力股。

去年華發(fā)銷售金額共計1202.41億元，與2021年基本持平。放到行業(yè)來看，能保住千億房企的頭銜，實屬不易。

其中，華東大區(qū)業(yè)績搶眼，2022年完成銷售779.09億元，同比上升40.8%，銷售占比64.79%。

華發(fā)對華東的野心，在土地市場上可見一斑。去年，華發(fā)以權(quán)益拿地面積25.49萬平方米、權(quán)益拿地金額218.96億元奪得上海“雙料地王”。

“大本營”珠海大區(qū)卻出現(xiàn)銷售失速，2022年完成銷售181.09億元，同比下降42.6%，銷售占比由25.87%降至15.06%，雖然穩(wěn)坐珠海市場No.1的寶座，但華發(fā)顯然不滿意。

3月初，華發(fā)進行了一次人事?lián)Q防，總部執(zhí)行副總裁向宇調(diào)任為華南、珠海大區(qū)副董事長兼總經(jīng)理；原珠海大區(qū)總經(jīng)理鐘百靈調(diào)任總部，任董事局主席助理。

據(jù)了解，向宇曾任華發(fā)股份副總裁、華東區(qū)域兼華中區(qū)域董事長，曾帶領(lǐng)華東區(qū)域做到內(nèi)部第一。這位老將再次走上一線，表明華發(fā)對自家的地盤有更高的期待。

對于新一年的布局，華發(fā)希望繼續(xù)確保珠海的龍頭地位，同時加大對上海、深圳、武漢、南京等高能級城市的投資，“拿更優(yōu)質(zhì)的項目，提升利潤水平?！?/p>

華發(fā)還試圖在紓困合作中探索更多的業(yè)務(wù)可能。比如今年年初，華發(fā)以35.8億元接盤融創(chuàng)深圳冰雪文旅城51%股權(quán)和債權(quán)，這宣告華發(fā)正式進軍冰雪文旅產(chǎn)業(yè)。

該項目試圖打造為全球最大的室內(nèi)雪世界，將在2025年開業(yè)運營。華發(fā)目前正負(fù)責(zé)推進住宅、商業(yè)、酒店及辦公等業(yè)態(tài)的開發(fā)。

面對當(dāng)前環(huán)境的不確定性，這家國企顯然還是【謹(jǐn)慎】多于【進擊】。

在業(yè)績會上華發(fā)透露，公司未售資源充足，可支撐未來2—3年的銷售?！?023年的重點，還是去化?！?/strong>