2021年，不少房企開(kāi)始暴雷虧損之時(shí)，央企華僑城穩(wěn)處安全區(qū)，保持了正盈利狀態(tài)。

一年后，華僑城突現(xiàn)上市后首度虧損，虧損額高達(dá)109億元，巨大的反差遭到深交所兩度問(wèn)詢。

第一次是1月份的業(yè)績(jī)預(yù)告，深交所要求華僑城對(duì)凈利潤(rùn)和歸母凈利大幅虧損作出解釋。

第二次是財(cái)報(bào)發(fā)布后，由于公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)和前期解釋的虧損原因有偏差，以及127億元的大額資產(chǎn)減值，又引來(lái)深交所“關(guān)照”。

“文旅+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)下的華僑城，早年靠著土地紅利跑通了高毛利的經(jīng)營(yíng)模式。

但這兩年，疫情疊加行業(yè)市場(chǎng)低迷，這兩大業(yè)務(wù)就像是Double kill，把華僑城拉下了神壇。

華僑城董事兼總裁王曉雯是在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上稱：“2022年是公司上市以來(lái)經(jīng)營(yíng)承壓最重、最為困難的一年�！�

此番大額減值，或許是業(yè)績(jī)承壓時(shí)的“未雨綢繆”；但也有人質(zhì)疑，這家央企想進(jìn)行一次“業(yè)績(jī)洗澡”，以便以后輕裝上陣。

財(cái)報(bào)減值“驚雷”

今年年初的業(yè)績(jī)預(yù)告中，華僑城告知了公司歸母凈利潤(rùn)為虧損80-110億元，同比下降幅度超過(guò)300%。

談及原因時(shí)，華僑城提到一條：受市場(chǎng)下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)量和結(jié)轉(zhuǎn)毛利有所下降。

而后期公布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)卻與上述說(shuō)法有所出入。2022年年報(bào)顯示，華僑城房地產(chǎn)毛利率并未降低，房地產(chǎn)的毛利率甚至上升了0.51%。

這引發(fā)深交所質(zhì)疑，要求華僑城更詳細(xì)解釋出：【報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長(zhǎng)但凈利潤(rùn)大額虧損的原因】。

從賬面上看，資產(chǎn)減值反而成了華僑城業(yè)績(jī)巨虧的“罪魁禍?zhǔn)住薄?/p>

華僑城去年共計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備115億元，加上長(zhǎng)期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、在建工程等資產(chǎn)減值，合計(jì)資產(chǎn)減值損失127億元，占利潤(rùn)總額比例為128.84%。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，這一年來(lái)計(jì)提減值數(shù)額較高的基本上是暴雷房企，像藍(lán)光發(fā)展——損失160億元）、榮盛發(fā)展——預(yù)計(jì)損失110-170億元。

這樣看來(lái)，“三道紅線”飄綠的華僑城，減值數(shù)額與上述房企相差不遠(yuǎn)，且在一眾首虧的國(guó)央企地產(chǎn)中也是減值最高的。

如此龐大的資產(chǎn)減值，讓深交所發(fā)出6連靈魂拷問(wèn)：

要求華僑城說(shuō)明存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、投資性房地產(chǎn)減值、旅游景區(qū)資產(chǎn)減值等5個(gè)指標(biāo)的合規(guī)合理性；以及說(shuō)明長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提與業(yè)績(jī)預(yù)告差異較大的原因。

被質(zhì)疑業(yè)績(jī)洗澡

市場(chǎng)不確定之時(shí)，房企一般會(huì)提前進(jìn)行資產(chǎn)減值，將未來(lái)可能的價(jià)值下降和無(wú)法回收的風(fēng)險(xiǎn)都算入本年度的賬目中。

但這也是企業(yè)“業(yè)績(jī)洗澡”的機(jī)會(huì)，如果今年事先計(jì)提，壓低利潤(rùn)，明年的業(yè)績(jī)就不會(huì)太難看，一些企業(yè)就索性一次性虧多一些。

此番大額計(jì)提讓業(yè)內(nèi)質(zhì)疑華僑城使用了“洗澡”伎倆。

業(yè)界的目光集中在“存貨跌價(jià)損失”一欄上，華僑城127億元資產(chǎn)減值損失中，有115億元來(lái)自存貨跌價(jià)損失，占比超90%。

圖源：華僑城A年報(bào)

一般而言，庫(kù)存結(jié)構(gòu)和去化效率，都會(huì)影響存貨跌價(jià)情況。

但華僑城的存貨布局并不廣和下沉，現(xiàn)有存貨基本分布在一二線城市，且去年廣州、成都兩地的銷售均價(jià)仍在上漲。

央企的頭銜也給了華僑城一定的市場(chǎng)吸引力。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年全口徑銷售排行榜顯示，華僑城行業(yè)排名第50名上升至第35名，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額、銷售面積跌幅低于行業(yè)百?gòu)?qiáng)平均水平。

難道因產(chǎn)品布局、市場(chǎng)太差，需要大額減值嗎？

華僑城曾在1月份的問(wèn)詢回復(fù)中稱：即使部分區(qū)域銷售價(jià)格在上升，但仍然面臨去化艱難的情況。

不過(guò)克而瑞研究院也指出，從剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積分布結(jié)構(gòu)來(lái)看，華僑城一線城市占比1.8%，二線城市占比40.6%，三四線城市占比57.6%。

未來(lái)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化，以及三四線城市去化的不確定性，也許讓華僑城想要未雨綢繆。

值得一提的是，去年3月，華僑城集團(tuán)迎來(lái)新董事長(zhǎng)——保利集團(tuán)原總經(jīng)理張振高。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，計(jì)提大額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失，有可能是新任管理層希望一次性處理華僑城的“爛賬”，讓往后任期的數(shù)據(jù)更好看。

但財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)有一套嚴(yán)格操作框架。對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，虛假陳述、業(yè)績(jī)洗澡等行為一旦被認(rèn)定，就會(huì)遭到行政處罰甚至被追究刑事責(zé)任，進(jìn)一步影響市場(chǎng)聲譽(yù)和投資者信心。

包庇或是協(xié)助企業(yè)“洗澡”的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，也會(huì)受到處罰，名譽(yù)受損。

文旅+地產(chǎn)遭“雙殺”

在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，華僑城高層坦言，首虧的一年，也是最困難的一年。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，受疫情影響，華僑城發(fā)家的文旅業(yè)務(wù)也遭到嚴(yán)峻考驗(yàn)。

2022年，華僑城旅游業(yè)務(wù)收入272億元，同比降低37%，毛利率同比下降8%。

公司2022年文旅項(xiàng)目接待游客6184.9萬(wàn)人次，剔除增量項(xiàng)目的可比口徑來(lái)看，僅為2019年同期53%水平。

據(jù)了解，華僑城在疫情前，還曾大力布局了50個(gè)城市的文旅業(yè)務(wù)。

由于文旅項(xiàng)目投入大、資金周轉(zhuǎn)速度慢、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，華僑城主打“文旅+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，文旅開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)依賴住宅銷售“輸血”。

但在樓市下行階段，這一模式容易遭遇瓶頸——項(xiàng)目去化率拉低，從而影響文旅項(xiàng)目現(xiàn)金流和持續(xù)發(fā)展。

去年，華僑城試圖將文旅和地產(chǎn)進(jìn)行分割：

在運(yùn)營(yíng)方面，剝離各事業(yè)部存量非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)職能，形成旅游、商業(yè)、酒店項(xiàng)目的專業(yè)化運(yùn)作二級(jí)平臺(tái)。

華僑城希望用更專業(yè)化的隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，打造一批標(biāo)桿項(xiàng)目，幫助文旅業(yè)務(wù)“造血”，而不是過(guò)度依賴地產(chǎn)。

另外，防疫政策調(diào)整后，今年旅游業(yè)復(fù)蘇明顯比地產(chǎn)行業(yè)要快，這也讓華僑城看到了希望。

2023年一季度，公司文旅項(xiàng)目共接待游客超2300萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)約80%。

王曉雯在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，對(duì)華僑城的未來(lái)充滿信心，在她看來(lái)，文旅行業(yè)仍是“永不落幕的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。