合景求生欲好強(qiáng)！

合景能扛過(guò)去嗎？

合景泰富撐住??！

這是過(guò)去半年多來(lái)的不同時(shí)點(diǎn)，持有合景泰富股票的散戶們的發(fā)聲。

自2021年下半年以來(lái)，不斷有房企被暴違約，但合景泰富一直堅(jiān)持公開(kāi)債兌付，保持著零違約記錄。

并且，于2023年初，合景泰富還成功發(fā)行了由中債增全額擔(dān)保的7億元中票，這是“示范性房企”才有的待遇。

然而，殊途同歸。

5月14日晚，合景泰富集團(tuán)（01813.HK）公告稱，在一筆優(yōu)先票據(jù)的強(qiáng)制贖回日，未能按期兌付1.19億美元本息，構(gòu)成違約，并觸發(fā)交叉違約，決定主動(dòng)對(duì)境外債進(jìn)行全面重組。

歷經(jīng)美元債打包展期、積極出售資產(chǎn)、去年零拿地、折價(jià)配股融資等一系列努力后，合景泰富熬過(guò)了2022年，但是沒(méi)能熬過(guò)銷售持續(xù)下滑的2023。

01

融資凈流出，銷售滑坡

示范性房企也沒(méi)能扛住

據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，5月17日17時(shí)，合景泰富召開(kāi)了離岸債券持有人電話會(huì)議，討論成立小組進(jìn)行重組談判。在5月14日晚間發(fā)布的公告中，合景泰富表示已聘請(qǐng)了法律顧問(wèn)，正在選聘財(cái)務(wù)顧問(wèn)。

信用是房企在金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)發(fā)債融資的前提。從此前暴雷的民營(yíng)房企身上可以看到，房企一旦宣告違約，就等于幾乎喪失了新增融資的權(quán)利，如果有商票和理財(cái)，則更會(huì)一地雞毛。

并且，推進(jìn)債務(wù)重組過(guò)程艱難且漫長(zhǎng)，即便債務(wù)重組成功，也只是獲得喘息之機(jī)，仍要減債、降杠桿、出售資產(chǎn)或引入戰(zhàn)投，謀求回歸正常發(fā)展軌道。

這一點(diǎn)，在華夏幸福、富力集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等身上就有體現(xiàn)。一邊執(zhí)行重組方案，一邊要努力恢復(fù)銷售，然而談何容易。沒(méi)暴雷的民企尚且銷售艱難，一暴雷銷售更會(huì)急轉(zhuǎn)直下。

在5月14日的公告中，合景泰富解釋，集團(tuán)一直依賴內(nèi)部現(xiàn)金資源及從境內(nèi)匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務(wù)，但為保在建物業(yè)竣工，絕大部分現(xiàn)金被嚴(yán)格預(yù)售監(jiān)管，致償債持續(xù)受壓。

當(dāng)然這是原因之一。但最根本的還是外部“輸血”和內(nèi)生“造血”的雙重持續(xù)下滑。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2022年底，合景泰富的有息負(fù)債合計(jì)約754億元，其中一年到期合計(jì)約222.5億元；而賬面現(xiàn)金約為103.4億元，不受限資金低至約33.6億元，短債償還壓力明顯。

同時(shí)，2022年合景泰富的籌資性現(xiàn)金流約為-128.3億，流出比流入多，意味著債務(wù)處于凈償還狀態(tài)，外部融資失血。

從內(nèi)部造血來(lái)看，和大部分民營(yíng)房企一樣，自去年開(kāi)始出現(xiàn)了大滑坡。2022年合景泰富預(yù)售額508.6億元，同比下降51%；今年1-4月預(yù)售額同比去年（174億）下滑14%。出險(xiǎn)后，預(yù)計(jì)全年銷售不容樂(lè)觀。

02

房企沒(méi)有銷售，一切為零

居民收入低沒(méi)信心，不敢花大錢(qián)

苦撐的不僅是合景泰富，還有多家民營(yíng)房企及混合所有制企業(yè)，如中駿集團(tuán)、雅居樂(lè)、寶龍地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股、金地集團(tuán)，甚至包括碧桂園。

更多的已出險(xiǎn)民營(yíng)房企，如恒大、奧園、正榮、龍光、世茂、中梁、旭輝、花樣年等，還在努力推進(jìn)重組方案的落地。

而從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，4月樓市復(fù)蘇進(jìn)程遇阻。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，4月重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比下降27%；17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比下降17%。

5月11日央行發(fā)布的4月社融和信貸數(shù)據(jù)也印證了地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)弱。4月，與購(gòu)房按揭貸款緊密相關(guān)的居民中長(zhǎng)期貸款減少了1156億元。

另外，房企間的分化在快速拉大。

銷售方面看，由于民營(yíng)房企暴雷持續(xù)，購(gòu)房者擔(dān)憂交付安全性，購(gòu)房依然偏好央國(guó)企。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，1-4月，TOP50房企中，央國(guó)企銷售額、銷售面積同比平均增長(zhǎng)95%、86.2%，而民企銷售額、銷售面積同比平均降低14.3%、9.3%，銷售顯著分化。

融資方面看，同樣持續(xù)分化。據(jù)財(cái)聯(lián)社不完全統(tǒng)計(jì)，“三支箭”以來(lái)，僅有部分房企收獲利好，12家房企成功發(fā)行中債增擔(dān)保債券，合計(jì)規(guī)模約239億元，部分房企遲遲未能發(fā)出；

另外，據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)報(bào)道，由于八成以上的地產(chǎn)股處于破凈狀態(tài)，增發(fā)即是“割肉”，因此至今只有部分房企獲得了定增紅利，股權(quán)融資冷場(chǎng)，尚未形成真正的資金支持。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從供給側(cè)支持房企融資，還需要加強(qiáng)落地性。更為重要的是，需求端政策要發(fā)力，讓房企恢復(fù)自我造血能力，才能從根本上解決民營(yíng)房企持續(xù)暴雷問(wèn)題，提振行業(yè)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康平穩(wěn)。

而讓樓市變暖，不僅僅要考慮從支持剛需和改善性購(gòu)房需求的核心政策入手，也要改善居民預(yù)期，對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)有信心，才會(huì)進(jìn)行大宗消費(fèi)，包括買(mǎi)房。

面對(duì)大面積交叉違約風(fēng)險(xiǎn)，合景泰富在全力自救，近期又將上海的6個(gè)項(xiàng)目100%股權(quán)（涉及4幅地塊）出售給中國(guó)平安，對(duì)價(jià)約7.5億元。

“合景泰富能撐到現(xiàn)在，已經(jīng)很不容易。但面對(duì)擠兌，房企的流動(dòng)性危機(jī)是無(wú)法靠自己解決的。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。