就算沒(méi)上周“釣魚(yú)賣(mài)房”事件，上海新天地靠近太平橋公園南門(mén)那段黃陂南路也會(huì)是中介的天下。

有排隊(duì)進(jìn)場(chǎng)帶看房的，還有“小蜜蜂”尋覓客戶(hù)中的。特別是到周末，有時(shí)人一多，就有置身于三四線(xiàn)城市死命賣(mài)文旅大盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)的即視感。

但實(shí)際上，這是上海一個(gè)大IP豪宅盤(pán)所在地：

翠湖天地。

它在上海二手豪宅的地位就像貴州茅臺(tái)之于白酒，近乎成為一種資產(chǎn)價(jià)格的信仰。

開(kāi)發(fā)商是香港瑞安房地產(chǎn)（00272.HK），老板羅康瑞有“上海姑爺”的雅號(hào)。瑞安借道舊改，在上海市中心拿下這塊成片開(kāi)發(fā)的地。

自1996年開(kāi)始，翠湖從1期賣(mài)到5期，實(shí)現(xiàn)了屬于自己的產(chǎn)品迭代，現(xiàn)在6期還在拆遷中據(jù)說(shuō)最早在2024年年底入市。

它是地段上的豪宅，但論產(chǎn)品品質(zhì)，杭州隨便哪個(gè)豪宅盤(pán)都能吊打它。如果不執(zhí)拗于上海新天地板塊，約三公里半徑內(nèi)的綠城黃浦灣、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院等也可以碾壓它。

這個(gè)在產(chǎn)品品質(zhì)上進(jìn)步空間巨大的樓盤(pán)，背后由中介、開(kāi)發(fā)商和一批炒房客聯(lián)手托起了它的賣(mài)方市場(chǎng)，形成翠湖特色的賣(mài)房生態(tài)圈。

滬上其他樓盤(pán)，無(wú)出其右。

對(duì)部分人而言，翠湖的房子本質(zhì)不是用來(lái)住的，而是用來(lái)炒的。他們玩著擊鼓傳花的金融游戲，只要花最終不在自己手上就好了。

仔細(xì)看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)：

●翠湖一直都有幾個(gè)“雷鋒型”房源存在。

它們往往并不著急出貨，然后會(huì)掛著個(gè)看著匪夷所思的價(jià)格，最后充當(dāng)了掩護(hù)其他房源出貨的“炮灰”。

比如，2022年6月上海剛解封不久，市場(chǎng)盛傳翠湖成交了套近35萬(wàn)元/㎡均價(jià)的房子，沖破30萬(wàn)元/㎡。上海豪宅市場(chǎng)一下子被帶領(lǐng)著進(jìn)入新的高位。

而實(shí)際上，當(dāng)時(shí)那套掛牌價(jià)35萬(wàn)元/㎡的房源并未成交，掛牌的業(yè)主還在業(yè)主群里澄清過(guò)。

當(dāng)時(shí)成交的是小區(qū)其他3套房源，成交均價(jià)在30多萬(wàn)元/㎡，沒(méi)到35萬(wàn)元/㎡。

所以這三套房源能成交，離不開(kāi)那套雷鋒型房源的功勞。

最近，這套當(dāng)雷鋒的35萬(wàn)元/㎡房源，掛牌價(jià)飆到40萬(wàn)元/㎡。

●網(wǎng)紅樓盤(pán)另一大必備要素是勾起八卦心的流量型話(huà)題。

話(huà)題可以是某某明星，也可以是某某行業(yè)的精英人士。

比如，2023年4月，市場(chǎng)消息有板有眼說(shuō)著，翠湖4期成交了套過(guò)億的房子，均價(jià)44萬(wàn)元/㎡，接盤(pán)的是滬上某女基金經(jīng)理。再次驚呆市場(chǎng)。

但誰(shuí)能想到，沒(méi)多久，先是李蓓，再是葛蘭，兩位傳言中的買(mǎi)家紛紛否認(rèn)。

李蓓還說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)翠湖，跟2000塊以上買(mǎi)茅臺(tái)股票沒(méi)什么區(qū)別。

雖然事情被證偽，但翠湖又一次上了熱搜。

這些傳聞?dòng)兄碳ぱ矍蚝瓦_(dá)成傳播的重要要素：

不斷刷新的價(jià)格或自帶關(guān)注度的人物。

●翠湖天地生態(tài)的形成，少不了中介的安利。

在上海新天地板塊看過(guò)房的都知道，中介很喜歡推薦翠湖。

不止一位中介并不避諱地告訴過(guò)我，他們是靠翠湖完成帶看KPI的考核。

因?yàn)槭兄行暮苌儆羞@樣大盤(pán)的存在，時(shí)間跨度足夠，面積段跨度也足夠，很容易有活躍的帶看量和成交量。

其實(shí)光憑地段，翠湖就贏(yíng)在起跑線(xiàn)上。

不得不承認(rèn)，它所處的上海新天地板塊有歷史人文氣息+成熟配套。新天地不像陸家嘴，辦公氛圍濃厚；不像古北碧云，偏安一隅；更不像徐濱前灘，初生牛犢缺些底蘊(yùn)。

●翠湖最幸運(yùn)之處在于有一批心態(tài)上可以穿越地產(chǎn)周期的業(yè)主。

如果現(xiàn)在有人告訴你翠湖的價(jià)格跌了，那多半是騙人的。

因?yàn)檫^(guò)去這一年事實(shí)證明了，翠湖的成交價(jià)在攀升，進(jìn)入高位，翠湖4期最高成交均價(jià)到了37萬(wàn)元/㎡。

如果說(shuō)上周那位“掛牌1999萬(wàn)起”的業(yè)主是走標(biāo)題黨模式釣接盤(pán)俠，那翠湖其實(shí)一直不缺釣魚(yú)（冤大頭）房源。

翠湖的1-3期已經(jīng)是外界公認(rèn)的老破大，但架不住業(yè)主很能扛。加上外立面重新刷過(guò)后，又新新的了。

翠湖2期御苑有套中高區(qū)的房源，約280㎡，業(yè)主自稱(chēng)砸了千萬(wàn)裝修成原木風(fēng)。去年他號(hào)稱(chēng)要馬上關(guān)門(mén)賣(mài)，價(jià)格是9600萬(wàn)，賣(mài)到今年價(jià)格降到8800萬(wàn)，沒(méi)成交。

但更多的4期5期業(yè)主在等，等著一個(gè)符合預(yù)期的價(jià)格。而這個(gè)符合預(yù)期的價(jià)格，基本可以堪比香港港島乃至半山的房?jī)r(jià)了。

不像有的上海豪宅盤(pán)能拉的下面子，現(xiàn)在的翠湖天地還有偶像包袱，但終有一天，溢價(jià)會(huì)被時(shí)間抹平，回歸到穩(wěn)定的價(jià)格上。

這點(diǎn)，已經(jīng)被湯臣一品、財(cái)富海景花園等上海老牌豪宅證明過(guò)。