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在上一篇《》發(fā)出后，收到有些讀者留言，建議深扒。

反正最近地產(chǎn)債券一言難盡，那就先扒一扒地塊。不扒不知道，一扒果然是我草率了。在此感謝提出建議的讀者們。

原來(lái)，“馬甲”不是再見(jiàn)了，而是先躲起來(lái)了。

先說(shuō)明，本文數(shù)據(jù)來(lái)源于兩大網(wǎng)站：上海土地市場(chǎng)網(wǎng)、上海市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)。

特別是后者，網(wǎng)站首頁(yè)下方有“住宅用地信息”一欄，點(diǎn)開(kāi)后可更直觀查閱每宗地的開(kāi)發(fā)主體（往往拿地主體≠開(kāi)發(fā)主體）。最新數(shù)據(jù)截至7月12日。

我們默認(rèn)這兩大官網(wǎng)數(shù)據(jù)出錯(cuò)的可能性微乎其微。

再來(lái)了解下規(guī)則，為防止“馬甲”圍標(biāo)，上海土地出讓文件里有明文規(guī)定，總結(jié)為兩條：

第一、在竣工備案辦理大產(chǎn)證（沒(méi)蓋完）之前，拿地的項(xiàng)目公司禁止股權(quán)變更。除非是因特殊情況，取得同意才行。

第二、報(bào)名參拍同一地塊但沒(méi)有競(jìng)得的公司，后續(xù)不能以任何形式加入該地塊的合作。

其實(shí)多數(shù)開(kāi)發(fā)商都很乖地遵守，但規(guī)定是死的人是活的，操作空間依然有。

● 一類(lèi)是中鐵建的方式

中鐵建拿地后成立全資項(xiàng)目公司A，過(guò)段時(shí)間新成立另一個(gè)全資公司B去控股A，后續(xù)通過(guò)改變B公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，引入合作方。

這種方式并不隱蔽，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的股權(quán)穿透梳理就能被發(fā)現(xiàn)。

2022年上海的集中供地，中鐵建拿下的三塊地，都是這么干的。這么干的，也集中在中鐵建身上。

三塊地引入的合作方確實(shí)沒(méi)有同場(chǎng)參與競(jìng)拍，因此沒(méi)有違反文章一開(kāi)始說(shuō)的第二條規(guī)定。

也排除了中鐵建用非一般速度蓋完房子后再做股改的可能，因?yàn)槭幸?guī)劃資源局網(wǎng)站顯示這三塊地狀態(tài)為已動(dòng)工未竣工。

中鐵建能做股權(quán)變更，不排除有三種可能：

1、做過(guò)說(shuō)明或申請(qǐng)，被允許。一口氣在松江實(shí)現(xiàn)三宗地的股權(quán)變更。

2、膽大，不怕查。

3、碰上剛解封還沒(méi)來(lái)記得更新材料或是其他情況，歡迎告知。

● 第二種是珠海華發(fā)的方式

中鐵建模式相對(duì)顯性，華發(fā)（600325.SH）模式相對(duì)隱蔽，升了不止幾個(gè)level。

如果不是被華發(fā)年報(bào)出賣(mài)，一般不太能發(fā)現(xiàn)。華發(fā)方式的核心要點(diǎn)在于不要更新工商登記信息。

同樣也是在2022年，華發(fā)拿下了上海浦東、寶山和閔行的三宗地。

到目前為止，工商登記資料穿透后顯示，這三塊地的開(kāi)發(fā)主體都沒(méi)有做過(guò)股權(quán)類(lèi)變更，都為華發(fā)100%控股。

但，華發(fā)發(fā)布于2022年3月20日（截止2022年底）的年報(bào)來(lái)打臉了。年報(bào)顯示，這三家開(kāi)發(fā)主體都是由華發(fā)間接持股，而非100%持股。

另外，年報(bào)也顯示，寶山地塊的拿地主體—太倉(cāng)華藤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是因?yàn)橐肷贁?shù)股東，所以出現(xiàn)股權(quán)變化，導(dǎo)致華發(fā)持股降到42%。

結(jié)合華發(fā)拿地時(shí)間，項(xiàng)目公司注冊(cè)時(shí)間以及年報(bào)信息，顯然華發(fā)在拿地后不到半年里快速找到了合作方。

只是，年報(bào)沒(méi)進(jìn)一步說(shuō)明少數(shù)股東是誰(shuí)。同樣另外2宗地開(kāi)發(fā)主體的股東方有誰(shuí)，也無(wú)從考據(jù)。

我們沒(méi)法進(jìn)一步排除涉及到的少數(shù)股東/明股實(shí)債方是否也參與了地塊的競(jìng)拍。但可以排除華發(fā)用非一般速度蓋完房子后再做股權(quán)變更的可能，因?yàn)槭幸?guī)劃資源局網(wǎng)站也顯示這三塊地狀態(tài)為已動(dòng)工未竣工。

除非年報(bào)出錯(cuò)，不然華發(fā)等于默認(rèn)做了股權(quán)變更。當(dāng)然，存在4種可能性：

1、依舊是事先做過(guò)說(shuō)明或申請(qǐng)，被允許。

2、哪怕時(shí)隔一年了，工商登記資料還沒(méi)來(lái)得及去更新。

3、蒙混過(guò)關(guān)，心大、膽大。

4、其他情況，歡迎告知。

不管是中鐵建模式還是華發(fā)模式，事實(shí)證明，拿地之前，它們確實(shí)可以把合作方(馬甲)藏起來(lái)。

合作方只要不去同臺(tái)搶地，就可以避免后期被直接發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生違規(guī)。

當(dāng)然，如果中鐵建和華發(fā)在做股改時(shí)都事先做過(guò)說(shuō)明，那另當(dāng)別論。這或者側(cè)面說(shuō)明，紙面規(guī)定歸紙面規(guī)定，實(shí)際操作歸實(shí)際操作。

既然這樣，上海大可對(duì)標(biāo)北京取消這條規(guī)定。那么，各路“馬甲”得感謝中鐵建和華發(fā)。畢竟，上海今年的土拍，不少開(kāi)發(fā)商還是循規(guī)蹈矩，選擇了大大方方帶上小兄弟一起。

中鐵建和華發(fā)今年在上海也有單獨(dú)拿下的地塊，不過(guò)暫時(shí)沒(méi)法確定它們會(huì)不會(huì)用類(lèi)似去年的操作。

而值得好奇的是，華發(fā)那三家子公司到底是工商登記資料出錯(cuò)，還是上市公司的年報(bào)出了錯(cuò)。