“今年完成1320億元的銷售目標(biāo)壓力不大。”越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在中期業(yè)績會上表示，完成年度目標(biāo)壓力不大，甚至能超額完成。

圖片來源：企業(yè)中報

　　8月25日，越秀地產(chǎn)召開中期業(yè)績會，通報了2023年上半年的業(yè)績情況。中報顯示，越秀地產(chǎn)報告期內(nèi)累計合同銷售金額約為836.3億元，同比增長71%；實現(xiàn)營業(yè)收入約為321億元，同比上升2.6%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%；毛利率約為17.8%，同比下降3.4個百分點(diǎn)，創(chuàng)近年新低。
　　從主要核心指標(biāo)來看，越秀地產(chǎn)交出的這份成績單可以說非常亮眼，在當(dāng)下市場環(huán)境中，保持了一個強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。然而，毛利率作為數(shù)據(jù)中為數(shù)不多呈下滑水平的指標(biāo)引發(fā)市場關(guān)注。
　　綜合財報數(shù)據(jù)來看，自2019年以來，越秀地產(chǎn)的毛利率水平就開始持續(xù)下滑。2019年-2022年越秀地產(chǎn)的毛利率分別為34.12%、25.15%、21.75%及20.45%，已經(jīng)連續(xù)4年下降。最新公布的2023年上半年數(shù)據(jù)，越秀地產(chǎn)的毛利率更是跌落至17.8%，跌破20%的大關(guān)。
　　近年來，隨著土地成本的抬升、利潤空間的壓縮，許多房企都在債務(wù)、利潤等壓力下保持謹(jǐn)慎，大手筆拿地?zé)o疑會使企業(yè)在盈利方面承受更大的壓力。今年以來，越秀地產(chǎn)曾多次大手筆拿地，包括在北京、廣州等地，在拿地投資上傾注了極大精力。
　　據(jù)大公房產(chǎn)了解，今年6月越秀地產(chǎn)曾在北京豪擲79億元，拿下北京當(dāng)月第二批集中供地中的“香餑餑”海淀雙新村003-1地塊。而就在剛剛過去的8月15日，越秀地產(chǎn)斥資68億元摘得廣州天河區(qū)世界大觀地塊，成交樓面價高達(dá)5.02萬元/平方米。
　　在地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，越秀地產(chǎn)的“逆市”表現(xiàn)頻頻引發(fā)市場關(guān)注。與此同時，市場上也出現(xiàn)了一些質(zhì)疑之聲，有投資人士擔(dān)心，在市場低迷的環(huán)境下，越秀地產(chǎn)如此激進(jìn)的經(jīng)營策略會為其長遠(yuǎn)發(fā)展埋下隱患。
　　上半年拿地總建筑面積超200萬平方米
　　被業(yè)內(nèi)視為逆勢擴(kuò)張典型的越秀地產(chǎn)2023年仍在跑馬圈地，拿地規(guī)模與投資力度在行業(yè)排名前列。

圖片來源：企業(yè)中報

　　中報顯示，上半年，越秀地產(chǎn)通過6+1多元化增儲平臺分別于北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安新增11宗土地，總建筑面積約為217萬平方米。其中，在北京共獲取3宗地塊，新增土地儲備約43萬平方米。
　　值得一提的是，在越秀地產(chǎn)上半年的新增土儲中，通過TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作等方式增儲占比63%，公開市場拿地約37%。
　　大公房產(chǎn)查詢公告發(fā)現(xiàn)，在越秀地產(chǎn)2023年上半年摘得的地塊中，已公布的8宗土地的投資總額就高達(dá)171.24億元。其中，僅有2月份在北京收購的2宗土地拿地權(quán)益100%，有4宗土地的實際權(quán)益未超過30%。
　　在上半年的投資布局中，北京在越秀地產(chǎn)版圖中的位置可謂重中之重。年初引進(jìn)在旭輝效力6年的董毅擔(dān)任華北區(qū)域副總經(jīng)理主管北京公司后，越秀地產(chǎn)上半年在京共斬獲3宗土地，新增土儲約43萬平方米，合計耗資達(dá)138.46億元。
　　值得一提的是，在今年6月14日的北京土拍現(xiàn)場，董毅曾親自坐鎮(zhèn)?；蚴菫榱擞憘€好彩頭，競拍時越秀地產(chǎn)的桌上擺放了一個印有“大吉大利”的紅色紙袋，在成功拿地后被業(yè)內(nèi)戲稱為拿地“法器”。
　　在剛剛過去的8月15日，越秀地產(chǎn)在廣州斥資68億元，以5.02萬元/平方米的樓面價拿下備受關(guān)注的天河世界大觀地塊。而在去年7月，越秀地產(chǎn)也在廣州拿了一塊樓面價超5萬元/平方米的土地，即天河區(qū)燕塘地塊三，成交額達(dá)81.19億元，樓面價更是達(dá)到5.08萬元/平方米。

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　　在中指研究院發(fā)布的2023年1-7月房企拿地排行榜中，越秀地產(chǎn)以213億元的拿地金額遠(yuǎn)超龍湖、金茂，位列榜單第七，而越秀地產(chǎn)的拿地面積要比龍湖少44萬平方米。截至6月30日，越秀地產(chǎn)的總土地儲備達(dá)到約2813萬平方米。
　　近年來，越秀地產(chǎn)擴(kuò)儲速度不斷加快。財報數(shù)據(jù)顯示，2018-2022年，越秀地產(chǎn)土地儲備從1941萬平方米增長到2845萬平方米，僅2022年越秀地產(chǎn)就新增37宗土地，總建筑面積約695萬平方米。
　　2023年越秀地產(chǎn)準(zhǔn)備了400億元拿地。越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)曾表示，越秀地產(chǎn)“不差錢”，也表示拿地“好時機(jī)時刻在”。然而，正處在跑馬圈地路上的越秀地產(chǎn)也面臨著一些挑戰(zhàn)。
　　負(fù)債總額攀升至2843億元
　　毛利率降至17.8%創(chuàng)近年新低
　　近幾年來，越秀地產(chǎn)銷售額逆勢增長，取得了不錯的成績。2021年，越秀地產(chǎn)憑借1151.5億元的合同銷售額首次邁進(jìn)了“千億俱樂部”；2022年，越秀地產(chǎn)年內(nèi)累計合同銷售額達(dá)到1250.3億元，同比上升8.6%。

圖片來源：中指研究院

　　2023年上半年，越秀地產(chǎn)錄得的合同銷售金額約為836.3億元，同比增長71%，完成全年合同銷售目標(biāo)1320億元的63.4%。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年越秀地產(chǎn)的銷售排名為13，比2022年的排名上升了3個位次。
　　銷售金額的增長似乎給了越秀地產(chǎn)決策層持續(xù)擴(kuò)張的底氣。但是，銷售額增長的背后，卻浮現(xiàn)出利潤率持續(xù)下滑與債務(wù)總額持續(xù)攀升的風(fēng)險。

圖片來源：企業(yè)中報

　　中報顯示，截止2023年6月30日，越秀地產(chǎn)負(fù)債總額達(dá)到2843億元，較2022年末增加227億元。其中有息負(fù)債998.21億元，較2022年末的882.98億元增加115.12億元，1年之內(nèi)到期的短期債務(wù)117.13億元，占總借貸的約12%。
　　值得關(guān)注的是，去年一整年，越秀地產(chǎn)的有息負(fù)債總額從2021年年末的755.34億元增長至2022年末的882.98億元，增加127.64億元。也就是說，越秀地產(chǎn)2023年上半年增長的有息負(fù)債，就幾乎達(dá)到2022年一年增長的水平。
　　據(jù)越秀地產(chǎn)公布的中報顯示，截至今年上半年，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約302.8億元，短期來看債務(wù)壓力不大，但整體債務(wù)規(guī)模仍在加速擴(kuò)大。
　　與此同時，越秀地產(chǎn)的毛利率再次出現(xiàn)下滑。中報顯示，2023年上半年越秀地產(chǎn)的毛利率跌落至17.8%，同比下降3.4個百分點(diǎn)，跌破20%的大關(guān)。

圖片來源：同花順

　　綜合財報數(shù)據(jù)來看，自2019年以來，越秀地產(chǎn)的毛利率水平就開始持續(xù)下滑，2019年-2022年越秀地產(chǎn)的毛利率分別為34.12%、25.15%、21.75%、20.45%，已經(jīng)連續(xù)4年下降。
　　雖然在市場低迷的大背景下，房企的毛利率下降是一個大的趨勢，但是如果企業(yè)想要取得更為長遠(yuǎn)的發(fā)展，就要將毛利率作為一個重要指標(biāo)來維系。
　　業(yè)界公認(rèn)的優(yōu)等生龍湖，在過去幾年的毛利率就一直維持在21%以上，在2023年上半年，龍湖的毛利率為22.4%，同比增長1.1個百分點(diǎn)。相比之下，越秀地產(chǎn)的毛利率今年上半年波動相對較大。
　　林昭遠(yuǎn)在業(yè)績會上也表示，將堅持精準(zhǔn)投資，做到一城一策、量入為出的穩(wěn)健投資策略。同時，要降本增效、提高效率，繼續(xù)加強(qiáng)銷售回款和現(xiàn)金流管理，以變應(yīng)變。
　　林昭遠(yuǎn)：企業(yè)出問題不能怪市場，只能怪自己
　　在市場低迷的環(huán)境下，許多頭部房企也在艱難地應(yīng)對經(jīng)營壓力，房企年報難產(chǎn)、債務(wù)違約已經(jīng)變成一種常態(tài)。在萬馬齊喑時異軍突起，還是百花齊放時爭先綻放？越秀地產(chǎn)如今只能選擇前者。
　　對此，林昭遠(yuǎn)表現(xiàn)出極大的自信。在中期業(yè)績會上，林昭遠(yuǎn)表示，從上半年完成目標(biāo)的情況看，實現(xiàn)年度銷售目標(biāo)壓力確實不大，壓力不大就無需用太猛的措施，“越秀地產(chǎn)目前保持企業(yè)既定的目標(biāo)，既要量、又要價”。
　　而針對近期遠(yuǎn)洋等房企陷入流動性危機(jī)，林昭遠(yuǎn)直言：“市場的波動給我們各大企業(yè)帶來的影響，我認(rèn)為是市場經(jīng)濟(jì)正常的現(xiàn)象?！?br/>　　他解釋稱，2021年之前房地產(chǎn)是單邊增長，但從2021年第四季度開始，特別是去年，房地產(chǎn)行業(yè)急速調(diào)轉(zhuǎn)，企業(yè)出現(xiàn)問題要考慮對這個市場的波動做了哪些準(zhǔn)備，如何管好杠桿和流動性。
　　“企業(yè)出問題不能怪市場，只能怪自己?！绷终堰h(yuǎn)認(rèn)為，無論是民企還是國企，只要出了流動性問題或是信用問題，受到市場影響都是正常的，風(fēng)險會不會蔓延到企業(yè)最終還是要看回到企業(yè)的經(jīng)營理念。
　　有著國企背景的越秀地產(chǎn)，在融資方面算是一帆風(fēng)順，為了滿足擴(kuò)張的需求，越秀地產(chǎn)也在進(jìn)行大筆融資，展現(xiàn)出對資金的急切需求。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021-2022年間，越秀地產(chǎn)合計融資1037億元，達(dá)到2017年-2020年四年的總和。
　　年初，越秀地產(chǎn)發(fā)行了一筆總額近百億元的公司債券，用以贖回債權(quán)及償還到期債務(wù)。今年以來，越秀地產(chǎn)已發(fā)行境內(nèi)人民幣公司債券54億元、自貿(mào)區(qū)人民幣債34億元，并通過供股融資募資約83億港元。
　　中期業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)的財務(wù)總監(jiān)陳靜在談及下半年的融資計劃時表示，融資環(huán)境對越秀還是非常友好的，目前手頭也有足夠的直融和間融的額度，“我們可以根據(jù)自身情況和管理層確定的投資強(qiáng)度，安排后續(xù)的投資和融資的，配合公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。”
　　實際上，國企背景確實為越秀地產(chǎn)帶來融資的便利，但與此同時，也帶來更大的經(jīng)營壓力。
　　今年，越秀集團(tuán)董事長張招興在接受采訪時再次強(qiáng)調(diào)了越秀集團(tuán)要進(jìn)入世界500強(qiáng)的目標(biāo)。
　　而最新的世界500強(qiáng)門檻是286億美元（約2000億人民幣），越秀集團(tuán)2022年的營收是1125.1億元，距離目標(biāo)仍有不小的距離。而據(jù)越秀集團(tuán)和越秀地產(chǎn)2022年的營收數(shù)據(jù)推算，越秀地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的營收占到母公司超過60%的比例。
　　或許是為了幫助母公司圓夢，又或許是越秀地產(chǎn)想要追求更高的發(fā)展目標(biāo)，近年來，越秀地產(chǎn)逆勢擴(kuò)張，經(jīng)營規(guī)模持續(xù)增長。但在追求快速擴(kuò)張的路上，越秀地產(chǎn)也面臨債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大、利潤率下滑、去化周期短導(dǎo)致產(chǎn)品力下降等挑戰(zhàn)。
　　當(dāng)下，行業(yè)仍處于調(diào)整期，近期也有利好市場恢復(fù)的政策訊號，但也正如林昭遠(yuǎn)所判斷的，“市場的整個狀況好像沒有來一個大‘V’出來”。在市場信心尚未恢復(fù)的背景下，越秀地產(chǎn)仍走在持續(xù)擴(kuò)張的路上。
　　逆市擴(kuò)張后，越秀地產(chǎn)是否能平穩(wěn)落地仍有待時間檢驗。