8月最后一天的晚上，央行釋出了幾個樓市王炸政策。

總結(jié)來看主要就二點：

一、首套房，最低可以首付20%；二套房，最低可以首付30%，不分城市，全國執(zhí)行！

二、存量首套房貸款利率可降低，9月25日起，即可申請置換房貸和變更合同，約定新的利率水平。

牌是打出來了，但銀行和購房者還需要時間消化一下。

首先，下調(diào)首套房貸款利率，不是強制執(zhí)行的，而是需要借款人向銀行進行協(xié)商，協(xié)商變更合同約定的利率水平。

這錢能省多少？看銀行能給你讓利多少。

其次“不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限�！�

具體下限是多少。記者咨詢銀行工作人員，對方也表示“目前沒有官方的網(wǎng)站查詢，需要等政策通知”。

很多業(yè)內(nèi)人都表示“閱讀理解障礙”，壹線君經(jīng)過大量采訪，盡力簡化為大家梳理以下10余個重點問題。

計劃買房的看這里

問題一：新政出臺后，首套房首付20%，二套房首付30%，全國執(zhí)行嗎？

答：新政規(guī)定的只是“下限”，即不得低于這個比例，但對高出這個比例多少沒有限制，具體執(zhí)行力度由各地“因城施策”自主決定。

如北京主流的首套首付40%、二套首付80%都超過了下限，目前也是符合政策要求的。

制定下限，是因為：

1、有個別縣城/項目私下推行10%首付，增加了貸款風(fēng)險。為了穩(wěn)定市場，明確規(guī)定首付下限。

2、允許仍限購的城市，在不解除限購的前提下，首套首付可調(diào)整為最低20%。利好有限購的一二線城市。

不設(shè)置上限，是因為：

一線城市和強二線城市，暫時很難參與“一刀切”。

以北京為例，目前北京規(guī)定首套房首付比例，政策性住房為30%、普宅為35%、非普宅為40%。二套房首付比例，政策性住房/普宅為60%，非普宅為80%。如果跟隨“一刀切”調(diào)整，引發(fā)的動靜過大。

問題二：這次調(diào)整后，首套房和二套房利率具體有多大優(yōu)惠？

答：首先要明確的是，央行規(guī)定的只是“全國檔”的下限，但各地還可以在這個基礎(chǔ)上，自行定價“地方檔”。

新政規(guī)定，首套房商貸利率下限不變，依然按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。也意味著，各地繼續(xù)按自己現(xiàn)行政策執(zhí)行。

但二套房購買群體，確實能得到比較大的讓利空間：

新政規(guī)定，二套房的商貸利率下限，調(diào)整為不低于LPR+20BP。

而此前的下限是：不低于LPR+60BP。這次相當(dāng)于大幅下調(diào)40BP。

即，二套房貸利率下限，能從4.8%下調(diào)至4.4%。

照貸款200萬元等額本息30年計算，加點調(diào)整后每月可少還478元月供，累計利息總額減少約17萬元，購買二套房還貸壓力將有所減輕，利于改善性需求釋放。

問題三：主要受益人群有哪些？一線城市會跟進嗎？

答：目前不少三四線城市的首付比例，已經(jīng)普遍在20%-30%檔，影響較大的會是熱點一二線城市。

一線城市執(zhí)行最低首付目前可能性不大，但是新政出臺為后續(xù)北京、上海等城市最終比例調(diào)整提供了政策空間。

屆時將不需要再層層上報相關(guān)部門審批，就能自主調(diào)整和實施此項政策。

已買房還在還貸的看這里

問題一：為什么要降存量首套房利率？

答：一向無利不起早的銀行突然讓利，最主要原因，還是因為提前還貸現(xiàn)象增加了，銀行利息收入受影響，而進行的調(diào)整。

其次，是為了刺激消費。

同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

問題二：利好哪些購房者？

答：相對利好在高房價、高利率期間首套房的購房者。

當(dāng)時因為按揭額度供不應(yīng)求導(dǎo)致一小部分銀行房貸利率提價，目前可以把提價部分讓渡回去。

問題三：能節(jié)省多少月供和利息？

答：存量房貸降息的具體幅度仍有待各地銀行明確。

中金貨幣金融研究院初步預(yù)計，此次存量按揭利率平均下調(diào)幅度約為50bp。

其中，本次二三線城市存量按揭下調(diào)幅度更多（預(yù)計平均在80bp以上），一線城市調(diào)整幅度較少（如發(fā)放時已位于利率下限則無降息空間）。

對個人而言，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)80bp，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，估算可降低借款人月供約500元，節(jié)約月供和總還款額約8%。

問題四：可以換貸款銀行嗎？

答：不能。目前未開放跨行“轉(zhuǎn)按揭”，由原機構(gòu)自行下調(diào)，也是為了防止“無序競爭”。

問題五：一線城市里，哪個城市可下調(diào)空間最大？

答：目前四個城市都官宣執(zhí)行“認房不認貸”了。

即，都將有一批二套房可轉(zhuǎn)化為首套房利率。

但從過往利率加點來看，2019年后廣州、上海，首套房利率加點最低，甚至還有打折�？蓞f(xié)商的空間也最大。

幾乎沒有調(diào)整空間的為北京，從2019年10月至今，北京執(zhí)行的首套房貸利率政策的最低下限，一直都是LPR+55BP。

且北京大部分的按揭客戶的首套房貸利率，已均執(zhí)行政策下限水平，本次無需調(diào)整。

問題六：符合“認房不認貸”的首套房享受最新政策嗎？

答：享受！

目前包括北上廣深四大一線城市，都出臺了“認房不認貸”政策——全國范圍內(nèi)有過購房記錄（不論貸款是否結(jié)清），但在本地名下無房的購房者，都算本地“首套房”群體。

此前被“認房又認貸”誤傷的群體，現(xiàn)在已解除了“認貸”政策，即可調(diào)整為首套利率。

且受益顯著。以杭州為例，在認房又認貸時，置換二套房的利率需6.05%。但現(xiàn)在，取消“認貸”后，唯一住房的房貸利率直接可降至4.2%的首套利率，利息差高達1.85個點。

問題七：存量二套房享受新政策嗎？

答：僅限于存量的首套房，二套房不在范圍內(nèi)。

但首套房的定義有所改變，詳看上一個回答。

問題八：什么時候可以申請？如何申請？多久能調(diào)整成功？

答：從9月25日起，由借款人主動向銀行提出申請。

有兩種調(diào)息方式：一種是直接申請調(diào)整原先的房貸利率水平；第二種是申請一個新的房貸，來置換以前更高利率的房貸。

預(yù)計這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會有明顯區(qū)別，借貸雙方可以通過協(xié)商選擇其中任意一種方式。

問題九：新政提出“調(diào)整后利率加點幅度不低于原貸款發(fā)放時所在城市首套利率政策下限”的限定條件，如何理解？

答：按照中金貨幣金融研究院的解讀，按揭貸款加點下調(diào)幅度與發(fā)放時利率高于當(dāng)時下限的幅度密切相關(guān)。

即，調(diào)整后的存量房貸利率，其加點數(shù)，不能低于原貸款發(fā)放時，當(dāng)?shù)匾?guī)定的首套房貸利率下限。

今天有新聞報道，一位杭州買房人，2021年9月購買的房子，當(dāng)時杭州首套利率下限為4.65%（LPR+0），但由于正值“房貸荒”，最終批下來的首套利率為6.1%（LPR+145bp)。

此后雖然LPR多次下調(diào)，但由于加點實在太高，目前還是在5.75%的利率高位。

現(xiàn)在，他可以按照當(dāng)年利率下限申請調(diào)整，即LPR+0，降至4.2%。

以200萬商業(yè)貸款，20年本額等息還款為例，調(diào)整后，他的月供將從14042元降至12331元，每個月少了1711元，總利息少了41萬元。

問題十：如何查詢“原貸款發(fā)放時所在城市的首套房貸利率下限”？

答：不同城市利率下限不同。

今天，多地陸續(xù)公布過往的首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限，可直接參考。也可撥打銀行電話咨詢。

央媽的“大招”你怎么看？

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