【導(dǎo)讀】上?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，中介沸騰了，掛牌量大漲。但接下來(lái)，對(duì)于買賣雙方而言，卻應(yīng)該冷靜，不僅買方，賣方也如果不慎也可能陷入違約境地。以下分享李一則女士賣房經(jīng)歷，供朋友們參考。

李女士打算將名下一套房賣掉置換一套學(xué)區(qū)房，可苦于市場(chǎng)行情不好，獨(dú)家委托某家中介公司掛牌3個(gè)月了，無(wú)一人看房。李女士是個(gè)急性子，于是在房產(chǎn)中介小王的建議下，將房子的售價(jià)一降再降，由最初的530萬(wàn)，降到了480萬(wàn)。李女士想這下可以很快賣掉了吧。

沒(méi)想到，仍然無(wú)人問(wèn)津。

中介小王自認(rèn)為是個(gè)比較有眼光的人，他覺(jué)得隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房產(chǎn)市場(chǎng)很快就會(huì)好轉(zhuǎn)，而且他認(rèn)為480萬(wàn)確實(shí)已經(jīng)比較低了。于是，小王找到自己的朋友小馬跟李女士簽了房屋買賣合同，約定9個(gè)月內(nèi)完成過(guò)戶，但同意小馬在過(guò)戶時(shí)變更合同當(dāng)事人（買方）。為了讓李女士放心，約定購(gòu)房定金為10萬(wàn)元。

小王思路是這樣的，支付10萬(wàn)元先把李女士的房子鎖定，只要9個(gè)月內(nèi)找到真正的購(gòu)買人，自己就可以賺到近10萬(wàn)的中介費(fèi)，現(xiàn)在出10萬(wàn)元定金，就算做生意的成本了。從做生意角度看，這筆生意十分劃算。

李女士覺(jué)得自己能拿到10萬(wàn)元，如果9個(gè)月后還不能完成交易，自己至少可以沒(méi)收這10萬(wàn)元定金。于是，李女士就簽了房屋買賣合同，也收到了10萬(wàn)元定金和買有小馬簽名的房屋買賣合同，但李女士始終沒(méi)有見(jiàn)過(guò)簽約方小馬。

轉(zhuǎn)眼間，過(guò)了8個(gè)月，李女士聯(lián)系中介小王安排過(guò)戶的事。沒(méi)想到，結(jié)果再次讓李女士失望。小王在8個(gè)月內(nèi)并沒(méi)有找到新的買家，而且之前簽字的小馬也沒(méi)有能力支付剩余的470萬(wàn)元完成過(guò)戶。李女士就提出按之前雙方談好的，將沒(méi)收已收到的10萬(wàn)元定金。

小王作為從業(yè)10年的房產(chǎn)中介，還是懂規(guī)矩的，當(dāng)即表示同意。李女士發(fā)現(xiàn)小王比較爽快，而且在她看來(lái)自己一直沒(méi)有見(jiàn)過(guò)所謂的簽約人小馬，一切都是小王辦理的，現(xiàn)在錢在自己兜里，自己沒(méi)什么需要多慮的。她還為自己輕松賺到10萬(wàn)元感到高興。

可房子還是要繼續(xù)賣的。

李女士這次不再獨(dú)家委托了，而是委托了多家中介公司出售。沒(méi)想到，這次1周之內(nèi)就有中介為李女士找到了買家并順利簽約，李女士還收到第一筆房款150萬(wàn)元。中介行業(yè)之間消息互通非常迅速，上一家中介公司的小王聽(tīng)說(shuō)李女士與別人完成了簽約，于是向李女士確認(rèn)，李女士不知出于怎樣的考慮，卻告訴小王房子沒(méi)有出售。但這是瞞不過(guò)去的，小王很快調(diào)查到，李女士與他人簽約的事實(shí)。

以后發(fā)生的事讓李女士終生難忘……

之前好說(shuō)話又爽快的小王，卻對(duì)李女士說(shuō)，關(guān)于合同不再繼續(xù)履行，他們倆之前只是口頭溝通，并沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)，也沒(méi)有簽訂任何書(shū)面解除協(xié)議，而且李女士只是與中介小王溝通，從來(lái)沒(méi)有與簽約的小馬溝通過(guò)。李女士雖然覺(jué)得很生氣，但是自己確實(shí)之前僅與小王進(jìn)行電話口頭溝通，甚至連微信聊天記錄也沒(méi)有。李女士雖然不懂法律，但隱隱覺(jué)得自己目前確實(shí)處于不利地位。為了息事寧人，她決定退回之前收到了10萬(wàn)元定金。

但退完定金后，小王并不罷休，認(rèn)為李女士“一房二賣”，屬于詐騙行為，不僅應(yīng)雙倍返還定金，還應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。

聽(tīng)到要承擔(dān)刑事責(zé)任，李女士害怕了。這時(shí)才想到咨詢律師。律師認(rèn)為，如果李女士不能舉證證明簽約人小馬存在預(yù)期違約行為，則從法律角度看，買賣合同的雙方就是李女士與小馬，中介小王只是中間人。在合同約定的過(guò)戶期限之前，李女士不能證明與賣方小馬達(dá)成一致意見(jiàn)的情況下，將房屋出售給他人則確實(shí)有可能構(gòu)成違約，但根據(jù)雙方交易的具體情形，不會(huì)涉及刑事犯罪。

律師又進(jìn)一步分析，如果李女士能正確運(yùn)用法律，采取適當(dāng)?shù)木S權(quán)方式，至少可以依法沒(méi)收10萬(wàn)元定金，或者根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，向其主張更多的違約賠償。

現(xiàn)在雖然李女士已經(jīng)退回定金，但對(duì)于第一個(gè)簽約人小馬而言，確實(shí)可以起訴李女士要求其承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任，或者依約承擔(dān)賠償責(zé)任，如果其有履約能力，也可以主張合同繼續(xù)履行。

如果小馬對(duì)房屋采取保全措施，李女士所簽的第二份合同則無(wú)法繼續(xù)履行，這時(shí)李女士又需要對(duì)第二個(gè)買方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

李女士本來(lái)有機(jī)會(huì)至少?zèng)]收10萬(wàn)元定金甚至還可以主張更多賠償，可惜由于她不專業(yè)的操作，不僅又將到手的10萬(wàn)元退回，還可能要面臨更多的違約責(zé)任，令人遺憾。故分享李女士一波三折的賣房經(jīng)歷，希望能幫到更多的人。

文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）