這周末，收到很多樓市新聞，差不多都是“連夜?jié)q價(jià)”，“通宵買(mǎi)房”……

認(rèn)房不認(rèn)貸之后的首個(gè)周末，很熱鬧。

我們先看，認(rèn)房不認(rèn)貸之后，火爆的城市是哪些？

北京、上海、深圳……

一線城市，給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛，有些需求的確也壓抑太久。

那么，認(rèn)房不認(rèn)貸，究竟有沒(méi)有作用？市場(chǎng)是否會(huì)迎來(lái)反彈？

01

首先，第一個(gè)問(wèn)題，認(rèn)房不認(rèn)貸，受益的是什么人？

此前有貸款，現(xiàn)在把房賣(mài)了，處于無(wú)房狀態(tài)，再買(mǎi)時(shí)可以認(rèn)定為“首套”。

好處是什么？

利率更低，普遍4.0%；首付更低，三成。

所以，利好的其實(shí)只是“換房的人”。

為什么？

因?yàn)椋?strong>認(rèn)房不認(rèn)貸，畢竟還是要認(rèn)房的，只有把房子賣(mài)出去，才能享受“首套”優(yōu)惠。

那么，賣(mài)房的人會(huì)不會(huì)更多？

這是有可能的。

如果，未來(lái)一段時(shí)間，掛牌的人越來(lái)越多，不要奇怪。

02

第二個(gè)問(wèn)題，掛牌的人越來(lái)越多，會(huì)不會(huì)“換房難”？

賣(mài)的人多了，就有可能形成踩踏，價(jià)格開(kāi)始走低。

二手房從今年一季度之后，本身已經(jīng)開(kāi)始走低。

未來(lái)，賣(mài)家的競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)更激烈。

所以，最下面接盤(pán)的剛需，是否能接得住這些二手房，是更重要的問(wèn)題。

一旦，大量剛需房接不住，就會(huì)傳遞到上面，影響改善群體的置換。

我們一直說(shuō)，成都能在今年不太好的行業(yè)下，成為“矮子里面的高子”。

最重要一點(diǎn)就是二手房賣(mài)得好。

剛剛過(guò)去的8月，全國(guó)行情都難的情況下，成都賣(mài)了1.6萬(wàn)套，處于較好水平。

今年前8月，二手賣(mài)了15萬(wàn)套，已經(jīng)和去年持平。

而去年，是成都二手房，成交量最高的一年。

所以，今年成都將繼續(xù)創(chuàng)記錄。

可以說(shuō)，最末端的海量二手房交易，是整個(gè)成都樓市的基石。

03

現(xiàn)在，貝殼成都掛牌二手房量是20萬(wàn)套。

我一直說(shuō)，掛牌量不重要，畢竟前8個(gè)月，成都二手房賣(mài)了15萬(wàn)套。

消化20萬(wàn)套，也就是一年的時(shí)間。

重要的還是質(zhì)。

五城區(qū)+高新區(qū)，5年內(nèi)次新房，一共還不到4千套。

真正難賣(mài)的還是“老破小”“老破大”。

房齡上了15 年以上，沒(méi)有學(xué)區(qū)等特殊優(yōu)勢(shì)，都難 。

04

關(guān)于房?jī)r(jià)。

對(duì)于成都來(lái)說(shuō)，新房?jī)r(jià)格階段性有可能上漲，但這只是部分樓盤(pán)。

原因是，上周成都出臺(tái)了一條政策：符合現(xiàn)房銷(xiāo)售條件的商品住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)可按不高于周邊“雙限地”限價(jià)水平申報(bào)清水銷(xiāo)售價(jià)格。

什么意思？

比如，高新大源的朗詩(shī)熙華府，按照新政，理論上最后兩棟可以按中鐵建西派善成的3.45萬(wàn)/㎡清水取證。

如果這樣，一段時(shí)間內(nèi)，部分“老網(wǎng)紅”上市，將拉升房?jī)r(jià)。

時(shí)間拉長(zhǎng)一點(diǎn)，如果以一年來(lái)看，上漲的動(dòng)力并不強(qiáng)勁。

原因前面說(shuō)了，買(mǎi)新的前提是賣(mài)舊，置換的關(guān)鍵是“二手房能否賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)”，如果不能高賣(mài)，新房要漲價(jià)，比較困難。

05

成都樓市，總體來(lái)說(shuō)，是一個(gè)“金字塔”結(jié)構(gòu)。

低總價(jià)小戶二手，成交活躍，1.6萬(wàn)套/月，達(dá)到新房成交的近2倍。

它們又激活了中間層的換房需求。

新房的價(jià)格因此取決于，中產(chǎn)手中房產(chǎn)的價(jià)值，以及他們的收入預(yù)期。

這兩個(gè)因素，在今年不容樂(lè)觀，至少?zèng)]有以前樂(lè)觀。

當(dāng)然，也有積極的一面，走到歷史低位的利率，以及未來(lái)還可能繼續(xù)下行的房貸利率。

無(wú)論存款還是貸款利率走低，都將刺激資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)，這才是真正的殺招。

但這一變化需要時(shí)間。

就當(dāng)前來(lái)說(shuō)，認(rèn)房不認(rèn)貸，利好有，但不多。

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