樓市再迎猛料！

這幾天，網(wǎng)傳據(jù)路透社消息，解禁北京、上海、深圳等大城市的核心區(qū)限購令、放開住宅備案價上下浮動范圍等超級大招將于幾周后推出。

本周三（9月6日），港股內(nèi)房股大漲，逾30只股票漲超10%，世茂集團、融創(chuàng)中國、中國恒大甚至各漲超50%、70%、80%。

昨天（9月7日），官方確認取消港澳人士購買深圳商業(yè)（含公寓商辦）的限購措施。

同一天，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行也先后發(fā)布關(guān)于降低存量首套住房貸款利率的細則文件。

此外，深圳離婚后名下無房一方再購買首付三成的措施，據(jù)聞也在路上。

種種消息放在一起看，淘哥認為，本次地產(chǎn)放松可能超過大家預(yù)期。

上周四大一線城市官宣認房不認貸，首套2成、二套3成等大殺招出臺后，樓市熱度就開始陡然提升。

北京已經(jīng)漲聲一片，新政后首個周末新房賣了快90億，一天賣了8月半個月的貨，甚至有人連夜回京搶房。

上海多盤認購激增、短短兩天內(nèi)成交額過億。

深圳也起色明顯。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，臺風(fēng)過境后的周日（9月3日），深圳二手房成交量環(huán)比增長高達100%，創(chuàng)下年內(nèi)最高紀(jì)錄。

如今，更多松綁大招又被爆出，資本市場也殺瘋了，很明顯大反轉(zhuǎn)已至。

但因為上一輪的慘痛經(jīng)歷，很多人心中難免還是有所懷疑：這波熱度能持續(xù)多久？牛市什么時候來臨？樓市真的能徹底起來嗎？現(xiàn)在就出手嗎？買哪種房子才最安全？

01.

對深圳樓市的6點看法

關(guān)于以上問題，結(jié)合目前的救市政策和樓市表現(xiàn)，淘哥對深圳樓市有以下幾點看法。

1、信心是黃金。

從這幾周政策的力度、頻度，我看到了兩個字：決心。不達目的不罷休的決心，在我國，短期政策是主要變量，有這決心，就沒有辦不成的事情。

記住，要像相信“房住不炒”一樣相信“供求關(guān)系重大改變”。

2、本次救市不止在救樓市，而是在救整個經(jīng)濟體系。

樓市危機不光在樓市，是一個系統(tǒng)問題，可是，這一波的政策也不光在樓市，整個經(jīng)濟體系都在出政策刺激。

接下來可以預(yù)期一個系統(tǒng)的好轉(zhuǎn)。

3、三根陽線改三觀，市場情緒很容易改變。

本輪救市，雖然部分人想趁市場反彈出貨，但是永遠不要低估民間存量財富的龐大，不要低估中國人對財富的渴望。只要有賺錢效應(yīng)，不用懷疑樓市，一定起得來。

尤其是深圳，基本面非常強大：經(jīng)濟體量龐大（2023上半年GDP高達1.7萬億元，全國第3）、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)良、營商環(huán)境好、就業(yè)吸引力強、年輕人多（2022年常住人口1766萬，且平均年齡僅有32.5歲）、住房自有率低、城區(qū)面積小、商品房長期供應(yīng)較為緊缺……

而且，深圳之前的樓市調(diào)控全國最嚴(yán)，需求被嚴(yán)重擠壓，救市后，能釋放的需求也更加猛烈，市場反彈的力度、持續(xù)時間也會更強、更長。

4、牛市預(yù)計將在2024年春節(jié)后開啟。

9-10月，屬于猶豫觀望懷疑期，孤勇者入市，開發(fā)商依然求跑量生存。

這個時候，其實是最安全的時期，市場變化以量升為主，而牛市，預(yù)計將在2024年春節(jié)后爆發(fā)。

5、現(xiàn)在是歷史上第三大買房時機。

9-10月的市場安全期，其實也是買房的窗口期，因為現(xiàn)在正值市場底部+政策大力轉(zhuǎn)向的轉(zhuǎn)折點。

很多人認為，經(jīng)濟好、房價漲的時候，買房最好。其實這種認知是錯誤的，這種時候，“市場亢奮、房價太高+政策嚴(yán)厲調(diào)控”，買房基本都是虧錢。

比如2019年、2020年，深圳樓市如日中天，當(dāng)初17-18萬買華潤城、20多萬買寶中的，直接買在了山頂。

其實，2017年開始，深圳買房就大部分不賺錢了。撇開一般的樓盤不說，就算2018年萬人空巷打新的華潤城，單價8.5萬買，算上利息現(xiàn)在成本11.5萬，市場價13萬多，賺的也很少了。

為什么？因為2015年房價暴漲后，2016年開始新一輪緊縮調(diào)控，這個調(diào)控周期一直持續(xù)到這次救市之前，所以嚴(yán)厲調(diào)控+房價大漲的時候，并不是買房最好的時機。

那么，回顧歷史，什么時候買房最賺？哪怕閉眼買房都大賺？答案是：2008年、2014年。

這兩年都是市場最差、房價大跌、最悲觀的時候，同時迎來了政策大拐點——2008年底迎來了四萬億大放水、2014年底迎來了去庫存大招。

注意，2014年也出臺了和現(xiàn)在一樣的政策：認房不認貸。當(dāng)年，在史詩級救市下，樓市迅速升溫，房價全線上漲。

所以，歷史表明，買房不虧本、大賺，關(guān)鍵要擇時，要買在市場最悲觀+政策大力轉(zhuǎn)向之時，而當(dāng)下，就是這種時刻，也是2008年、2014年之后，歷史上第三大買房時機。

6、救市后選籌，必選龍頭。

本輪救市，市場回溫的同時，必定伴隨分化加劇，選籌一定要認真挑選區(qū)域、產(chǎn)品、價格。

建議優(yōu)先核心地段、交通便捷、配套豐富、產(chǎn)品出色、性價比高的新房、次新房，最好是綜合體大盤，因為這種物業(yè)往往就是核心地段+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的龍頭代表。

其實，關(guān)于深圳樓市的后續(xù)發(fā)展，從開發(fā)商的銷售動作也能發(fā)現(xiàn)，大家已經(jīng)開始樂觀起來，最近，不僅有項目開始收回折扣，深圳還有項目開始承諾“降價補差”。

02.

深圳樓市真的到底了

有開發(fā)商承諾“降價補差”

最近，據(jù)第一財經(jīng)報道，深圳出現(xiàn)了年內(nèi)首個“保價”樓盤滿京華·金碩華府，開發(fā)商公開承諾“降價補差”。

即：若開發(fā)商在客戶購房之后降價，開發(fā)商將以降價后的最低營銷折扣為標(biāo)準(zhǔn) ，退回原客戶多付的金額。保價對象為在滿京華·金碩華府首批批售單位集中選房當(dāng)天成交的客戶，保價至滿京華·金碩華府售罄。

眾所周知，現(xiàn)在開發(fā)商壓力很大，此時敢于保價，一方面，說明開發(fā)商認為深圳樓市已經(jīng)到底，沒有再降價的空間了。

另一方面，需要注意的是，滿京華·金碩華府有1138套商品房，如此大的貨量，開發(fā)商也敢保價至售罄，說明開發(fā)商認為不降價也能順利完成銷售任務(wù)，對產(chǎn)品非常有信心。

那么，滿京華·金碩華府到底是一個什么樣的樓盤？能讓開發(fā)商敢于做出深圳年內(nèi)首個保價承諾。

滿京華·金碩華府位于光明中心區(qū)、科學(xué)公園頭排。這意味著什么？

光明中心區(qū)作為“深圳北部中心的心臟”和“科學(xué)城綜合服務(wù)中心”，是光明備受矚目的龍頭中心，也是日光盤的集中地。

而科學(xué)公園，又是光明中心區(qū)的核心。整個科學(xué)公園占地面積高達約208萬平，是深圳灣公園的1.7倍，中心公園的1.5倍，一期預(yù)計2024 年上半年建成開園。

偌大的科學(xué)公園，擁有約9.5萬平的日之湖、約2千米長的生態(tài)自然水岸、1千米長的蝴蝶谷濕地等生態(tài)資源，以及水下科技發(fā)布廳、約33米高的光之塔、兒童樂園、籃球場等配套設(shè)施。

它是深圳北部的綠色心臟，也是蓮花山公園、深圳灣人才公園之后，又一個象征著深圳時代精神與愿景的地標(biāo)公園。

同時，以科學(xué)公園為中心，周邊還布局了科學(xué)方舟、科技館、美術(shù)館、商業(yè)綜合體、酒店、高端社區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)校等眾多配套。

可以說，光明中心區(qū)之于光明，就類似福田CBD之于福田、深圳灣之于南山，而科學(xué)公園之于光明中心區(qū)，又類似深圳中心公園之于福田CBD、深圳人才公園之于深圳灣。

所以，滿京華·金碩華府所在的地段，是光明核心中的核心、龍頭中的龍頭，未來大概率是光明最宜居、樓市價值最高的地方。

03.

6+13號線

高密度教育配套

科學(xué)公園景觀 太宜居

核心地段自然意味著豐盛的配套和高效、高品質(zhì)的生活。

滿京華·金碩華府距離6號線和6號線支線（在建）交匯的光明站僅約800米，直線可達深圳北樞紐、福田中心。

通過6號線轉(zhuǎn)乘深圳科技軸線13號線（在建），還能快速抵達光明城樞紐、留仙洞總部基地、西麗樞紐、南山科技園、后海、深圳灣。

項目對面就是深圳國際美術(shù)館（暫定名、在建）、深圳科技館新館（在建）、科學(xué)公園（在建）等市政配套，能便捷享受光明最頂級的文化資源。

同時，滿京華·金碩華府被3所幼兒園+6所小學(xué)+4所中學(xué)+5所九年一貫制學(xué)校環(huán)繞，擁有目送式教育資源。

項目自帶3所幼兒園，旁邊就是36 班深圳小學(xué)光明學(xué)校獅山校區(qū)（規(guī)劃中）、36 班深圳小學(xué)光明學(xué)校初中校區(qū)（規(guī)劃中）。

周邊更是分布著華南師范大學(xué)附屬光明星河小學(xué)、中山大學(xué)深圳附屬學(xué)校（在建）、深圳實驗光明學(xué)校、光明區(qū)華夏中學(xué)、省一級東周小學(xué)、深圳小學(xué)光明曙光學(xué)校等多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

這種密集程度，與其說學(xué)校是滿京華·金碩華府的配套，不如說項目是學(xué)校的配套。

此外，滿京華·金碩華府還擁有開闊的視野景觀。

項目東側(cè)及南側(cè)都是規(guī)劃的教育用地，視野開闊，北向還可欣賞科學(xué)公園（在建中）、深圳國際美術(shù)館（暫定名 在建中）、深圳科技館新館（在建中）等地標(biāo)景觀。

科學(xué)公園對面，軌道直達福田、南山，目送式全齡教育資源，還有公園、地標(biāo)建筑的景觀優(yōu)勢加持，滿京華·金碩華府享受的是堪比福田CBD高端住宅的品質(zhì)生活。

04.

近百萬方級核綜合體

南山有華潤城 光明有滿京華

滿京華·金碩華府總建面近百萬方，集高端住宅、約3萬平的創(chuàng)意街區(qū)、商務(wù)辦公于一體，分7個地塊開發(fā)，本次推售的金碩華府是首發(fā)之作。

經(jīng)市場驗證，百萬級的大型綜合體，往往是一個區(qū)域乃至整個城市的封面、地標(biāo)，既是當(dāng)?shù)氐纳顦?biāo)桿、也是房價標(biāo)桿。

比如南山的華潤城、寶安的壹方中心，憑借百萬級大城超強的資源聚合力、品質(zhì)力、號召力，都成為了備受市場檢驗的龍頭盤。

不僅是高端人居生活的代表，更是樓市價值的風(fēng)向標(biāo)——新品入市必?zé)徜N、二手房價和租金也是區(qū)域的塔尖。

以華潤城為例，83平的3房報價1148萬，比旁邊大沖新城花園100平的3房報價（740萬），還足足貴了408萬；租金也比附近同面積戶型高出約30%。

2023年9月4日 拍攝于華潤城的中介門店

而同為百萬級綜合體大城的滿京華·金碩華府，擁有華潤城、壹方中心相似的稟賦，不僅是光明稀缺的、高配資源大城，品質(zhì)也是光明的天花板級別。

關(guān)于品質(zhì)，從幾個親眼可感的實景呈現(xiàn)就能深刻感知：

這是滿京華·金碩華府的生活體驗館，紅洞石和微水泥打造的至簡庭院，外觀和陳列，每一處細節(jié)，都盡顯藝術(shù)格調(diào)，已然是美術(shù)館級別的作品，足以彰顯滿京華對于生活美學(xué)的把控力。

裝修細節(jié)的把控也極其到位。

項目的交標(biāo)樣板間，入戶門是定制復(fù)合防火門，特意采用了外開門設(shè)計，門框高度做了2.3 米通頂設(shè)計，既氣派又方便最大化利用室內(nèi)空間。

U型廚房，推拉門采用了吊軌式設(shè)計，沒有門檻，可以防止小孩老人絆倒，還方便打掃。

放冰箱一側(cè)的墻體，特意將冰箱位置做薄了5公分，這樣放進去冰箱后，依然能和操作臺面齊平。

交標(biāo)樣板間實拍 冰箱位墻體做薄5公分

客廳背景墻位置，預(yù)留了電視、網(wǎng)絡(luò)接口等開關(guān)插座，還預(yù)留了穿線槽，未來可以收納電線，更加整潔美觀，而且，還預(yù)留了窗簾盒。

這種貼心的魔鬼細節(jié)設(shè)計，在滿京華·金碩華府的交標(biāo)樣板間數(shù)不勝數(shù)，不得不感嘆：開發(fā)商真是“細節(jié)怪”。

產(chǎn)品打造也有獨特優(yōu)勢，建面約88平-141平的3-4房住宅，每個戶型的尺度都非常合理，沒有緊湊、局促的感覺，更適合追求舒適度的品質(zhì)買家。

同樣的核心地段、同樣的百萬級體量、同樣的豐盛配套、同樣的精工品質(zhì)，有理由相信，滿京華·金碩華府會像華潤城、壹方中心一樣，成為光明的地標(biāo)級大盤，難怪開發(fā)商有保價底氣。

據(jù)悉，滿京華·金碩華府即將取證開盤，項目作為光明龍頭地段的龍頭產(chǎn)品，又是保價首發(fā)之作，安全有保障，正是把握市場大反轉(zhuǎn)紅利的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，感興趣的朋友一定要保持高度關(guān)注、及時出手。