聽了太多企業(yè)家說“做企業(yè)就像跑馬拉松，要堅持長期主義”，但聽企業(yè)家正經(jīng)說起跑馬中的艱難還是第一次。

郁亮跑了10年的馬拉松。

他說，跑馬拉松的人都知道，在跑到大約30公里的時候，身體會容易出現(xiàn)四肢無力、頭暈惡心、速度下降、抽筋等不適現(xiàn)象。

最關(guān)鍵是無論多想跑，但就是邁不開腿，就像前面有一堵墻在阻礙你一樣。

馬拉松運(yùn)動員稱之為“撞墻”現(xiàn)象。

“撞墻”產(chǎn)生的原因，是因為馬拉松的前期是消耗糖。但跑到30公里后，體內(nèi)糖不夠了，變?yōu)殚_始消耗脂肪，即燃脂。

而新舊動能轉(zhuǎn)換，需要5-10分鐘的時間轉(zhuǎn)化。那幾分鐘里，糖不夠了、脂肪還沒起來，就成為馬拉松運(yùn)動員最難受的時候。

郁亮用馬拉松的“撞墻”現(xiàn)象，來如此形容現(xiàn)在的行業(yè)。

但他末了又表示：只要熬過去了，又能跑下去。

行業(yè)仍在陣痛期

一年前的媒體交流會上，郁亮為行業(yè)打氣：已看到了微光。

但市場恢復(fù)的艱難程度超出了所有人的預(yù)期——點狀的復(fù)蘇過后，當(dāng)下需求釋放完畢，市場回歸冰封。

在8月底的業(yè)績會上，郁亮用城鎮(zhèn)化率對應(yīng)開工數(shù)據(jù)，反映：市場顯然是跌過頭了。

而今天，郁亮又繼續(xù)“攤牌”：行業(yè)的陣痛期比預(yù)想中更長、更痛，且還沒有結(jié)束。“陣痛的壓力對每個人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期?！?/p>

“撞墻”狀態(tài)前后的能量供給轉(zhuǎn)變，放到經(jīng)濟(jì)來看，郁亮認(rèn)為，就是新舊動能轉(zhuǎn)換階段——國家經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)換新的發(fā)展動能。

而放到企業(yè)來看，行業(yè)陣痛期企業(yè)如何穿越周期，郁亮借用海爾集團(tuán)的理念：“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”——只有順應(yīng)時代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期。

城市永不落幕

為了穿越周期，萬科選擇了開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略。

郁亮分享了這其中的兩個重點難點。

第一大難點首先是需要培養(yǎng)出賺小錢、賺慢錢、賺辛苦錢的能力，比如物流業(yè)務(wù)、長租公寓業(yè)務(wù)。

尤其是長租公寓，在他看來，是不動產(chǎn)業(yè)務(wù)中最難賺錢的業(yè)務(wù)之一。

萬科是業(yè)內(nèi)最早開始布局長租公寓業(yè)務(wù)的房企之一——2016年時，萬科推出集中式長租公寓品牌“泊寓”，目前已經(jīng)在34個城市，開業(yè)18萬間房源，出租率保持在95%左右，維持中國集中式公寓第一的位置。

但“泊寓”業(yè)務(wù)，一直到了9月份，才實現(xiàn)了累計權(quán)益凈利潤回正，預(yù)計今年內(nèi)將實現(xiàn)整體盈利。

但郁亮同時強(qiáng)調(diào)，哪怕當(dāng)前賺錢很艱難，但萬科的各業(yè)務(wù)線仍然在關(guān)注產(chǎn)品和服務(wù)。

“好企業(yè)不是算賬算出來的，省錢省不出未來，創(chuàng)造價值更有必要，萬科要做性價比的管理?！?/strong>

第二個難點，是商業(yè)模式能否實現(xiàn)閉環(huán)。

經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)前期投入大，回報周期長，見效慢。尤其是在地產(chǎn)主業(yè)下行周期里，更是無法有富余現(xiàn)金流去支撐其他業(yè)態(tài)的前期投入。

這種狀態(tài)，一直到今年初REITs政策推出，才算出現(xiàn)了解決的希望。

郁亮進(jìn)一步表示，萬科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準(zhǔn)備REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科就有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商。

“每10年都會有人說紐約不行了，但它仍然還是最偉大的城市”，郁亮堅信，跟著城市發(fā)展，一定會有機(jī)會。

政策可以更好

這次交流會上，對于此前 “跌過頭”的觀點，郁亮卻是多了些樂觀感知。

他以今年旅游、演唱會市場的復(fù)蘇為例，市場自身會產(chǎn)生向上修復(fù)的動力，壓縮越厲害，向上修復(fù)的動力可能更強(qiáng)。

“短期看，市場存在壓力，長期看，有信心?！?/p>

但回到當(dāng)下，市場主論調(diào)還是有點悲觀。他認(rèn)為，主要有兩種聲音主導(dǎo)了市場：一是“住房過剩論”，二是“政策無用論”。

前一種聲音具體來看便是，房子太多了，隨著人口減少，以后不需要這么多房子，開發(fā)商也不需要蓋了。

郁亮稱這是一種“居住面積被平均”的錯覺，城市居民（居住面積）被鎮(zhèn)上居民平均，大城市居民（居住面積）被小城市居民平均。

郁亮估算，目前國內(nèi)城鎮(zhèn)人均居住面積38.6平方米（建筑面積），如果折成使用面積，僅僅相當(dāng)于40年前日本的居住水平。

“隨著中國經(jīng)濟(jì)長期的發(fā)展，老百姓生活水平提高，居住水平不可能停留在40年前日本的水平上?！?/p>

他進(jìn)一步說道，必須動態(tài)看待人均居住面積。

前段時間郁亮去了西雙版納、西昌看項目，在這些地方他發(fā)現(xiàn)了大量的旅居人口，不少項目70%-80%都賣給了北方客戶，這里滿足了他們的季節(jié)性避寒、養(yǎng)老需求。

今天的居住問題都聚焦在“長期居住需求”，未來隨著生活水平改善，會有更多的“短期居住需求”。

另外一種聲音是“政策沒用了” 。

對此，郁亮表示反對，“政策雖然不是萬能的，但絕對不是沒用的?！?br/>

但他也認(rèn)為，政策還可以用得更好，像每個城市應(yīng)該用好“因城施策”這一工具，根據(jù)自身的市場情況進(jìn)行調(diào)整。

另外，郁亮還看到，目前需求端的政策比較多，其實供給端方面也存在調(diào)控的空間。

“某些城市樓市庫存多，就可以放緩、暫停土地供應(yīng)；又如，將錯配的土地資源進(jìn)行調(diào)整，把閑置的商業(yè)、辦公資源，調(diào)整成需求更大的用途?！?/strong>