南京樓市當(dāng)前正處于一種集體恐慌的情緒中，對(duì)于賣(mài)家、買(mǎi)家、開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)前方就是一片迷霧，看不到房?jī)r(jià)未來(lái)的走向。

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因此，盡管很多部門(mén)出臺(tái)了諸多的利好政策并公之于眾，同時(shí)盡可能地對(duì)外傳達(dá)救市的信號(hào)，但是隨之而來(lái)的是一輪又一輪的拋房潮，南京二手房的掛牌量也屢創(chuàng)新高！

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年10月以來(lái)，南京二手房掛牌量已突破18.4萬(wàn)套，特別是9月初南京出臺(tái)了樓市新政，激發(fā)了賣(mài)家再一次賣(mài)房的意愿，使得9月掛牌量相比8月份增加了6000多套的掛牌。按照目前的發(fā)展趨勢(shì)，今年南京二手房掛牌套數(shù)有可能突破20萬(wàn)套，這也可能是史上最“內(nèi)卷”的二手房行情。

刷新紀(jì)錄的不僅是二手房掛牌量，新建商品房同樣如此。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，南京新房庫(kù)存為69635套，新房成交量為42597套。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年9月份，南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌0.5%；二手房環(huán)比下跌0.9%，同比下跌4.0%。至此，南京新房?jī)r(jià)格已經(jīng)環(huán)比下跌第5個(gè)月、同比下跌第2個(gè)月了。

不僅是南京，2023年9月份，二三線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降、同比有漲有降。從環(huán)比看，二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。從同比看，二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅同比下降3.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

還有艱難的土地市場(chǎng)，9月27日，南京迎來(lái)第六批次17宗涉宅地塊出讓，最終1宗觸頂待搖號(hào)，16宗底價(jià)成交，共計(jì)成交金額162.7億元。

除了建鄴河西南的G53地塊被多家房企追逐，并最終觸頂搖號(hào)之外，其余地塊均是底價(jià)成交，有心人再查查拿地的房企的背景，無(wú)一例外都是國(guó)資。

這次的土拍還是城投公司唱獨(dú)角戲，各家民營(yíng)房企自身都是焦頭爛額，對(duì)于拿地的把控更是十分嚴(yán)苛，輕易不敢出手。

以前我們認(rèn)為樓市想要迅速走出危機(jī)，方法有很多，但最主要的有三個(gè)。一個(gè)是心理因素，一個(gè)是供求關(guān)系，一個(gè)是政策因素。

很多人說(shuō)，既然房?jī)r(jià)降得那么離譜，大家都去抄底不就得了。還有人說(shuō)，現(xiàn)在存款利率這么低，又沒(méi)有什么投資渠道，買(mǎi)套房子投資挺好，還能收收租金。

這些說(shuō)法非常理性，但卻違反了人心。很多時(shí)候，理性常常敗下陣來(lái)。樓市、股市是最不理性的，投資人都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，如果用理性來(lái)衡量，那么股市低迷時(shí)，應(yīng)該進(jìn)去抄底才是，股市高漲時(shí)應(yīng)該逢高出貨才是，但事實(shí)往往相反。

樓市也是如此，在房?jī)r(jià)不停下跌的背景下，房東開(kāi)始恐慌了你追我趕的降價(jià)賣(mài)房，仿佛房子就是燙手的山芋，晚一天賣(mài)房就意味著更大的虧損。

這就是為何樓市不見(jiàn)起色的深層原因，恐慌在樓市中不停地蔓延。要改變樓市的這種心理，只有兩個(gè)辦法，一是穩(wěn)定預(yù)期，二是提升信心！

南京樓市火爆的那幾年，新房根本就不愁賣(mài)，眼看著房?jī)r(jià)一天天的漲，有房的開(kāi)發(fā)商甚至捂盤(pán)惜售，有地的不急著開(kāi)發(fā)了，有錢(qián)的趕緊拿地，等著下一輪行情起來(lái)。

但自樓市遇冷以來(lái)，樓市的供求關(guān)系已經(jīng)改變，當(dāng)下的南京樓市已經(jīng)徹徹底底進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”。

天量的二手房掛牌成了壓垮樓市的“最后一根稻草”，很多二手房的掛牌價(jià)格已經(jīng)跌回了5年前，甚至有房東不惜虧本出售。但這種不正常的出售價(jià)格，從我的角度來(lái)看是一種“過(guò)度降價(jià)”。

誠(chéng)然現(xiàn)在樓市不景氣成交量不高，一些房東為了賣(mài)房只能“拼低價(jià)”，但好歹要有底線。

按照正常邏輯來(lái)說(shuō)，降價(jià)自然利于促成交易。但現(xiàn)實(shí)是，不少房源即便是降價(jià)也未必能達(dá)到預(yù)期的促銷(xiāo)目的。

如果所有人只是一味地降價(jià)，買(mǎi)房人還是會(huì)吐槽房?jī)r(jià)“太貴了”！

更多的買(mǎi)房人覺(jué)得二手房?jī)r(jià)的水太深，掛牌價(jià)三天兩頭的降，想必等一等還能擠出不少水分。

你們認(rèn)為南京的二手房?jī)r(jià)有沒(méi)有出現(xiàn)了“過(guò)度”下跌的情況？歡迎評(píng)論區(qū)留言......