據(jù)不完全統(tǒng)計，10月光明在售的新盤約有26個，加上四季度準(zhǔn)備要入市的潤宏城、深鐵瑞城二期、天澤玉河府、星輝蘭玉庭，特發(fā)學(xué)府朗園這些項目，30余盤來勢兇猛，想要在市場上嶄露頭角，收割購房者，可想而知，競爭有多“慘”烈。

近日有消息稱，光明滿京華金碩華府項目疑似開盤去化數(shù)據(jù)造假！

9月23日，項目首次開盤，572批客戶選704套建面約89-140㎡三至四房住宅，備案均價約4.68萬/㎡，單價區(qū)間約4.1-5.1萬/㎡，總價區(qū)間約368-722萬/套，折后單價3.66-4.54萬/㎡。

這么有人氣的項目，價格也是相當(dāng)有吸引力，按照市場常規(guī)賣法，項目開盤業(yè)績應(yīng)該是不俗的。
果不其然，滿京華金碩華府首開熱賣437套，勁銷超18.9億的海報在市場瘋傳。

開盤數(shù)據(jù)造假、“保價”被打臉，律師回應(yīng)：有風(fēng)險

如今開盤已經(jīng)過去一個月，經(jīng)核實發(fā)現(xiàn)，官方數(shù)據(jù)顯示該項目實際總網(wǎng)簽數(shù)為130套，總備案數(shù)為42套，總銷售比例僅為18.47%。銷售套數(shù)差距為307套，百分比相差44%，作假數(shù)據(jù)懸殊。

自新房市場銷售降溫后，開盤去化數(shù)據(jù)驟然下滑，許多開發(fā)商為求“成績”，除了在開盤數(shù)據(jù)上動手腳，也玩起了各類花式營銷套路。滿京華金碩華府就曾打出了“保價”聲明：

對于保價操作，似乎許多網(wǎng)友不買賬，表示：“是套路，不相信！”。

值得一提的是，距離開盤一個月的時間，現(xiàn)在有消息稱項目又出新折扣了，最低價格達(dá)到了3.6w/㎡，這里也就可以看出，開盤時的“保價”承諾有多不靠譜了，無非是一個營銷新玩法，而且有風(fēng)險。

事實上，這并不是滿京華第一次打出“降價補(bǔ)差價”情況，根據(jù)媒體報道，2022年4月，位于深圳大鵬的住宅新盤“滿京華云曦花園”因為銷售去化緩慢下調(diào)了備案價，調(diào)價幅度達(dá)17%，此后有傳言稱，開發(fā)商計劃向前期業(yè)主退回價格差額，總補(bǔ)償金額在3000萬元左右。

針對此類情況，北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人戴金花律師，她表示：降價保差價，一般來說，只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定是有效的，購房人如果想要購買房屋，可以將該宣傳頁保存起來，并且將該內(nèi)容增加到協(xié)議之中。同時，購房人也需要注意，降價補(bǔ)差價是一種營銷手段，實踐中很難衡量購房人購買的房屋是否降價以及降價的標(biāo)準(zhǔn)也很確定，如果真發(fā)生價格糾紛，后期的維權(quán)會有一些難度 。

三房只做一衛(wèi)，得房率低，周邊配套缺乏

價格“卷”出新低，但低價的背后產(chǎn)品到底怎么樣？接著我們來看看產(chǎn)品情況。

滿京華金碩華府項目在光明獅山片區(qū)，離地鐵站最近約1公里，周邊無商場。整個項目總計7個建筑用地。計容總建面65萬㎡。其中一期為金碩華府，計容總建面13.7萬㎡。容積率6.0。本次備案為2、3棟共704套住宅。

從項目基本情況來看，在光明也不屬于亮眼的，畢竟同區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀包含待建和已售的有約20000套，現(xiàn)狀也實在是卷。

從戶型產(chǎn)品上來看，整體得房率偏低，且多數(shù)房子朝向不佳，設(shè)計也存在不合理之處。例如：89㎡ 能做個中規(guī)中矩的三房，但只能做1衛(wèi)！這個設(shè)計很難評，屬于很明顯的硬傷，未來流入二手市場也毫無競爭力！

再比如：建面約98-100㎡的3房2廳2衛(wèi)戶型，客廳開間包墻才3.6米。次臥最小的僅約5.5㎡，另一個僅約7㎡左右。主臥也僅約11㎡左右。有網(wǎng)友表示：認(rèn)真了解才發(fā)現(xiàn)，120㎡的戶型總價是上去了，但得房率還不到90！

加之周邊配套地鐵、商圈都跟不太上，生活服務(wù)需要依賴后期新房的入住才能好轉(zhuǎn)，所以整體來看，滿京華金碩華府本身產(chǎn)品的短板還是很明顯。這也就能理解為什么項目打出低價仍然成績不佳了，畢竟現(xiàn)在購房者情緒更為理智，產(chǎn)品是否抗打才是項目去化的關(guān)鍵因素。