自從1958年北京第一次城市規(guī)劃以來，北京這座城市就經(jīng)歷了多次城市發(fā)展格局和功能定位的變化。

1958年北京第一次城市發(fā)展規(guī)劃出臺，在當時蘇聯(lián)的影響和大躍進的背景下，北京的城市功能被定位為“大工業(yè)中心”。

并確定發(fā)展格局是以“市區(qū)為行政中心”。

在這種城市功能定位和發(fā)展格局的驅(qū)動下，北京開始了大規(guī)模的“市區(qū)拆遷”工作，北京市區(qū)從而進入迅速的發(fā)展階段。

這種發(fā)展格局和功能定位一直到1992年再一次發(fā)生重大變化。

1992年北京城市的發(fā)展格局和功能定位再一次變化，北京城市功能變成了“經(jīng)濟中心”，并開始了城市的“去工業(yè)化”進程。

城市發(fā)展開始從市區(qū)逐漸向外擴張“攤大餅”：城市發(fā)展從市區(qū)開始向城區(qū)邊緣組團擴張。

北京從此要開始“野蠻生長時代了”。

到了2004年北京借助申奧成功的春風(fēng)，開始了城市最猛的擴張時代，“11大新城時代”開始亮相。

北京從市區(qū)，再到城區(qū)邊緣組團，再到11大新城，北京的城市擴張非常迅猛。

包括房山、大興、亦莊、昌平等新城的崛起，都是在申奧成功以后，北京2004年新城市規(guī)劃打造下的結(jié)果。

北京的城市功能定位也從“工業(yè)中心”，過渡到“經(jīng)濟中心”，然后再到“世界宜居城市”，大北京的崛起速度肉眼可見。

但是到了2017年，北京最新的城市總體規(guī)劃再一次變了。

首先是城市發(fā)展功能定位變了，北京更加聚焦于“四大首都功能定位”：政治中心、文化中心、外交中心和科創(chuàng)中心。

這就意味著北京開始了“強化政治，弱化經(jīng)濟”的功能定位。

而在城市發(fā)展格局上，北京開始了“非首都功能疏解”，并在此基礎(chǔ)上提出了“京津冀協(xié)同發(fā)展”，同時成立了第19個國家級新區(qū)雄安新區(qū)。

北京要開始“去大城市病了”。

2023年5月10日，一場“高標準高質(zhì)量推進雄安新區(qū)建設(shè)座談會”在雄安新區(qū)召開。

在這一次座談會中，明確提出：

要扎實推動疏解北京非首都功能各項任務(wù)落實，接續(xù)謀劃第二批啟動疏解的在京央企總部及二、三級子公司或創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊等，著手謀劃金融機構(gòu)、科研院所、事業(yè)單位的疏解轉(zhuǎn)移。

這段話明確了未來幾年，誰將從北京陸續(xù)疏解轉(zhuǎn)移。

首先是“第二批在京央企總部”，央企總部的離京已經(jīng)基本成為定局，

隨著第二批央企疏解啟動的消息傳出，央企爭奪有升溫跡象。央企總部離京步伐提速，北京非首都功能疏解向縱深推進。

需要強調(diào)的是，上海、武漢等城市都是央企總部搬遷的熱門目標，不排除在三峽集團之后，還會有央企總部會遷入武漢。

而按照目前趨勢看，河北雄安新區(qū)還是央企離京的最大目的地，2023年雄安新區(qū)已經(jīng)和18家央企簽署了合作協(xié)議。

其次是“央企二三級公司或創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊”。

這也就意味著央企的疏解是“一鍋端模式”，包括二三級公司和創(chuàng)新業(yè)務(wù)模塊，可能也不能留在北京。

2023年6月30日，北京第一個“央企產(chǎn)業(yè)集群”宣布整體落戶雄安。

這個“央企產(chǎn)業(yè)集群”就是“中國中鐵產(chǎn)業(yè)集群”，中國中鐵將會在雄安新區(qū)建設(shè)“中鐵雄安基地”，將產(chǎn)業(yè)集群整體遷入。

這或許是未來在京央企疏解雄安新區(qū)的“核心方式”：從總部到下屬的二三級公司，整個產(chǎn)業(yè)集群整體離京。

根據(jù)官方的消息，2023年將爭取疏解央企二三級子公司的數(shù)量達到30家之多，這些“央企子公司”將會首先入駐雄安。

這也就意味著央企“離京”已經(jīng)不再是“總部級別”，而是“整體離京”，從總部到二三級子公司，實現(xiàn)了“一鍋端式的疏解”。

最后是包括“金融機構(gòu)、科研院所、事業(yè)單位”可能也就陸續(xù)離京。

根據(jù)《雄安新區(qū)啟動區(qū)控規(guī)》的功能規(guī)劃，我們可以發(fā)現(xiàn)雄安新區(qū)啟動區(qū)除了規(guī)劃了“總部區(qū)”之外。

同時還規(guī)劃了“金融島”，“大學(xué)園”和“科學(xué)園”等功能區(qū)。

這種功能規(guī)劃其實背后的含義非常明確。

可見除了“央企總部”之外，北京的“金融機構(gòu)”大概率將會搬入“金融島”，在京部屬大學(xué)大概率將會遷入“大學(xué)園”，而在京部分科研機構(gòu)可能將會遷入“科學(xué)園”。

尤其是“總部區(qū)”和“金融島”，是雄安起步區(qū)的“重中之重”。

所以在“央企離京潮”和“大學(xué)離京潮”后，緊接著估計就是金融機構(gòu)“離京潮”了，北京的城市功能將會迎來“翻天覆地”的變化。

2023年7月3日，首規(guī)委還召開了全體會議，會議中還提到了“以釘釘子精神繼續(xù)抓好實施，堅定有序疏解北京非首都功能”。

同時審議通過了《首都規(guī)劃建設(shè)委員會2022年工作總結(jié)和2023年工作要點》、《首都功能核心區(qū)控制性詳細規(guī)劃三年行動計劃（2023年－2025年）》等文件。

這一切的信號，都代表著北京的“非首都功能疏解”，已經(jīng)進入了“攻堅階段”和“規(guī)?；杞怆A段”。

五年后的北京和現(xiàn)在的北京，注定將會“完全不一樣”了。

那么，這種變化對北京樓市會有哪些影響？

首先第一點，在整體“非首都功能疏解”的背景下，北京嚴控人口流入的趨勢不會放松，北京常住人口規(guī)模在未來五年“只減不增”是大概率。

因此北京的住房限購政策取消的可能性就比較小了。

簡單來說，在人口嚴控的背景下，北京限購政策取消估計難度是比較大的，以房控人依然是核心目標。

其次是北京的“落戶規(guī)模”大概率不會擴大了，北京落戶依然將是“地獄模式”，北京未來引進的新人口將以中高端群體為主。

只有全國最優(yōu)秀的人才，才能被北京看中并引進，才能在北京這個城市真正“留下來”，才能拿到“北京戶口”。

所以在疏解的背景下，北京落戶政策大概率不會放松。

因此，在疏解非首都功能的背景下，期待北京住房限購放松或者落戶政策放松，我們認為都是不太現(xiàn)實的。

戶口和限購，是制約北京房價的最大兩個因素。

所以北京樓市未來的“分化”會非常明顯：

首先是剛需盤，將會越來越難賣。

由于新增人口不斷減少，剛性需求會逐漸減少。

包括城區(qū)小戶型老破小和遠郊老破大，接盤的人會變得越來越少，將來有可能將不得不降價出手。

這部分產(chǎn)品本來的接盤對象就是剛需人群，隨著這部分人的需求減少，會對以上兩種產(chǎn)品形成房價壓力。

對于這部分產(chǎn)品，建議盡快置換。

其次是學(xué)區(qū)房，可能將會進入溫水煮青蛙的狀態(tài)。

學(xué)區(qū)房需要戶籍人口增加和出生人口增加來支持，但是由于北京落戶政策過于嚴厲，戶籍出生人口下降必將成為趨勢。

因此學(xué)區(qū)房可能也會逐漸進入溫水煮青蛙的狀態(tài)。

最后是所有的遠郊區(qū)產(chǎn)品，包括密云、懷柔、延慶、門頭溝等片區(qū)，除非自己要居住，作為投資升值來說，未來的希望也不大了。

這些都屬于北京的“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”，未來連養(yǎng)老的價值都不高。

【直播預(yù)告12月19日】

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