我是紫沐，這是我第371篇日記。

最近有篇文章很火。

文章說，2022年有CX組織涌入珠城，忽悠了一批人進來高杠桿買房。

其中進貨比較多的，就有珠城網(wǎng)紅盤保利心語。

編輯引用了一組數(shù)據(jù)，用2022年巔峰成交價16.87萬和最新低價10.88萬作對比。

得出珠城房價很虛，高杠桿進場死路一條的結(jié)論。

有粉絲看完，問我有啥想法。

我說我贊同結(jié)論中的一句話：

高杠桿，特別是盲目高杠桿，確實是條不歸路。

這點我在文章中強調(diào)了很多次。

給粉絲做購房規(guī)劃的時候，也會非常注重現(xiàn)金流和負債情況。

很多粉絲都有類似的困擾：

比如有300萬首付，貸400萬是安全線，能買金融城。

貸600萬，以現(xiàn)在的收入看也可以接受，而且能買到華景，更穩(wěn)健。

但這個杠桿，扛起來會比較吃緊，會稍微影響生活。

問，要不要加？

通常實際買房是需要靈活變通的。

比如加幾十萬，能從低樓層，換成中高層南向，那肯定建議加。

但在整體產(chǎn)品沒到質(zhì)變的時候，我通常建議穩(wěn)一手更好。

因為現(xiàn)在樓市最安全的玩法，就是守正出奇。

以現(xiàn)在房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響力，未來至少會有一波行情。

在土地財政被徹底取代之前，樓市都是最安全的保值產(chǎn)品。

這點從剛結(jié)束的政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議，里面的態(tài)度和發(fā)言，都能看出來，操盤手的決心。

所以樓市未來會有行情，是一張明牌。

這種情況下，最安全的做法，自然就是用合理的杠桿，買入稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

那不管行情是明年來也好，還是后年來也好，你都不會錯過這波紅利。

反過來，盲目拉杠桿，就算能上更好的標的，如果撐不住，倒在黎明前，也沒有任何意義。

所以我很贊同，控制杠桿這個結(jié)論。

但文章里有些信息，有些數(shù)據(jù)，有些觀點，我覺得有點偏頗，還需要完善。

1.珠城炒家的數(shù)量

投資客肯定是有的，每個版塊都有。

只是珠城流量太大了，又是廣州房價風(fēng)向標。

價格有點風(fēng)吹草動，往炒家身上靠，這玩意大家喜歡看。

事實上，珠城大部分投資客，都在小盤上面。

真正有資本去砸標桿產(chǎn)品的，不多。

特別是3000萬以上的，大部分都是有錢人買來自住。

所以你能看到像譽峰、花城灣，還有往上的頤德、尊府、匯悅臺。

不管市場冷還是熱，價格都漲得很穩(wěn)定。

因為這些頂級資產(chǎn)，它不僅能滿足有錢人的需求，還能滿足他們的欲望。

這樣的產(chǎn)品，非常有稀缺性。

所以珠城這段時間確實埋掉了不少人，但都是買小盤的投資客為主。

2.保利心語不太可能被CX組織控盤。

就這兩年渠道反饋的真實信息來看，大部分成交應(yīng)該都和該組織無關(guān)。

而且去年巔峰期高單價成交的，更不可能是他們。

因為那篇爆火的文章也說了，這個組織是忽悠人高杠桿買房。

而去年那個時間節(jié)點，保利心語的評估價并不夸張。

也就是說想要高杠桿，必須是買同一樓盤里面，單價相對低的產(chǎn)品，才有可能實現(xiàn)。

高杠桿，就不可能高單價。

加上廣州是有兩年限售的，他們?nèi)ツ瓴刨I，現(xiàn)在也跑不了。

所以保利心語的價格波動，更多還是和市場情緒有關(guān)，和產(chǎn)品分化有關(guān)。

把這些信息混在一起玩陰謀論的，還是當爽文看看就好。

3.對產(chǎn)品的重視程度，再高也不過分。

爆火文章里面提到的數(shù)據(jù)，最高價16.87萬和近期低價10.88萬，其實是兩種不同的產(chǎn)品。

前者，對應(yīng)的是高層三房帶主套產(chǎn)品。

后者，對應(yīng)的是低層大兩房產(chǎn)品。

前者，是保利心語流通性最好的產(chǎn)品之一，現(xiàn)在依然能賣出接近16萬的單價。

后者，不光在保利心語不受待見，在整個珠城、整個天河、整個廣州，都不受待見，結(jié)果自然是跟跌廣州大盤。

所以你的關(guān)注點，不應(yīng)該聚焦在16.87萬和10.88萬之間的價差。

因為這比較毫無意義，我猜純粹是為了流量才這些寫的。

真正有意義的，是要從中看到，那些已經(jīng)不符合現(xiàn)代需求和審美的產(chǎn)品，結(jié)局是怎樣的。

以此來提醒自己，不要接盤類似的產(chǎn)品。

同時，如果手中有類似的，趕緊拋。

4.珠城的影響力還在擴大。

我在之前的文章里說，珠城未來5-10年，依然會是廣州的絕對核心。

這個預(yù)判兌現(xiàn)的概率，最近又大了一點。

畢竟珠城東區(qū)最新的設(shè)計方案，看著確實不錯。

以馬場地塊為改造核心，中間是大面積的綠植和地下空間。

四周用高端寫字樓和住宅產(chǎn)品去圍合點綴，整體給人感覺大氣又不失精致。

比較廣州核心區(qū)目前的三份規(guī)劃。

珠城東區(qū)的設(shè)計，比琶洲東和廣州塔的都要好。

而且以珠城的資源和影響力，落地兌現(xiàn)的速度，也會比琶洲快。

所以珠城東區(qū)真正的頂豪產(chǎn)品，未來依舊有豐富的想象力。