看不懂，現(xiàn)在市場完全看不懂。

這周，錦江區(qū)琉璃廠29畝地，剛創(chuàng)下2.35萬/㎡的地價新高，“單價地王”被仁和刷新。

另一邊，成都二手房價已經(jīng)五連降（國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)），大家的體感，二手房不砍自己一大刀，很難出貨。

原因不難理解，市場正在經(jīng)歷最嚴(yán)重“兩極分化”。

新房，則是另一番風(fēng)景。

同樣是國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，從去年以來，新房持續(xù)23個月環(huán)比上漲，價格堅挺。

不過，今年6月份開始，漲幅有所趨緩，最近6個月漲幅度在0.2-0.3之間。

一句話總結(jié)，二手房5連降，開始不講武德，新房價格逐步放開，進(jìn)入平穩(wěn)狀態(tài)。

01

二手房走低，在很多人看來，是“掛牌量”太大。

那么，最重要的一個問題，成都現(xiàn)在究竟掛牌多少二手房？

以貝殼 12 月 14 日數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，成都在售二手房22.59萬套。

當(dāng)然，我們說過很多次，這里面包含了車位、商業(yè)等產(chǎn)品。

因此，點擊選擇“普通住宅”“別墅”“四合院”，顯示房源有20.2萬套。

其實，這里面仍然有部分商業(yè)，比如有的別墅、四合院是商業(yè)性質(zhì)。

不過，20萬套掛牌量，大體是準(zhǔn)確的。

那么，問題來了，20萬套多嗎？

多不多，就要看，交易量究竟有多少。

根據(jù)成都購房通數(shù)據(jù)，今年前11個月，全成都已經(jīng)成交20.4萬套二手房。

▲成都前11月二手房成交20.4萬套

也就是說，這 20 萬套掛牌量，從數(shù)量上來看， 11 個月可以全部銷售一空。

那還擔(dān)心個毛啊，20萬套掛牌并不算多！

在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，1.5年以內(nèi)去化周期，算正常。

所以，成都二手房其實并不多，甚至可以說存量稍微偏緊。

但是，但是！

類似今年這樣二手房成交量“大爆發(fā)”，能否持續(xù)，需要打個問號，畢竟去年成都成交15.1萬套二手房，已經(jīng)創(chuàng)下記錄。

相比總量更重要的，應(yīng)該是趨勢，從2023年二手房走勢來看。

上半年，三四五月份突然達(dá)到高峰，單月突破2萬套大關(guān)，隨后開始下滑，七八九月成為一年中低谷。

在“9.29”新政帶動下，四季度開始明顯回暖，12月前半個月開始有所回落。

今年， 弱市之下，二手房為何放量？

答案也不難。

一是，新房產(chǎn)品迭代，價格居高不下，300萬以內(nèi)，在主城已經(jīng)很難買到新房。

二是，二手房以價換量，房東讓利較大，總價在100萬-300萬之間是成交主力。

▲戶均95㎡，二手房成交仍以小戶型為主

數(shù)據(jù)顯示，截至目前 （12月15日） ，全市二手房成交戶均面積只有95㎡。

一句話，人人都知道要買好產(chǎn)品、好地段，但現(xiàn)實是，新房“高攀不起”，需求被擠壓到二手市場找機會。

02

當(dāng)然關(guān)于二手房真實掛牌數(shù)量，部分網(wǎng)友也有疑問。

有網(wǎng)友在社交媒體看某些中介講，成都真實二手房掛牌量已經(jīng)“突破30萬套”！

比如，網(wǎng)上有中介小哥，貼出貝殼內(nèi)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌量已經(jīng)超過25萬套。

的確，貝殼一直以來，有內(nèi)網(wǎng)和外網(wǎng)兩套數(shù)據(jù)。

為什么會有兩套數(shù)據(jù)？

內(nèi)網(wǎng)比外網(wǎng)多出的那部分房源，幾乎都是手續(xù)不全，尚且“不能交易”的房源。

比如，沒有產(chǎn)權(quán)證，有可能是小產(chǎn)權(quán)，存在財產(chǎn)爭議，離婚分割等法律上問題。

這些房源，貝殼內(nèi)部只是“備在系統(tǒng)里”，一旦手續(xù)齊全，才能“掛外網(wǎng)”。

有少數(shù)房源不能“掛外網(wǎng)”，原因是掛牌價太高，被管控。

比如，某小區(qū)成交價3萬，房東掛15萬，存在“故意擾亂市場”嫌疑，這類房源一般不掛“外網(wǎng)”。

但這類房源，非常非常少。

少到什么程度呢？

按照貝殼某門店負(fù)責(zé)人的說法，可以忽略不計。

所以，內(nèi)網(wǎng)多出的房源，幾乎都是“問題房源”。

即便內(nèi)網(wǎng)真的逼近“30萬套”，也不用“焦慮”。

因為，這些都是“手續(xù)不齊”，不具備交易條件的房源。

按照貝殼規(guī)則，最終成交房源，即便之前在內(nèi)網(wǎng)，也必須經(jīng)過“掛外網(wǎng)”這道程序。

所以，我們只需要看“外網(wǎng)”顯示數(shù)據(jù)就行了，這是“貝殼”成交房源，必經(jīng)通道。

03

那么，前11月二手房已成交20.4萬套，是不是清庫存就很容易？未來是否就非常樂觀？

那也未必，甚至可以說“并不樂觀”。

第一，成交量放大，建立在“割肉”基礎(chǔ)上。

不用我說，大家明顯能感受到，現(xiàn)在“賣方競爭激烈”。

南城都匯一套房源掛牌半年，上個月終于成交，但是陸續(xù)降價近30萬。相比之下，南城都匯，已經(jīng)算是二手市場比較受歡迎的樓盤。

今年二手放量交易，普遍建立在“降價”基礎(chǔ)上。

對于賣家來說，能賣多少錢，不僅取決于買家的出價，還取決于同小區(qū)其它業(yè)主的“掛牌價”。

從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，成都二手房價也已經(jīng)連續(xù)5個月下跌，隨著掛牌量增加，未來還有進(jìn)一步下探的可能。

并且，降價帶來的交易量刺激，短期會有效果，長期很難有新鮮感。

如果整體經(jīng)濟(jì)未能明顯轉(zhuǎn)好，2024年還能有今年20萬套以上的超高成交量？這恐怕要打一個大問號！

第二，高齡房源，很難出清，二手房內(nèi)部也“高度分化”。

在二手房市場內(nèi)部也是“分化”的狀態(tài)。

產(chǎn)品好、地段好、樓齡新的房源，仍然有不少粉絲在等房東出貨。上月，高新區(qū)大源萬科公園5號一套258㎡法拍房，拍出1305萬高價，折合單價超達(dá)到5.05萬/㎡。

但是，高齡房源，可能真的很難碰到“有緣分”的買主。

從貝殼掛牌房源來看，5年以內(nèi)的房源只有1.5萬套，占所有房源的7.5%；房齡10年以內(nèi)的6.1萬套，占所有房源的30%。

所以，樓齡新的，特別是5年以內(nèi)的房源還是比較稀缺，真正“卷”的還是10年以上的老房。

特別是今年“9.29新政”之后，兩年內(nèi)交易免征營業(yè)稅，降低了5年內(nèi)新房交易成本，這類次新房更受歡迎。

第三，換房焦慮，帶來的“賣房”沖擊。

什么叫換房焦慮？

現(xiàn)在新房產(chǎn)品太好了，自己手上的二手房面臨淘汰，即便沒有居住需求，也有強烈的“換房需求”，以求保值增值。

這類置換需求，資金又大多來自于“賣房”，所以掛牌量不斷增加。

此前，我們調(diào)查過，同一地段二手房與新房的價差，普遍在5千—8千/㎡之間。

在地段、教育、環(huán)境都相同的情況下，這樣的價差只能用“產(chǎn)品”來解釋。

從“限價時代”，打新的剪刀差，到現(xiàn)在“完全反轉(zhuǎn)”。

這種價差，只有拉大到一定“差距”，才會逐漸穩(wěn)定。

04

傾巢之下安有完卵，在資產(chǎn)價格上漲期間，大多數(shù)人覺得是自己有投資眼光，而忽視“經(jīng)濟(jì)大環(huán)境”因素。

反過來，資產(chǎn)下跌階段，很多人才發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)基本面有決定性作用。

在目前這個階段，我們至少可以得到幾條結(jié)論。

第一，成都二手房掛牌量22.5萬套，住宅大約20萬套，的確很多，但相對于前11個月成交20.2萬套來看，并不算多。

至少可以說是，掛牌量和成交量，基本相匹配。

第二，二手房價格的確跌了，從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，環(huán)比四連跌，真實感受可能更深，隨著掛牌量增加，未來還有繼續(xù)下探可能。

第三，新房繼續(xù)走高，地價再創(chuàng)新高。

新房和二手，基本已經(jīng)形成兩個不同的市場，新房可以參考二手價格，放飛自我；二手可以不看新房價格，自由落體。

兩者的聯(lián)動，越來越不緊密。

第四，“資產(chǎn)置換”已經(jīng)成為共識。

新房之所有貴，就在于所有人都意識到置換資產(chǎn)的重要性，買的人多，自然還能保持高價。

「往期測評」

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