從「甲方」到「乙方」的轉(zhuǎn)型。

新年伊始，今天 （1月3日） ，位于經(jīng)開區(qū)的「江語(yǔ)云庭」首批272套房源正式上線登記。短短一天時(shí)間，就引來(lái)403個(gè)家庭申請(qǐng) （不含重復(fù)申請(qǐng)及撤銷數(shù)據(jù)） ，越線飄紅。

這個(gè)項(xiàng)目的推廣案名為「軌交綠城·西安江語(yǔ)云庭」，是綠城在西安代建的重點(diǎn)項(xiàng)目。

如今，“代建項(xiàng)目”在西安越來(lái)越常見，除了江語(yǔ)云庭之外，去年西安熱銷的「未央城建龍湖·粼云天序」也是代建，看案名就知道，代建方是龍湖。

去年12月25日，長(zhǎng)安區(qū)掛牌成交2宗共約62畝居住用地，是首帕張堡村城改項(xiàng)目用地，成交總價(jià)為3.48億元，分別由西安嘉睿置業(yè) （約57.17畝） 和西安君昱實(shí)業(yè) （約4.87畝） 摘得。

土地成交后不久，龍湖集團(tuán)旗下智慧營(yíng)造品牌「龍湖龍智造」官宣和嘉睿置業(yè)就其剛剛摘得的地塊達(dá)成合作，簽訂了委托開發(fā)管理合同。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是龍湖龍智造將為嘉睿置業(yè)「代建」這個(gè)項(xiàng)目。

這也是一年時(shí)間內(nèi)，龍湖龍智造在西安建管的第四個(gè)項(xiàng)目。其中為未央城建代建的粼云天序是唯一入市的項(xiàng)目，目前6棟樓共323套房源已經(jīng)全部推出，其余三個(gè)項(xiàng)目均未入市。

西安的代建市場(chǎng)，似乎越來(lái)越火熱了。

PART.01

代建，最早起源于美國(guó)，叫做“建設(shè)經(jīng)理制”，是指業(yè)主委托建設(shè)經(jīng)理來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的管理，包括可行性研究、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工、竣工試運(yùn)行等工作，建設(shè)經(jīng)理收取一定的管理費(fèi)。

美國(guó)前總統(tǒng)特朗普的家族企業(yè)就有代建 （貼牌） 業(yè)務(wù)，在浐灞開發(fā)出超級(jí)大盤御錦城的凱德集團(tuán)也是新加坡最著名的代建企業(yè)之一。

代建業(yè)務(wù)在中國(guó)的起源不算晚，早在2005年左右，綠城、金地等頭部房企就開始承接地方舊城改造代建業(yè)務(wù)，華潤(rùn)、招商等大型央企直到現(xiàn)在依然承擔(dān)了很多政府代建業(yè)務(wù)。

和傳統(tǒng)“重資產(chǎn)”的地產(chǎn)開發(fā)模式相比，代建業(yè)務(wù)憑借“輕資產(chǎn)”優(yōu)勢(shì)，具有更強(qiáng)的抗周期能力，在地產(chǎn)下行周期甚至成為不少房企的“救命稻草”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有 70 余家房企布局代建賽道。不過(guò)以前行情好的時(shí)候，對(duì)很多習(xí)慣了賺“快錢”和“大錢”的房企來(lái)說(shuō)，代建業(yè)務(wù)只是“兼職”，屬于“摟草打兔子”，有沒有業(yè)務(wù)都無(wú)所謂。

所以，如今的代建行業(yè)既是“百家爭(zhēng)鳴”，也是“魚龍混雜”。更何況目前布局代建業(yè)務(wù)的不少房企本身已經(jīng)陷入或輕或重的流動(dòng)性難題，自身都難保的情況下，還會(huì)不會(huì)有委托方選擇合作，又或者說(shuō)購(gòu)房者還會(huì)不會(huì)認(rèn)可這個(gè)品牌本身就要打一個(gè)大大的問號(hào)，所以行業(yè)洗牌不可避免。

PART.02

目前，中國(guó)代建行業(yè)主要有兩種大的業(yè)務(wù)模式：政府代建和非政府代建。其中后者又能細(xì)分為商業(yè)代建和資方代建兩種。從名稱就可以看出來(lái)，主要區(qū)別就是“委托方的性質(zhì)”不同。

以政府代建為例，西安人最熟知的應(yīng)該就是位于浐灞和國(guó)際港務(wù)區(qū)的奧體中心、絲路國(guó)際會(huì)展中心以及絲路國(guó)際會(huì)議中心了，這“三中心”包括長(zhǎng)安云、長(zhǎng)安樂等地標(biāo)性市政建筑都是由華潤(rùn)代建的。

商業(yè)代建是我們購(gòu)房者日常接觸最多的，也就是文章開頭處提到的江語(yǔ)云庭、粼云天序以及嘉睿置業(yè)和龍湖龍智造的合作模式，委托方承擔(dān)全部或大部分資金，代建企業(yè)主要輸出品牌和管理，為委托方盡可能多的賺取利潤(rùn)，然后收取一定比例或者金額的服務(wù)費(fèi)。

這也是目前代建行業(yè)“最大的一塊蛋糕”。

至于資方代建，在代建行業(yè)中所占的比例不大，是由金融投資機(jī)構(gòu)委托，代建企業(yè)從研判、拿地開始全程服務(wù)，最終讓金融機(jī)構(gòu)安全收回投資并獲得收益，自己抽取一定比例的服務(wù)費(fèi)，具體執(zhí)行起來(lái)其實(shí)和商業(yè)代建的差異不大。

代建行業(yè)還有一種模式叫“資本代建”，也就是說(shuō)代建企業(yè)不只是提供代建服務(wù)，還會(huì)對(duì)項(xiàng)目注資并占據(jù)一定比例的股份。比如陜西地建接手之前的藍(lán)城·環(huán)球西安中心 （現(xiàn)名：地建·環(huán)球中心） 就是典型的例子，藍(lán)城不僅是代建企業(yè)，還是項(xiàng)目的股東之一。

當(dāng)然，這些都是大一點(diǎn)的分類，隨著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及周期變化，代建的合作模式還有很多更細(xì)化的分類，在這里就不多說(shuō)了。

PART.03

在中國(guó)，「綠城管理」是代建行業(yè)無(wú)可爭(zhēng)議的“老大”，也是中國(guó)首個(gè)上市的代建平臺(tái)，被稱為“中國(guó)代建第一股”。

去年10月中指研究院發(fā)布的《2023年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》上，綠城管理在1-9月新簽規(guī)模、7-9月新簽規(guī)模以及1-9月政府代建新簽規(guī)模、1-9月代建銷售規(guī)模上都遙遙領(lǐng)先。

其中1-9月新簽建筑面積比二三名之和還要多，而在1-9月代建銷售規(guī)模排行榜上，綠城管理一家的合約銷售額比2-9名加起來(lái)還多了約187億，斷崖式領(lǐng)先。這還不算同屬“綠城系”的「綠城發(fā)展」以及和綠城有千絲萬(wàn)縷關(guān)系的「藍(lán)城集團(tuán)」和「藍(lán)綠雙城」。

另一家在代建行業(yè)做的風(fēng)生水起的是金地旗下的「金地管理」。

和綠城一樣，金地也是中國(guó)代建行業(yè)最初的先行者之一，早在2006年就布局代建賽道，目前已經(jīng)在這個(gè)行業(yè)深耕16年，是行業(yè)公認(rèn)的“代建三巨頭”之一（另外兩家是綠城和華潤(rùn)）。

除了綠城、華潤(rùn)和金地等老牌選手之外，如今代建領(lǐng)域也涌現(xiàn)出了一批極具競(jìng)爭(zhēng)力的“新星”，比如龍湖龍智造、旭輝建管、中原建業(yè)等等，這其中除了中原建業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)一直在河南之外，龍湖、旭輝都是全國(guó)布局，從新簽規(guī)模來(lái)看，后勁十足。

PART.04

現(xiàn)在，我們把目光定格在西安，來(lái)聊聊西安市場(chǎng)上「商業(yè)代建」領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)。

按理來(lái)說(shuō)，以西安這些年的地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是城中村大規(guī)模改造的那幾年，商業(yè)代建應(yīng)該大有用武之地，但詭異的是西安的商業(yè)起步比較晚，畢竟以前的市場(chǎng)好，誰(shuí)拿了地都想自己吃獨(dú)食，最好是連湯都喝完，沒有把錢往出送的道理。

不過(guò)這幾年市場(chǎng)慢慢冷下來(lái)之后，以前的那套行不通了，大家開始認(rèn)品牌、品質(zhì)，小開發(fā)商雖然還能拿到地，但開發(fā)和銷售舉步維艱，再看到選擇代建的項(xiàng)目明顯賣的更好，也就動(dòng)了合作開發(fā)甚至委托代建的心思，代建巨頭們的機(jī)會(huì)終于來(lái)了。

理想情況下，小公司選擇大品牌代建是一筆“三贏”的生意。

首先對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是有好處的，畢竟代建不是“貼牌”，代建方要輸出管理和產(chǎn)品的，就算是“加盟店”也得對(duì)自己的品牌負(fù)責(zé)，所以在出品上也更有保障一些。

其次對(duì)委托方和代建企業(yè)來(lái)說(shuō)也是共贏，委托方品牌實(shí)力不強(qiáng)、開發(fā)能力不夠，借助代建項(xiàng)目不但可以獲得更大更平穩(wěn)的收益，還能在合作過(guò)程中積累開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、樹立品牌形象；而代建企業(yè)不用投入更多的資金去拿地，開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品也是一種品牌效應(yīng)，又能掙一筆錢，何樂而不為。

當(dāng)然，除了龍湖龍智造的委托方嘉睿置業(yè)這種有錢但開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和能力都不足的“新手”之外，代建市場(chǎng)上的“大客戶”還得是兜底拿地但缺乏開發(fā)能力的城投平臺(tái)公司。

這兩年西安的土地市場(chǎng)可以用“冰火兩重天”來(lái)形容，一方面是高新、港務(wù)區(qū)等熱門區(qū)域“一地難求”，需要各大開發(fā)商溢價(jià)拿地甚至是搖號(hào)搶地；另一方面則是部分區(qū)域出讓的土地?zé)o人問津，只能讓城投公司來(lái)托底。

城投公司雖然拿到地了，但開發(fā)能力有限，或者說(shuō)市場(chǎng)認(rèn)可度不夠，無(wú)法實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，也就是開發(fā)出更能“溢價(jià)”的產(chǎn)品，所以引入知名代建企業(yè)就順理成章了，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。

簡(jiǎn)而言之就是我有錢、有地、有背景，但知名度和開發(fā)能力上還有欠缺，你知名度夠高、能力也很強(qiáng)，咱倆一拍即合，你幫我把地“變現(xiàn)”，賺的錢咱倆商量著分。

PART.05

毫無(wú)疑問，無(wú)論是從項(xiàng)目的數(shù)量還是體量來(lái)看，西安商業(yè)代建的“一哥”依然是綠城。「綠城管理」不但是中國(guó)商業(yè)代建領(lǐng)域的龍頭老大，在西安代建界的份額也遙遙領(lǐng)先。

綠城是最早在西安開展代建業(yè)務(wù)的房企，早期的綠城新興·玉園、綠城·浐灞桂語(yǔ)江南、綠城·春江花月（灃西）以及綠城·咸陽(yáng)桂語(yǔ)江南均已建成交付，從市場(chǎng)反饋來(lái)看都還不錯(cuò)，而且也趕上了上一輪市場(chǎng)紅利，銷售也挺好。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前綠城管理在西安代建的在售和待售項(xiàng)目還有7個(gè)，分別是未央城建綠城·桂語(yǔ)未央、交控綠城·桂語(yǔ)晴瀾、軌交綠城·江語(yǔ)云庭、綠城·江城閱、綠城·拾光嶼、綠城·春鳴里以及2023年西安樓市熱門的千萬(wàn)級(jí)豪宅綠城·清水灣。

大家可能想不到，從項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，在西安代建行業(yè)排名第二的企業(yè)居然是大家眼中的小開發(fā)商「朗詩(shī)」，以“綠色建筑”起家的朗詩(shī)如今已經(jīng)將絕大部分精力投入到代建業(yè)務(wù)中，其上市公司名稱也改為“朗詩(shī)綠色管理”。

雖然這個(gè)開發(fā)商規(guī)模不大，知名度也不如頭部房企，但朗詩(shī)能夠在代建行業(yè)中脫穎而出，靠的就是“綠色住宅”這塊招牌，直白點(diǎn)說(shuō)其實(shí)就是和金茂類似的“科技住宅”。

目前，朗詩(shī)在西安代建的項(xiàng)目已經(jīng)官宣入市的包括朗詩(shī)·雁南棲、朗詩(shī)·湖嶼棲、朗詩(shī)·未來(lái)街區(qū)、朗詩(shī)·樂府、朗詩(shī)·百賢庭、天際櫟陽(yáng)府（閻良）以及朗詩(shī)·渭城府（咸陽(yáng)）。

據(jù)說(shuō)朗詩(shī)代建的還有儲(chǔ)備地塊還未面世，雖然朗詩(shī)自己在西安土地市場(chǎng)上沒有什么大動(dòng)作，但在代建市場(chǎng)上絕對(duì)是一股不容忽視的力量。

目前排名第三的「龍湖龍智造」目前共有4個(gè)代建項(xiàng)目，除了已經(jīng)入市的未央城建龍湖·粼云天序之外，還有三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)官宣合作，不過(guò)案名還未公布，預(yù)計(jì)今年上半年就能入市。

值得一提的是，雖然融創(chuàng)目前暫時(shí)陷入了流動(dòng)性危機(jī)，但憑借前幾年積累的口碑，在西安市場(chǎng)上依然擁有一定的號(hào)召力。比如年前結(jié)束登記的融創(chuàng)·攬?jiān)赂钠?/strong>，建面約235㎡起步的大平層，毛坯均價(jià)超過(guò)20000元/㎡，單套售價(jià)集中在450-550萬(wàn)之間，依然吸引了不少購(gòu)房者關(guān)注和登記。

融創(chuàng)旗下的代建平臺(tái)「融創(chuàng)管理」也在西安商業(yè)代建市場(chǎng)上占有一席之地，比如位于浐灞的商業(yè)項(xiàng)目世園大觀，再比如位于咸陽(yáng)的璽園和玖園，以及去年10月份一次性推出745套房源還能搖號(hào)的宸閱瀾山，都是融創(chuàng)代建的項(xiàng)目，這也說(shuō)明了大家對(duì)融創(chuàng)品質(zhì)的認(rèn)可。

作為中國(guó)代建三巨頭之一，「金地管理」在西安市場(chǎng)上的份額并不算大，目前為止代建的住宅項(xiàng)目只有兩個(gè)，一個(gè)是位于涇河新城的金地樂華·翰林藝境，另一個(gè)就是位于港務(wù)區(qū)的金地·玖峯悅。

金地·玖峯悅不但是港務(wù)區(qū)首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目，還是2023年農(nóng)歷新年之后西安主城區(qū)首個(gè)搖號(hào)選房的項(xiàng)目。

除了以上這些房企之外，西安市場(chǎng)上比較知名的代建項(xiàng)目還有浐灞旭輝·國(guó)宸府、交控富力·尚悅居、雅居樂宏府·翰林山、中南·春風(fēng)天境等等。

PART.06

短短幾年時(shí)間，商業(yè)代建業(yè)務(wù)在西安已經(jīng)從“藍(lán)海”轉(zhuǎn)化為“紅海”。

在地產(chǎn)行業(yè)整體下行的大背景之下，代建業(yè)務(wù)卻逆市增長(zhǎng)，不得不說(shuō)這也算是一次行業(yè)革新了。

平心而論，和傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)相比，代建行業(yè)更是“以結(jié)果論英雄”，雖然各大房企都在布局，但未來(lái)大概率還是呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面，畢竟雖然“僧多”，但“能念好經(jīng)”的也就那么幾個(gè)。

在代建行業(yè)，沒有規(guī)模就沒有話語(yǔ)權(quán)。規(guī)模大除了入局早之外，本身也是能力突出的一種表現(xiàn)，畢竟只有能力突出才能獲得委托方和購(gòu)房者的一致認(rèn)可。所以我們也不排除像中海這樣品牌強(qiáng)勢(shì)、實(shí)力雄厚、經(jīng)驗(yàn)豐富的央企進(jìn)來(lái)翻云覆雨。

當(dāng)然，代建并不是一條簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)線，也不是一門穩(wěn)賺不賠的生意。想要在這塊蛋糕上吃到更大的份額，除了品牌、品質(zhì)等硬性指標(biāo)外，對(duì)操盤、營(yíng)銷、管理、資源整合等方面的要求也非常高。

而且未來(lái)承接代建業(yè)務(wù)的房企越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)自然也就越來(lái)越激烈，委托方壓低費(fèi)率的籌碼也就越來(lái)越多。

畢竟絕大多數(shù)代建只是輸出技術(shù)和管理，“錢包”還是掌握在委托方手里。也就是說(shuō)，最終呈現(xiàn)出來(lái)的產(chǎn)品是由委托方?jīng)Q定的，成本高的話品質(zhì)自然就好，成本低的話品質(zhì)也不會(huì)多高，巧婦難為無(wú)米之炊嘛。

我們也希望所有的委托方都能像當(dāng)初新興地產(chǎn)和綠城管理合作時(shí)那樣，錢多事少，才能有綠城新興·玉園這種不輸于綠城自家品質(zhì)的好項(xiàng)目出現(xiàn)。

最后，無(wú)論是開發(fā)商自主開發(fā)還是代建的項(xiàng)目，大家在選擇的時(shí)候都是一樣要慎重，如果同樣的產(chǎn)品，“加盟店”比“直營(yíng)店”要便宜很多，那你就要注意了。

畢竟你不可能用買北汽BJ80的錢買到奔馳大G，雖然它們的外殼非常像。

-正文完-

聲明：本文為「新地產(chǎn)陜西」市場(chǎng)分析稿件，無(wú)商業(yè)合作，內(nèi)容僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，文章僅供參考討論，文中所配規(guī)劃圖和效果圖僅供參考，以最終呈現(xiàn)或交付為準(zhǔn)，本文不構(gòu)成任何置業(yè)推薦。

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作者 | 何足道

主編 | 王鵬飛

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