二三十年前，各大城市都布滿了街邊店和底商。之后，隨著城市化大潮的高歌猛進(jìn)，大量沿街店鋪紛紛被高大上的購物中心取代?？扇缃?，這股風(fēng)，就和時尚潮流一樣，又刮回來了。

從2020年開始，由于盒子商業(yè)的千篇一律、超量供給以及疫情管理繁瑣，原先冷清的街邊店開始逐漸火起來。到了2023年，乘著citywalk的熱潮，各大城市中心城區(qū)里舒適宜人的小街區(qū)們，徹底變成了香餑餑。

這兩年，隨著各大城市文化歷史街區(qū)改造更新風(fēng)潮，一批特色非標(biāo)商業(yè)誕生。他們讓那些被盒子們困住的品牌，獲得了解救。越來越多的品牌開始醉心于這樣的新街區(qū)中，紛紛開出大型臨街門店或獨(dú)棟跨層門店。

而這類品牌大多為在國內(nèi)某一圈層中有一定名氣的潮牌、買手店等小眾品牌，或是奢侈品為其當(dāng)季新品打造的限時門店，他們就是當(dāng)下商業(yè)品牌的頂流。

這樣的潮流到底是怎樣演化的呢？

Bad market，廣州東山口的品牌之一

圖片來源：房地產(chǎn)觀察家

購物中心變成了品牌【圍城】

剛起步的想進(jìn)駐，在里面的想出來

1、購物中心步入存量時代，大眾審美已經(jīng)疲勞，分流是趨勢

2022年，上海有超過40家百貨商場分別發(fā)文與消費(fèi)者告別。2023年8月經(jīng)營了30年的上海太平洋百貨徐匯店正式謝幕，終止經(jīng)營。這些信息似乎在說明著中國的購物中心正在進(jìn)入“汰換期”。

而存量的商場的日子也并不好過。一個城市里充滿了大量千篇一律的購物中心，每個商場的品牌、空間、業(yè)態(tài)內(nèi)容幾乎同質(zhì)化，這樣的商場早已不能激起大眾消費(fèi)的欲望。

同時，中國商業(yè)地產(chǎn)步入存量時代，在購物中心趨于飽和之余，中國人口增速卻持續(xù)放緩。據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2022》披露，中國已有13個省份人口的自然增長率為負(fù)，而2019年時僅有東北3個省份。而一些人口學(xué)家則認(rèn)為，未來幾年，人口的負(fù)增長將在很長一段時間內(nèi)都占主導(dǎo)趨勢。

愈發(fā)飽和的購物中心數(shù)量，以及逐年減少的人口增長環(huán)境下，決定了分流就是未來的大趨勢。

2、購物中心的店租等成本往往過高

在商場里開店，相對于街邊店而言，支出大頭就是店租。

數(shù)據(jù)顯示，商場店租金會比同類型面積的街邊店貴30%以上，比社區(qū)店貴50%以上。過高的店租，導(dǎo)致品牌店的經(jīng)營成本越高。尤其是對餐飲品牌，原本就有承租能力差、利潤薄等特性，當(dāng)疫情來襲，客流腰斬，對身處購物中心的餐飲品牌之打擊無疑是致命的。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年全國的購物商場中只有10%的餐廳能夠?qū)崿F(xiàn)盈利，20%的餐廳能夠保本經(jīng)營，剩下70%的餐廳全在虧損。

而2022年，這個數(shù)據(jù)顯然會更灰色一點(diǎn)。據(jù)一位餐飲從業(yè)者透露，其在一個商場新開半年的一家店，苦撐半年，商場沒人氣，已經(jīng)賠了近百萬元，正在猶豫要不要撤場。

中國飯店協(xié)會發(fā)布的《2022中國餐飲業(yè)年度報告》顯示，“成本”或是影響企業(yè)發(fā)展前景的首要因素。在調(diào)研中，多數(shù)受訪企業(yè)明確表示：“食材、人力、租金等成本變化因素”對于未來餐飲行業(yè)的發(fā)展信心影響最大，其次分別是宏觀經(jīng)濟(jì)和疫情因素。

除去那些風(fēng)頭正勁的明星街區(qū)項目外，相比同類型地段的購物中心，普通的街區(qū)商鋪?zhàn)饨鹜呛凶宇愴椖康?/2~3/5。在實體經(jīng)濟(jì)低迷的當(dāng)下，對于品牌們來說，成本節(jié)約絕對是最重要的競爭力。

3、商場同業(yè)態(tài)內(nèi)卷嚴(yán)重，品牌商家競爭加劇

傳統(tǒng)商場的教科書式的空間設(shè)計和店鋪規(guī)劃模式，決定了很多品牌被迫與自己的同行們扎堆混居在一起，必須面對慘烈的紅海競爭。

糟糕的分區(qū)規(guī)劃，死板的動線設(shè)計，千篇一律的空間場景，讓顧客索然無味的同時，也讓品牌們深受內(nèi)卷之痛。

4、商場強(qiáng)勢，品牌被“綁架”

所謂“綁架”，即一些連鎖型購物中心會要求一些在原有項目開店效果理想的品牌跟去一些相對偏遠(yuǎn)的城市或者位置較差的項目開店。即便品牌覺得那家門店可能會虧損，也必須“陪嫁”，否則商場方就會要求商家撤出其經(jīng)營的所有項目。

商場的強(qiáng)勢，導(dǎo)致品牌商戶極度缺乏安全感，最終難以建立兩者的彼此信任，也就無法相互成就，雙向奔赴。

比起購物消費(fèi)感受物質(zhì)帶來的樂趣，新一代的消費(fèi)者對體驗式、沉浸式、情緒式的場景更感興趣。如果未來的購物中心，依然以簡單消費(fèi)集合為內(nèi)容，而不去豐富多樣獨(dú)特的線下場景，那么如今的客流只在商場B1消費(fèi)和逃離盒子的現(xiàn)象，只會越來越嚴(yán)重。

街頭，成為越來越多品牌的夢想舞臺

每個城市都有一條“安福路”

在城市最有特色的街上散步，喝一杯咖啡看看風(fēng)景慢悠悠地沉浸式感受城市，放松自我治愈心情，街頭的慵懶與浪漫、多元與活力，這種立體而縱深的城市感，都是他們最迷人的底色。

其實在City Walk這個詞火爆以前，已經(jīng)有很多年輕人在踐行這種逛街的方式了。每個城市幾乎都有這樣一條最適合walk的街，街上除了有餐飲類的店鋪，還聚集了很多有趣的小店，購物需求能被滿足，而且越來越多的品牌店也喜歡把店鋪開在這樣的地方。

這是什么原因呢？我們認(rèn)為有如下：

第一，熱門街區(qū)的審美力和創(chuàng)新力遠(yuǎn)超普通購物中心

在這些備受品牌們歡迎的街區(qū)里，我們能看到舒適的街道尺度，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和百余年來的歷史印記，讓這里成為承載先鋒時尚與創(chuàng)新的熱土。

而所謂時尚，就是一種隨著時間推移而有指導(dǎo)的拋棄。他們的萌發(fā)，是吸納了社會革新氣息的文化滋養(yǎng)之后的一種吐故納新。在一個人文生態(tài)多樣性的城市空間里做品牌，更能觸及這個城市和社會的脈搏。

品牌與這些城市封面街區(qū)的直接對撞，構(gòu)成常換常新得街頭櫥窗，這就讓來回過往的過路客人們體驗到這個城市最細(xì)微的人文精神風(fēng)潮，也是消費(fèi)主義與社會融合的萌發(fā)之所。

第二，在街頭，更能感受到社區(qū)友好的商業(yè)氛圍

街區(qū)里的那些店家們就是鄰居、朋友，根據(jù)自家品牌的調(diào)性氣質(zhì)，自發(fā)玩互動。在傳統(tǒng)商業(yè)mall里，品牌間的互動一般都是由運(yùn)營牽頭，根據(jù)日?；顒优牌冢?lián)系各個品牌，一起給節(jié)日制造氣氛。而如今，那些成長在街區(qū)里的商業(yè)玩法和主理人們“氣味相投”，自發(fā)建立一種品牌與品牌間的“社群”。

東山口， 圖片來源：房地產(chǎn)觀察家

第三，在街頭，品牌們可以共創(chuàng)，與社區(qū)和諧相融

街區(qū)已經(jīng)成為眾多品牌發(fā)聲的首選地，自2020年來，隨著安福路/愚園路的熱度被流量助推，這個趨勢已愈發(fā)凸顯。所以你不會看到三頓半咖啡去一個傳統(tǒng)購物中心搞活動，他們更多是利用街區(qū)的某個節(jié)點(diǎn)開展策展，這就等同于以前利用購物中心的中庭。通過與某一街鋪的互動，或是僅僅利用它門前的一畝三分地，來做自家品牌的對外發(fā)聲。

第四，街區(qū)多元業(yè)態(tài)中，容易構(gòu)建唯一性和獨(dú)特性

相比商場，街區(qū)的生態(tài)系統(tǒng)更加多元和復(fù)雜。我們既能看到顏值高雅的店鋪，也能看到林蔭道下，搖曳著外擺妝點(diǎn)下的愜意而舒適的咖啡館，更有公園、學(xué)校、寫字樓、住區(qū)和各類公共活動設(shè)施的空間。

在街區(qū)的這種連綿又多樣的游逛路線中，內(nèi)容的展現(xiàn)是復(fù)雜而多樣的。這樣的情況下，品牌在不同的街角露出，他們和周邊的環(huán)境本身就構(gòu)成了一副相對獨(dú)立的畫卷。這樣的獨(dú)立性和連續(xù)性兼容的街角空間，就能形成自身的小社區(qū)生態(tài)。而這種美好而獨(dú)立的生態(tài)畫面，往往就是品牌們最喜歡的場所。

東山口，圖片來源：房地產(chǎn)觀察家

街鋪VS購物中心

未來誰會更受青睞？

當(dāng)然，時下正在野蠻生長的街頭，也存在著諸多不確定因素。這些因素也將制約著品牌和主理人店鋪、獨(dú)立品牌、獨(dú)立店鋪的成長和經(jīng)營。

例如：

1、街區(qū)經(jīng)營的不確定性。品牌進(jìn)駐街區(qū)，也是必須了解品牌組合和區(qū)域規(guī)劃。這點(diǎn)，上海還是做的非常到位。整體規(guī)劃、永不拓寬街道、建筑保護(hù)、為奢侈品品牌服務(wù)的街區(qū)配套，各種硬件軟件都要做出來。

2、租約的無標(biāo)準(zhǔn)、不確定性和不穩(wěn)定性。不同于購物中心的標(biāo)化管理，很多街區(qū)的租約在不同類型的私人業(yè)主手上，他們的規(guī)則意識、統(tǒng)一管理意識，往往也無法與正規(guī)商場相提并論，一旦市場火了，房租很有可能會出現(xiàn)成倍增長的風(fēng)險。

不過這些問題，對于很多城市來說，并沒有熟視無睹。最近五年，為了吸引年輕人喜愛的品牌沿街開店，活躍城市商業(yè)氛圍，世界各地很多城市都推出一批新政策。比如：

1、租金補(bǔ)貼：在美國，西雅圖市推出了一項名為“Only in Seattle”的租金補(bǔ)貼計劃，為在某些社區(qū)開設(shè)商店的小企業(yè)和年輕品牌提供經(jīng)濟(jì)援助。在加拿大，多倫多市推出了一項“數(shù)字大街”計劃，為年輕品牌提供贈款，幫助他們支付租金和營銷費(fèi)用等費(fèi)用。

2、許可支持：在英國，倫敦市推出了“店面設(shè)計指南”，為面向街道的店面的設(shè)計和施工提供指導(dǎo)。本指南旨在幫助年輕品牌完成許可和許可流程，并確保其店面符合當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)。

3、創(chuàng)意空間設(shè)計：在澳大利亞，墨爾本市推出了“巷道振興計劃”，旨在將未充分利用的巷道轉(zhuǎn)變?yōu)槟贻p品牌和其他企業(yè)的充滿活力和吸引力的空間。該計劃包括街頭藝術(shù)裝置、公共座位區(qū)和戶外用餐空間等舉措。

4、商業(yè)指導(dǎo)和培訓(xùn)：在日本，東京市推出了“創(chuàng)業(yè)咖啡館”計劃，為年輕品牌和企業(yè)家提供商業(yè)指導(dǎo)和培訓(xùn)。該計劃旨在幫助年輕品牌發(fā)展他們在街上創(chuàng)業(yè)和發(fā)展業(yè)務(wù)所需的技能和知識。

5、營銷和促銷支持：在巴西，圣保羅市推出了“街頭購物”計劃，為在街上開店的年輕品牌提供營銷和促銷支持。該計劃包括社交媒體活動、當(dāng)?shù)鼗顒雍彤?dāng)?shù)仄髽I(yè)的在線目錄等舉措。

由此可見，隨著各個城市越來越重視活力街區(qū)的營造，政策、管理都在不斷更新完善，傳統(tǒng)購物中心們的戰(zhàn)略優(yōu)勢似乎正在喪失。

總結(jié)

經(jīng)濟(jì)低迷時候，更需要大刀闊斧變革。中國不同于日本和其他西方國家，我們的電商滲透率已經(jīng)達(dá)到了前所未有的近30%。這意味著一場慘烈的實體商業(yè)博弈之戰(zhàn)正在展開。

傳統(tǒng)的實體商業(yè)們，必須直面當(dāng)下市場的問題，找到線下消費(fèi)者們的關(guān)注痛點(diǎn)。除了“可有效對抗氣候和糟糕天氣”這類硬條件優(yōu)勢之外，當(dāng)下很多購物中心在多樣性和創(chuàng)新力方面已經(jīng)落后時下風(fēng)起云涌的城市商業(yè)街區(qū)。

隨著citywalk之風(fēng)潮愈演愈烈，讓消費(fèi)者們?yōu)橹畠A倒的“街道的美學(xué)”正在卷土重來，城市的文明底蘊(yùn)也正在不斷喚醒。

而所有的改變，都應(yīng)該立足于我們洞察當(dāng)下消費(fèi)需求變遷的本質(zhì)，那就是應(yīng)當(dāng)為新一代消費(fèi)者們創(chuàng)造出更符合他們的消費(fèi)習(xí)慣更符合品牌成長的商業(yè)空間。

商業(yè)項目

華東地區(qū)-上海：//////////

杭州：/| 蘇州：|合肥：|福州：

華北地區(qū)-北京：/////| 天津：

華南地區(qū)-廣州： | |深圳： / |臺灣：

西南地區(qū)-成都：///// |重慶：//

華中地區(qū)-長沙：

西北地區(qū)-西安：/

東北地區(qū)-吉林：

文旅項目

華東地區(qū)-南京： |合肥： |莫干山：

華南地區(qū)-江西：/

西南地區(qū)-云南：/ |昆明：|眉山：

東北地區(qū)-大連： |

西北地區(qū)-寧夏：

華北地區(qū)-北京：/ |秦皇島： |承德：

華中地區(qū)-鄭州：

西北地區(qū)-西安：

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