先說(shuō)個(gè)我的判斷：今年，南京的公寓、商鋪會(huì)比住宅更值得投資了。

大家看到這個(gè)結(jié)論，是不是覺(jué)得我在胡說(shuō)八道。

其實(shí)，在房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌之前，我和大家也有一樣的想法，肯定閉眼買住宅。

但隨著這3年來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)走低，我突然發(fā)現(xiàn)原本被大家忽略的租金回報(bào)率，此時(shí)又被重新重視起來(lái)。

就拿河西南的海峽城為例，投資一套114平的三房，最新的成交價(jià)為370萬(wàn)。

單價(jià)3.2萬(wàn)/平入手海峽城可謂是近6年來(lái)最低的價(jià)格了，假使今年房?jī)r(jià)觸底反彈，每年漲2.5-5%，除去還貸成本之外，5年之后的收益率10%-20%，也就是說(shuō)因?yàn)榉績(jī)r(jià)升值，能掙個(gè)37-74萬(wàn)！

但如果你按揭貸款250萬(wàn)，還款30年的話，每個(gè)月還款1.2萬(wàn)，一年的話就要還14.4萬(wàn)，5年下來(lái)就要還62萬(wàn)。

收益是不固定的，但還貸的支出卻是一筆一筆明擺著的，能不能賺到錢還得看老天賞飯吃。

住宅已經(jīng)變成消費(fèi)品

那么，我們?cè)賮?lái)以更「真實(shí)」的市場(chǎng)行情，來(lái)重新分析一下，還是以海峽城為例。

河西南的拓荒盤海峽城云璽灣交付了6年，從房?jī)r(jià)上看，在河西南算是中等品質(zhì)的代表，而且這些年房子的流通性好，價(jià)格算得上是河西南的低谷，更能代表市場(chǎng)的真實(shí)行情。

一套海峽城云璽灣的114平，當(dāng)下花了370萬(wàn)左右的價(jià)格買到。

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，海峽城云璽灣的114平的房源，在2016年新盤開(kāi)盤單價(jià)就是3.2萬(wàn)/平左右。

也就是說(shuō)，海峽城賣房的房東，在持有的8年時(shí)間里，房子是零增值的，如果算上房東8年來(lái)的持有成本，可以說(shuō)虧得心在流血。

用它做案例是因?yàn)?，河西南這種交付6年的樓盤，就像在南京其他板塊買到的新房一樣，失去了投資意義，而變成了真正的消費(fèi)品。

它的價(jià)值主要在于自住，而且會(huì)像汽車一樣，隨著使用年限的增加，肯定會(huì)出現(xiàn)損耗而貶值。

那么，在2016年把投資住宅換成公寓呢？

還是放在河西南，以升龍匯金為例，按照單價(jià)2萬(wàn)/㎡的一手價(jià)格來(lái)看，370萬(wàn)可以買到三套約60平的公寓，目前每套月租金為5000元計(jì)算，三套的年租金為18萬(wàn)，收益率為4.8%，6年下來(lái)，租金已經(jīng)收了108萬(wàn)！

而且，公寓的單價(jià)也比較低，這是它的另一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

這就是文章開(kāi)頭給出結(jié)論的原因，買公寓的利潤(rùn)回報(bào)率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅。

當(dāng)然，這只是理想狀態(tài)下的測(cè)算，并不意味著買了可以穩(wěn)賺不賠，還得看公寓的地段、交通、人流等情況...

2022年底疫情結(jié)束之后，全國(guó)人們興起了旅游熱，每到節(jié)假日南京的酒店公寓就爆滿，而且是一房難求，日租金也是高的嚇人。

從市場(chǎng)的走勢(shì)來(lái)看，今年投資公寓比住宅更有價(jià)值。

正如前面所說(shuō)，即使河西南即使貴為“宇宙中心”，它也很難再會(huì)被大家爭(zhēng)搶，因?yàn)橘嵅坏藉X了。

實(shí)際上，我們過(guò)去買房投資，都是建立在房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上。

2016年，在河西南以3.5萬(wàn)/㎡的價(jià)格買的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，2020能賣到5.5萬(wàn)/平，房東們是寧愿房子空置也不往外出租。

對(duì)比房子的升值速度，租金收入實(shí)際是可以忽略不計(jì)的。

而如今買房不光考察房子的升值潛力，更要把房子租金回報(bào)率放到考察的第一位。

周邊的生活配套全不全，交通方不方便，人居環(huán)境怎么樣。是已經(jīng)規(guī)劃的，還是全部建好的。

之前我發(fā)文說(shuō)過(guò)不要去抄底住宅了，，如果投資房產(chǎn)要找準(zhǔn)賽道，投資住宅大可不必了。

昨天央行下調(diào)了LPR利率，對(duì)于剛需和改善類型的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)是重大利好，可以抓緊時(shí)間上車了。