我是紫沐，這是我第388篇日記。

直入正題吧。

大境價(jià)格還是不錯(cuò)的，7-10萬左右。

125m2，7-8.1萬/m2，875-1000萬；

142m2，7.1-8.2萬/m2，1000-1200萬；

163/165m2，7.3-8.8萬/m2，1200-1500萬；

190/m2，7.5-9.3萬/m2，1500-1800萬；

270m2，9.3-9.9萬/㎡，2500-2700萬。

定價(jià)邏輯明顯是玩豪宅那一套，面積越大的單價(jià)越貴。

說明中海是想把產(chǎn)品往豪宅方向推的。

但綜合評(píng)估下來，我覺得大境做改善產(chǎn)品挺好，做豪宅還是有點(diǎn)勉強(qiáng)。

整體屬于可以買，但不強(qiáng)推的級(jí)別吧。

原因有5個(gè)。

1.中海大鏡的下限高

地段，是海珠核心位置。

交通，是11號(hào)線地鐵上蓋，去珠城琶洲都在15分鐘車程內(nèi)。

商業(yè)，有兩個(gè)現(xiàn)成的，未來還有一個(gè)自建的，日常生活?yuàn)蕵芳议T口能搞定。

教育，從幼兒園到初中全覆蓋，家門口上學(xué)，生源也比較純粹。

產(chǎn)品，市中心稀缺的圍合式大花園+新式產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

相當(dāng)于最基本的地段、配套、產(chǎn)品，大境都是ok的，保值自然沒啥問題。

這是可以買的原因。

2.中海大境的上限低

周邊環(huán)境雖然有濕地公園這個(gè)加分項(xiàng)，但也有城中村+布匹市場這個(gè)減分項(xiàng)。

一個(gè)說自己豪宅的樓盤，每天圍繞在旁邊的都是電雞和手推車，有點(diǎn)太反差了。

想改善又只能依賴舊改，遙遙無期。

光就這一點(diǎn)，基本能宣判大境豪宅夢碎。

另外大境雖然是市區(qū)少有的大花園大體量小區(qū)，但不是渾然一體的。

小區(qū)內(nèi)部被市政路分隔成三塊，整體的功能性和園林美觀度都會(huì)受影響。

加上大境的地段放到全廣州算不上第一梯隊(duì)。

所以它上限不高，少了點(diǎn)想象力，沒有讓人非買不可的理由。

3.有小缺點(diǎn)

一個(gè)是得房率，只有90%+。

在同價(jià)位競爭對手普遍100%+，甚至110%的時(shí)候，這得房率有點(diǎn)拿不出手。

既不利于打造新式大尺度戶型，又容易讓買家有吃虧的感覺，挺傷的。

另一個(gè)是缺點(diǎn)是學(xué)位目前不確定。

大境的學(xué)校不是開發(fā)商配建的，是ZF配建的，要不要搞名校，能不能搞名校，都是未知數(shù)。

還是那句話，這種改善級(jí)別2000萬以下的產(chǎn)品，客群還是蠻注重學(xué)位的。

要是后面學(xué)校不理想，會(huì)影響大境的價(jià)值。

4.大戶型存在一定的錯(cuò)配

大境190-270㎡的大戶型，總價(jià)段在1500-2700萬。

和全廣州對手同臺(tái)競技的話，其實(shí)有點(diǎn)不夠看。

不說別的，當(dāng)總價(jià)和琶洲南二期重合的時(shí)候，大境已經(jīng)沒啥優(yōu)勢了。

最拿手的地段、配套、產(chǎn)品、花園，都不是琶洲南的對手。

特別現(xiàn)在琶洲南二期吹風(fēng)10萬起，當(dāng)這種選手都開始打性價(jià)比，大境和人家打擂臺(tái)基本沒贏面。

而且這個(gè)總價(jià)，在珠城也能買到標(biāo)桿的次新產(chǎn)品了。

對一些更偏投資的買家來說，珠城穩(wěn)定性更強(qiáng)，投資周期更靈活，持有成本更低，會(huì)是更好的選擇。

所以中海大境的大戶型，雖然設(shè)計(jì)更好、位置更佳。

但后續(xù)的去化，還有未來在二手市場的流通性，我覺得一般般。

5.小戶型有點(diǎn)膈應(yīng)人

從流通性上講，大境的小戶型，挺強(qiáng)。

800-1500萬，憑借地段+配套+產(chǎn)品這三板斧，幾乎沒有對手。

打四季和頌、瓏璟臺(tái)、西派粵府、江灣和樾、天河序，能直接用體量和花園碾壓。

打湖光悅色、海珠新城、越天和，能直接用配套和產(chǎn)品碾壓。

希望高位接盤華潤萬博悅府的業(yè)主現(xiàn)在還能穩(wěn)住心態(tài)。

至于二手市場，這價(jià)位能穩(wěn)贏大境的也沒幾個(gè)。

所以不管是開盤去化，還是未來在二手市場上的流通性，大境的小戶型都有很強(qiáng)的理論優(yōu)勢。

但事實(shí)上，這些小戶型又有膈應(yīng)人的地方。

比如125㎡只做了三房，還會(huì)望到思親樓。

比如142㎡設(shè)計(jì)感一般。

加上首推的樓棟位置都比較偏，景觀視野不算太好。

所以大境這次價(jià)格是低了，但產(chǎn)品也有不小的瑕疵。

不至于是完全讓利消費(fèi)者，價(jià)格是精心計(jì)算過折價(jià)的。

自住買家入手之前，需要好好考慮能不能接受這些缺陷。

卸下廣告光環(huán)，中海大境就是這么一個(gè)樓盤。

下限很高，很穩(wěn)，入手幾乎不會(huì)出錯(cuò)。

但上限比較低，沒什么想象力，也很難期待未來會(huì)有驚喜。

價(jià)格雖然不高，對應(yīng)的產(chǎn)品品質(zhì)卻也不算好，屬于一分錢一分貨。

要說主觀的感覺，也就是開頭那句，可以買但不強(qiáng)推了。

1500萬以上預(yù)算的，我覺得可以看看琶洲南。