房地產(chǎn)在2010年前后，是A股市場(chǎng)上，最熱門的權(quán)重板塊之一，當(dāng)時(shí)甚至走出了一年漲十倍的標(biāo)的，即曾經(jīng)的中天城投，后來的中天金融，再后來退市的*ST中天。

雖然時(shí)至今日，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)早已光芒不再。但明里暗里，它依然是當(dāng)前市場(chǎng)不能忽視的一個(gè)板塊。

今天就來看看，曾經(jīng)的萬(wàn)保招金，四大龍頭地產(chǎn)，在地產(chǎn)式微的當(dāng)下，其各自的含金量情況如何，它們的出路在哪？

萬(wàn)科A，總市值908.24億。

優(yōu)勢(shì)：公司在今年上半年實(shí)現(xiàn)銷售面積1297萬(wàn)平方米，銷售金額在15個(gè)城市位列第一，在 12個(gè)城市排名第二，在 5個(gè)城市排名第三，規(guī)模優(yōu)勢(shì)排行行業(yè)前列。

亮點(diǎn)：公司旗下的萬(wàn)物云是中國(guó)領(lǐng)先的全域空間服務(wù)提供商；旗下“泊寓”作為全國(guó)最大的集中式公寓提供商。

保利發(fā)展，總市值1157.54億。

優(yōu)勢(shì)：公司堅(jiān)持普通住宅開發(fā)和核心城市深耕，近年來重點(diǎn)布局的 38 個(gè)核心城市貨量?jī)?chǔ)備始終保持在 75%以上，住宅貨量占比超 80%。

亮點(diǎn)：公司是大型中央企業(yè)中國(guó)保利集團(tuán)控股的房地產(chǎn)上市公司，位列央企房地產(chǎn)第一。在行業(yè)信用體系重構(gòu)的當(dāng)下，強(qiáng)大的品牌信用進(jìn)一步提升了市場(chǎng)對(duì)于公司的信賴度與認(rèn)可度，使公司在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備更強(qiáng)的比較優(yōu)勢(shì)。

招商蛇口，總市值871.65億。

優(yōu)勢(shì)：公司在開發(fā)建設(shè)蛇口工業(yè)區(qū) 40 余年的歷程中，孕育形成了招商特有的片區(qū)開發(fā)模式，該模式有助于提升公司的產(chǎn)品價(jià)值。

亮點(diǎn)：公司在粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海等區(qū)域，擁有大量待開發(fā)的優(yōu)質(zhì)資源，隨著灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，上述資源的價(jià)值也日益凸顯。

金地集團(tuán)，總市值179.23億。

優(yōu)勢(shì)：公司堅(jiān)持深耕一二線主流城市的投資策略。截至 2023 年末，公司總土地儲(chǔ)備約 4,100 萬(wàn)平方米，其中一、二線城市占比約為 73%。

亮點(diǎn)：公司擁有一支經(jīng)驗(yàn)豐富、銳意進(jìn)取、年富力強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)。高管團(tuán)隊(duì)在公司的平均工作時(shí)間已超過二十年，經(jīng)過多年的磨合，團(tuán)隊(duì)具備強(qiáng)有力的地產(chǎn)資源整合能力。

看完了公司的優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)，接下來，將通過經(jīng)典的“杜邦分析法”對(duì)其最新財(cái)報(bào)經(jīng)營(yíng)核心數(shù)據(jù)進(jìn)行拆解，以進(jìn)一步厘清公司的真實(shí)含金量情況，

（注：由于目前萬(wàn)科、保利還未發(fā)布年報(bào)，為公平起見，最新數(shù)據(jù)均對(duì)比到2023年3季度）

先看第一個(gè)拆解關(guān)鍵數(shù)據(jù)，銷售凈利率，

評(píng)估公司的產(chǎn)品利潤(rùn)空間，數(shù)值越高，盈利能力越強(qiáng)，含金量越高，

凈利率含金量最高，保利發(fā)展三季度凈利率達(dá)到8.79%。

第二，招商蛇口，凈利率7.29%.

第三，萬(wàn)科A，凈利率7.24%。

第四，金地集團(tuán)，凈利率最低僅為1.29%。

對(duì)比上一年，除了招商蛇口之外，其余三家的凈利率都出現(xiàn)了不同程度的下降。

想起十年前，房地產(chǎn)還是一個(gè)如日中天的高毛利行業(yè)，現(xiàn)在凈利率下降到了個(gè)位數(shù)，令人唏噓。

第二個(gè)拆解關(guān)鍵數(shù)據(jù)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，

評(píng)估公司資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率，數(shù)值越高，運(yùn)營(yíng)效率越高，含金量越高。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率第一，萬(wàn)科A，三季度總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)17%。

保利、金地，并列第二，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)13%。

招商蛇口，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率8%。

對(duì)比上一年，保利發(fā)展和金地集團(tuán)，周轉(zhuǎn)率有所上升。

之所以，房地產(chǎn)公司的周轉(zhuǎn)率普遍較低，主要是因?yàn)楣居写罅康呢?fù)債，導(dǎo)致總資產(chǎn)較高，周轉(zhuǎn)低。

最后要看的是公司的權(quán)益乘數(shù)，

評(píng)估公司的財(cái)務(wù)杠桿，數(shù)值越高，負(fù)債率越高，以負(fù)債拉動(dòng)收益的程度就越高。

權(quán)益乘數(shù)第一，保利發(fā)展，財(cái)務(wù)杠桿4.3倍。

第二，萬(wàn)科，財(cái)務(wù)杠桿4.05倍。

第三，金地集團(tuán)，財(cái)務(wù)杠桿3.58倍。

第四，招商蛇口，財(cái)務(wù)杠桿3.3倍。

對(duì)比上一年，四家公司的財(cái)務(wù)杠桿均有所下降。但整體負(fù)債率仍處于較高水平。

最后，結(jié)合公司的財(cái)務(wù)核心數(shù)據(jù)凈資產(chǎn)收益率，來對(duì)公司的含金量進(jìn)行一個(gè)綜合對(duì)比評(píng)估，

綜合含金量第一，保利發(fā)展，公司擁有最高的銷售凈利率及財(cái)務(wù)杠桿，且周轉(zhuǎn)率排名第二。

高盈利+高周轉(zhuǎn)+高財(cái)務(wù)杠桿，推動(dòng)公司的含金量排名第一。

第二，萬(wàn)科A，公司周轉(zhuǎn)率第一，財(cái)務(wù)杠桿第二，凈利率第三。

第三，招商蛇口，公司凈利率第二，周轉(zhuǎn)率第四，財(cái)務(wù)杠桿第四。負(fù)債率最低，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

第四，金地集團(tuán)，公司周轉(zhuǎn)率第二，財(cái)務(wù)杠桿第三，但凈利率相對(duì)其他三家差距較大。

從目前來看，四家地產(chǎn)龍頭，相對(duì)于過去，確實(shí)已經(jīng)開始走下坡路了，特別是金地下滑明顯。

那么，曾經(jīng)的地產(chǎn)龍頭，出路在哪呢。像保利、招商這類國(guó)資央企地產(chǎn)，背后大股東實(shí)力強(qiáng)勁，同時(shí)在土地資源上也有優(yōu)勢(shì)。雖然經(jīng)營(yíng)隨著行業(yè)的衰退會(huì)出現(xiàn)下降，但運(yùn)營(yíng)問題不大。

而像萬(wàn)科、金地這種缺乏強(qiáng)有力的大股東支撐，其在當(dāng)前人口下降，行業(yè)出清的大背景之下，經(jīng)營(yíng)可能會(huì)更加艱難。

后續(xù)就看能否熬過這個(gè)寒冬，等待一個(gè)新的行業(yè)谷底的到來。

大家覺得房地產(chǎn)的出路在哪呢，歡迎在下方留言討論！