文/金立成

作者簡介：金立成是一位奮斗在一線的創(chuàng)業(yè)者，更是一名活躍在二級市場的投資者，還是一個躬身紅塵的修行者（道家），金巴巴財策創(chuàng)始人，財經專欄作家，擁有18年專業(yè)投資經驗，著有雪球叢書《聰明投資課——一個獨立投資人的心路歷程》，專注于投資教育和家庭、家族財富頂層設計與咨詢。

（本文1300字左右，閱讀大概需要2分鐘，這是“立成說投資”第658篇原創(chuàng)文章）

知名房企萬科又攤上大事了，國際知名評級機構穆迪再次下調萬科信用評級，將萬科信用評級從原來的Baa1評級下調至了Ba3。

對于穆迪下調信用評級的突發(fā)事件，萬科的管理層非常不滿，并及時進行了回懟：“目前公司經營保持穩(wěn)定，合同銷售規(guī)模持續(xù)保持行業(yè)頭部地位，金融機構對公司的支持一如既往，深圳國資和大股東力挺公司，持續(xù)提供實質性的支持�！�

當然了，穆迪除了“唱空”萬科外，還下調了國內其他龍頭房企的信用評級，如中海地產、龍湖地產、金茂地產等。很顯然，穆迪這是有備而來的，并不完全針對萬科一家房企。

有些投資者可能對穆迪的評級系統(tǒng)不了解，Baa1和Ba3級分別到底是什么級別呢，各有什么含義呢？

在穆迪的信用評級系統(tǒng)里，主要分為“投資級”與“投機級”兩大類，其中Baa級屬于投資級別中的最差一級，Baa級又分為1-3檔，其中3檔是這里面最差的評級。Baa級的意思是“信用保證程度一般，利息支付和本金安全現在有保證，但在相當長遠的一些時間內具有不可靠性。缺乏優(yōu)良的投資品質。”

而Ba級就不屬于“投資級”信用了，屬于“投機級”，其投資風險明顯要高于“投資級”。Ba級也分為1-3檔，其中3檔是這里面最差的評級。Ba級的意思是“不能保證將來的良好狀況，還本付息的保證有限，一旦經濟情況發(fā)生變化，還本付息能力將削弱。具有不穩(wěn)定的特征。”

看到這里投資者應該就明白了，穆迪將萬科信用評級從Baa1級下調至Ba3級，這一下子就將萬科信用評級下調了6級，從風險較低的“投資級別”降到了風險較高的“投機級別”，真可謂“用心良苦”啊。

萬科管理層自然知道這背后的利害了，所以他們就公然表示反對穆迪的做法。一般來說，“投機級別”很可能就意味著公司經營基本面開始惡化了，債券違約的風險開始上揚。不管這是不是事實，但對二級市場的投資者還是有一定殺傷力的。

因此，不出意外的話，下周萬科的股價與債券價格都將面臨較大的市場考驗，投資者對此一定要有心理準備，千萬不能掉以輕心。今年以來，萬科的股價持續(xù)單邊下跌，A股股價從年初的10元一路暴跌至6元上下，本周五股價有所反彈，A收盤價為6.87元。

萬科的股價持續(xù)下跌，已經反映出了市場對萬科基本面的擔憂，畢竟房企大都是通過高負債模式來運營的，一旦銷售不暢，經營性現金流出現青黃不接，疊加融資性現金流出現困難的情況下，企業(yè)很容易面臨較大的風險與困境。

前段日子，萬科被各大媒體爆出要售賣資產的傳聞，其中最能引起投資者關注的是，當然是公司打算出售其旗下的物流地產普洛斯了。早在2018年1月，萬科私有化普洛斯交易完成，萬科出資157.33億元、持股21.4%，為單一最大持有人。

通過出售資產來回籠現金，這是各大房企不得已的“斷臂求生”的方法，之前萬達地產就反復這么干過，畢竟，在行業(yè)下行周期里，能夠安全著陸活下來就是王道。

總體來說，蒼蠅從來不叮無縫的蛋，穆迪之所以敢于這么玩，往往說明其背后很可能已有大資金在悄然大面積做空了，至少押注了不少空單。新的行業(yè)周期里，越來越多的房企都出現了不同程度的經營壓力與困境。

筆者認為，投資者一定要謹慎布局地產行業(yè)的投資，畢竟這個行業(yè)的大勢已去，非人力能夠徹底扭轉其頹勢。要做好投資，一定要踩準周期的節(jié)奏，這樣才能事半功倍。

（注：以上內容僅代表“立成說投資”的獨家觀點，不作為專業(yè)投資建議�。�