五一回老家，不少老家的人提到在成都買的房子，都是搖頭苦笑；

“前幾年漲的有多快，跌的就有多狠！”

對(duì)于很多近幾年在成都買房的人而言，房價(jià)起伏就像做了一場財(cái)富夢。

前些年樓市熱，一年幾十萬，上百萬的漲幅經(jīng)歷過，如今小刀割肉的持續(xù)陰跌，幾年時(shí)間把漲幅跌沒甚至是虧損，也正在發(fā)生。

以曾經(jīng)買房投資最熱門的天府新區(qū)某樓盤為例。

三年時(shí)間，成交均價(jià)從3.6萬/㎡跌到了現(xiàn)在的2.4萬/㎡。

本以為能靠房價(jià)上漲讓自己資產(chǎn)暴增，結(jié)果只不過是空歡喜。

現(xiàn)階段的樓市，大到板塊，小到具體樓盤，靠運(yùn)氣帶來的漲幅，最終都會(huì)憑實(shí)力跌光。

靠運(yùn)氣漲，憑實(shí)力跌的典型代表就是視高。

現(xiàn)階段人人都可以踩一腳的視高樓市，雖然跌的很慘，但幾年前，也有新房賣1.8萬/㎡的高光時(shí)刻，憑什么？

憑在那個(gè)階段投資熱，樓市可以不看實(shí)力只靠運(yùn)氣。

需求端，投資熱大家爭先恐后想買房投資賺錢。

供應(yīng)端，成都又限購。

視高這樣一個(gè)不限購，又有規(guī)劃可以講故事，能給購房者編織輕松賺大錢的美夢的地方，房價(jià)自然能被推高。

可是，看運(yùn)氣也好，看實(shí)力也罷，樓市永遠(yuǎn)是階段為王。

不同階段，需求端的購房者需求不同，供應(yīng)端的供應(yīng)情況不同。

房產(chǎn)的價(jià)值體系會(huì)根據(jù)階段交替而重構(gòu)。

上個(gè)階段市場火爆，看的是運(yùn)氣，誰有規(guī)劃，能講發(fā)財(cái)故事，哪里就有價(jià)值，因?yàn)槟莻€(gè)階段投資客是主力。

而如今市場下行，這個(gè)階段看的是實(shí)力，誰地段好，配套強(qiáng)，品質(zhì)硬，哪里就有價(jià)值，因?yàn)檫@個(gè)階段自住購房者是主力。

上個(gè)階段，靠運(yùn)氣漲上去的價(jià)格，這個(gè)階段就會(huì)憑實(shí)力跌回去，比如天府新區(qū)成都直管區(qū)，比如視高等等。

當(dāng)然，價(jià)格并不會(huì)像很多人希望的那樣，無限下跌。

我在看來，用房價(jià)算出三十年最高月供和目前租金（正常裝修）相差無幾的時(shí)候，就算是跌到最低價(jià)了，在這個(gè)價(jià)格之下就很難再跌了。

因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格，自然會(huì)有真實(shí)需求人買入自住。

比如某套房子，一個(gè)月成交租金是3000塊錢，那這套房子差不多跌到154萬左右，也是絕對(duì)的地板價(jià)了。

公式：月租金X360個(gè)月÷0.7（首付是30％）

可能很多人會(huì)覺得這個(gè)價(jià)格便宜得有些夸張，但事實(shí)上市場給出的居住價(jià)值，就是這么多。

這篇文章，我想告訴大家的是，現(xiàn)階段買房就是看實(shí)力，你買房只能為位置和品質(zhì)買單，別在傻乎乎的提前為后期規(guī)劃和發(fā)展買單。

用前朝的語氣講今朝的故事，對(duì)不起，死路一條。

我們可以看一下，現(xiàn)階段表現(xiàn)好，逆勢上漲的盤，伊泰天驕、華潤置地悅璽。

它們的共同點(diǎn)就是實(shí)力強(qiáng)。

幾乎滿足了地段好、配套強(qiáng)的位置優(yōu)勢，在這個(gè)基礎(chǔ)上，它們又是區(qū)域品質(zhì)最強(qiáng)沒有競品的盤。

（對(duì)成都樓市有興趣的朋友可以去微信公眾號(hào)“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規(guī)劃，這里就不多講了?。?/p>

或許，當(dāng)有其他競品可以取代它們的時(shí)候，它們會(huì)逐漸在市場喪失競爭力，但在這個(gè)階段，它們就是沒有對(duì)手。

我希望大家明白，樓市其實(shí)是一場非常殘酷無情的游戲。

因?yàn)榇嬖谀Σ脸杀?，比如稅費(fèi)、交易費(fèi)用、貸款利息等等，二手房的交易一定是負(fù)和游戲。

除了極少數(shù)在強(qiáng)勢階段套利離開游戲的幸運(yùn)兒，剩余大多數(shù)人輸錢就是必然結(jié)局。

在最強(qiáng)的階段你沒有把握住機(jī)會(huì)，那階段過去就沒有機(jī)會(huì)了。

火熱階段，3萬一平米都是便宜得嚇人，疲軟階段，1萬一平米就是獅子大開口，現(xiàn)實(shí)如此。

目前的樓市趨勢，拼實(shí)力的階段會(huì)在未來會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。

所以對(duì)于購房者而言，你買房花的每一分錢都應(yīng)該是用在位置和現(xiàn)有配套以及品質(zhì)上的，而不是虛無縹緲的規(guī)劃上的。

現(xiàn)在成都買房，你就看它的位置和配套及品質(zhì)值不值這個(gè)價(jià)，如果不值你可以等，它會(huì)跌到值的一天。

在拼實(shí)力的階段，別賭運(yùn)氣，別說買房漲跌無所謂，當(dāng)房子跌價(jià)，你才會(huì)知道，原來30年的房貸這么長……