4月30日的政治局會(huì)議重磅定調(diào)房地產(chǎn)，時(shí)隔9年再提“去庫存”，表示要“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。

政治局會(huì)議的新提法“消化存量房產(chǎn)”，被業(yè)界普遍認(rèn)為是新一輪“去庫存”。

我們認(rèn)為，這一輪“去庫存”應(yīng)該被理解為，不僅僅是消化商品房庫存，更重要的是消化二手房庫存，甚至要從源頭上“控制庫存”，即減少土地供應(yīng)。

我們預(yù)判，未來一段時(shí)間中央政府層面可能會(huì)出臺(tái)一攬子推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存和化解風(fēng)險(xiǎn)的政策。

這些政策可能包括但不限于：

1、通過央行在二級(jí)市場(chǎng)購買國債的形式給地方政府輸血，減輕地方政府的財(cái)政壓力，階段性地減少土地供應(yīng)和商品房的供應(yīng)。

2、減少保障性住房對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。

3、繼續(xù)加大金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度。

4、繼續(xù)加大稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持（包括傳聞中的契稅優(yōu)惠政策，甚至不排除商品房和二手房交易過程中的其他稅費(fèi)優(yōu)惠政策）。

5、鼓勵(lì)地方政府放松，甚至解除對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種限制。

只有這樣才能緩解市場(chǎng)恐慌情緒，恢復(fù)市場(chǎng)正常預(yù)期。

政治局會(huì)議后，無論是自然資源部重申住宅用地調(diào)控原則，還是北京、上海、深圳、天津、武漢等城市出臺(tái)的新政，都印證了下一階段的政策主基調(diào)將是“去庫存”。

01

多樣化的去商品房庫存

經(jīng)過近十年發(fā)展，全國各城市特別是一二線城市的城市界面不斷擴(kuò)大，新城、新區(qū)涌現(xiàn)，商品房市場(chǎng)分化加劇。

一座城市中，也許核心區(qū)域市場(chǎng)還熱鬧非凡，并不需要“去庫存”，而非核心區(qū)域市場(chǎng)冰天雪地，亟需“去庫存”。

近期部分城市出臺(tái)的新政不再“一刀切”，“去庫存”政策導(dǎo)向精準(zhǔn)化、多樣化。

4月30日，北京時(shí)隔13年首次調(diào)整限購政策，明確在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環(huán)外可新購買1套住房。

近幾年，北京商品房成交房源約80%集中在五環(huán)外，同時(shí)當(dāng)下商品住宅庫存約81.4%在五環(huán)外，二手房約70%房源在五環(huán)外。（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究院）

北京針對(duì)五環(huán)外松動(dòng)限購，意在精準(zhǔn)盤活特定區(qū)域商品房和二手房庫存，有望拉動(dòng)五環(huán)外市場(chǎng)成交。

5月6日，深圳宣布分區(qū)優(yōu)化限購政策，降低部分區(qū)域的購房要求，增加多孩戶籍家庭房票。

新政表示，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，社保要求從3年降至1年。

而未提及的核心區(qū)域仍執(zhí)行3年社保的要求。

龍華區(qū)的民治、龍華街道，龍崗區(qū)的坂田、布吉、吉華、南灣街道，雖屬于深圳都市核心區(qū)，但也列入了此次限購優(yōu)化區(qū)域之中，被精準(zhǔn)“去庫存”。

龍崗區(qū)、龍華區(qū)是目前深圳商品房存量宅地項(xiàng)目數(shù)量最多的兩大區(qū)域，截至3月31日，龍崗區(qū)商品房存量宅地項(xiàng)目數(shù)量高達(dá)81個(gè)，龍華區(qū)排在第二，有49個(gè)。（數(shù)據(jù)來源：搜狐焦點(diǎn)）

圖源：搜狐焦點(diǎn)

同時(shí)，深圳新政還鼓勵(lì)企事業(yè)單位購房，雖然表明范圍局限在上述列舉區(qū)域，并是用于解決員工住房等需求，但能操作的空間還是很大。

但總體來說，各地的政策仍謹(jǐn)小慎微。

02

更重要的是去二手房庫存

在上一輪樓市“去庫存”中，去商品房庫存是重點(diǎn)，二手房存量遠(yuǎn)比現(xiàn)在小，且一部分二手房庫存在政府主導(dǎo)的棚改中被無形地消化掉。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步從增量時(shí)代跨入存量時(shí)代，二手房扮演起重要角色，甚至部分城市二手房掛牌量高企。

例如，杭州、上海、南京等地二手住房掛牌量都在20萬套左右，深圳、廣州二手住房掛牌出售量在15萬套左右。

在某種意義上，去二手房庫存，比去商品房庫存更重要。

圖源：上海房協(xié)

5月3日，上海宣布發(fā)起商品住房“以舊換新”活動(dòng)，購房居民先與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)成購買新房的意向，再由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)其舊房交易，舊房成功出售后按約定完成新房交易。

在上海之前，南京、南通、淄博、寧波、鹽城、濟(jì)南、太倉、揚(yáng)州、無錫等城市均已推出樓市“以舊換新”，既有代售模式，也有收購模式。

比起松動(dòng)或解除限購政策，此輪“去庫存”更重要的是疏導(dǎo)二手房交易，但目前二手房市場(chǎng)更多停留在“以舊換新”等鼓勵(lì)性政策上。

除了倡議“以舊換新”，現(xiàn)在更需要大力度的對(duì)二手房交易環(huán)節(jié)減負(fù)。

至少在一定期限內(nèi)，減免所有二手房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，加快二手房交易的流速。

03

源頭上控制土地庫存

4月29日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》第二條表示，要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)。

“商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限?！?/p>

自然資源部的這個(gè)政策不是新政策，而是2019年的老政策重申，此時(shí)發(fā)文與政治局會(huì)議上提出的“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”相呼應(yīng)。

但是僅以顯性庫存12個(gè)月、24個(gè)月、36個(gè)月來判斷，并不非?？茖W(xué)，更多的應(yīng)該是關(guān)心一個(gè)城市的全部庫存，即顯性庫存+隱性庫存。

減少土地供應(yīng)，最大的難度在于：庫存較大的城市，通常正是土地財(cái)政依賴度較大的城市。

這些城市的財(cái)政狀況，幾乎無一例外的捉襟見肘。

而此時(shí)又要暫停賣地，對(duì)這些城市來說，將迎來財(cái)政的艱難時(shí)刻。

市場(chǎng)的去化周期（存銷比），不是靜態(tài)而是動(dòng)態(tài)的。如果未來幾個(gè)月銷售量繼續(xù)下滑，那么銷售周期也將快速拉長。

一個(gè)極端的例子是：一個(gè)城市哪怕只有100套房子的庫存，但如果這個(gè)城市每年只能賣出10套房子，那這個(gè)城市的庫存也是天量，即使不再增加供應(yīng)，去化周期也高達(dá)10年。

因此，去庫存既要降低分子，也要增大分母。

去庫存的硬道理是銷售，是恢復(fù)市場(chǎng)信心。