文/端宏斌

從20年前開(kāi)始，擁有房產(chǎn)的人都覺(jué)得很牛b，但是從去年初開(kāi)始，擁有房產(chǎn)的人變成了傻b。變化如此之大，以至于一些人還適應(yīng)不了，比如：以前炒房都是往高了炒，從去年下半年開(kāi)始，冒出來(lái)一個(gè)反向炒房，竟然把房?jī)r(jià)往低了炒。

反向炒房估計(jì)很多人沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，說(shuō)白了很簡(jiǎn)單，就是把自己僅有的一套自住房賣(mài)掉，然后去租房住，等房?jī)r(jià)跌了再買(mǎi)回來(lái)。假設(shè)你的自住房可以賣(mài)300萬(wàn)，那你就賣(mài)掉，然后拿著錢(qián)吃利息，用利息支付房租，等到房?jī)r(jià)跌到200萬(wàn)，你再去買(mǎi)回來(lái)，這樣一來(lái)一去，就凈賺100萬(wàn)。

以上想法是不錯(cuò)，但萬(wàn)一你賣(mài)在了底部怎么辦？你以為300萬(wàn)能繼續(xù)跌到200萬(wàn)，但如果他跌不下去了，那你的房子就回不來(lái)了，可能你這一輩子都要租房住了。到那時(shí)候，估計(jì)你老婆都要跟你離婚。

上周五，上面出臺(tái)了超多的房地產(chǎn)救市政策：

1、首付下調(diào)至15%，二套25%；

2、取消二套房貸利率下限；

3、公積金利率下調(diào)至2.85%；

4、設(shè)立基金回購(gòu)房子，不再新建保障房和回遷安置房，全部從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)。

這些政策會(huì)管用嗎？當(dāng)然會(huì)管用啊。我以前談過(guò)一個(gè)洗澡水模型作：

由于舊式熱水器是安裝在廚房的，距離衛(wèi)生間有一段路，所以每次調(diào)節(jié)熱水都無(wú)法即時(shí)反饋，這就會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果，當(dāng)你覺(jué)得水太冷，讓家人把火不斷調(diào)大，很快你就會(huì)被熱水燙到。因?yàn)榘鸦鹫{(diào)大到你能感覺(jué)到是有一個(gè)過(guò)程的，對(duì)洗澡水來(lái)說(shuō)不過(guò)是半分鐘的事，而對(duì)我們這個(gè)國(guó)家來(lái)說(shuō)，可能就是幾個(gè)月甚至一兩年。

自從發(fā)現(xiàn)把樓市搞砸之后，其實(shí)是很后悔的，表現(xiàn)為全國(guó)各地不斷的出臺(tái)松綁政策，但由于此前打壓樓市打得太狠，成片的爛尾樓讓購(gòu)房者信心全無(wú)，你就算出臺(tái)了這些救市政策，用處也不大，反倒像是“添油戰(zhàn)術(shù)”搞得自己很被動(dòng)。

所謂“添油戰(zhàn)術(shù)”是兵家之大忌，就是每次只派小股部隊(duì)試探性攻擊，如果效果不好，就再加一點(diǎn)人，再不行就再加一點(diǎn)。這和毛主席說(shuō)的“集中優(yōu)勢(shì)兵力”的思路完全南轅北轍，當(dāng)然不會(huì)有好的效果。

但話雖如此，你也應(yīng)該明白一件事，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，印鈔票永遠(yuǎn)比蓋房子容易，只要鐵了心去印鈔票，那么早晚資產(chǎn)價(jià)格是會(huì)漲的，只是這個(gè)臨界點(diǎn)很難判斷，但我認(rèn)為，目前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，已經(jīng)到底了。

其實(shí)你想想，開(kāi)發(fā)商都完蛋了，不買(mǎi)地了，新房?jī)赡曛蠊?yīng)量將會(huì)驟降，這可是實(shí)實(shí)在在的供應(yīng)量暴跌。你可以這么想，開(kāi)發(fā)商不買(mǎi)地不蓋房，就類(lèi)似于股市里暫停發(fā)新股。只要停了IPO，對(duì)大盤(pán)來(lái)說(shuō)肯定是利好。所以，只要不蓋或少蓋新房，對(duì)于現(xiàn)有的二手房，必然是好消息。

樓市的需求一直是存在的，那為什么現(xiàn)在看起來(lái)大家都不買(mǎi)房了呢？因?yàn)橘I(mǎi)房者預(yù)期接下來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)更低，所以他就愿意繼續(xù)等等看。一直等到一個(gè)臨界點(diǎn)，他發(fā)現(xiàn)自己看中的房子被人買(mǎi)走了，他就開(kāi)始急了，然后大家又一窩蜂入市。

對(duì)于還沒(méi)有房子的剛需群體，我覺(jué)得你可以準(zhǔn)備去看房了，但不要去看新房，你可以去看看降價(jià)比較多的二手房。另外還要注意一點(diǎn)，2020年之后蓋的房子市場(chǎng)普遍認(rèn)為質(zhì)量較差，少碰為妙。

現(xiàn)在和以前有個(gè)重大的區(qū)別，那就是中央主動(dòng)肩負(fù)起了開(kāi)動(dòng)核動(dòng)力印鈔機(jī)的重任，只要這么做產(chǎn)生了效果，也沒(méi)看到什么不良反應(yīng)，這種操作就會(huì)持續(xù)進(jìn)行下去，然后不斷的自我強(qiáng)化。

目前市場(chǎng)上看空的聲音還是主流，這很正常，就像主流言論都號(hào)稱不婚不育，但我群里很多人都要生二胎三胎。主流言論都號(hào)稱樓市已經(jīng)完蛋了，但我群里不少人都準(zhǔn)備這波股市做好了就換房子。

你沒(méi)錢(qián)，你覺(jué)得大家買(mǎi)不起房子，但這只代表你自己的看法，如果別人賺到了錢(qián)，別人就可以換房子，道理就這么簡(jiǎn)單。還有人說(shuō)什么現(xiàn)在新生兒這么少，誰(shuí)來(lái)接盤(pán)？但你也要知道，沒(méi)人是一出生就要買(mǎi)房的，等娃長(zhǎng)大想買(mǎi)房還要20多年呢?？墒墙酉聛?lái)十多年，每年都有1000多萬(wàn)大學(xué)生畢業(yè)，這些人才是買(mǎi)房的主流群體。

這波樓市救市非常像年初的股市救市，我記得1月底的時(shí)候，市場(chǎng)上一片看空聲音，然后傳聞?wù)f要出臺(tái)多少萬(wàn)億的平準(zhǔn)基金，實(shí)際上并沒(méi)有搞成，帶頭大哥只是下場(chǎng)買(mǎi)了幾百億，但是市場(chǎng)看到了上頭的態(tài)度，情緒馬上就反轉(zhuǎn)了。上頭的態(tài)度已經(jīng)擺出來(lái)了，你覺(jué)得你的子彈多還是他的子彈多？

關(guān)于樓市能不能救起來(lái)，我不想跟任何人辯論，因?yàn)槲乙呀?jīng)真金白銀下場(chǎng)重倉(cāng)了，我和我的讀者，從4月底就開(kāi)始賭房地產(chǎn)困境反轉(zhuǎn)，到現(xiàn)在還不到一個(gè)月，已經(jīng)積累了豐厚的盈利，目前我是不會(huì)考慮賣(mài)出的，因?yàn)槲矣X(jué)得時(shí)機(jī)還不到，等到大家都相信房地產(chǎn)已經(jīng)反轉(zhuǎn)的時(shí)候，才是我撤退的時(shí)刻。

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