任何事物都有發(fā)展規(guī)律，或者說(shuō)周期。

好比一個(gè)人，過(guò)了青少年，就不可能一年再長(zhǎng)一二十厘米。

但是你說(shuō)，以后沒(méi)這么快增速，營(yíng)養(yǎng)就不重要了嗎？顯然也不是。

身體好有很多維度，不只是身高，還有體脂率、心肺功能、運(yùn)動(dòng)能力，以及心理狀態(tài)等等。

樓市就是這樣，過(guò)了最高增長(zhǎng)期是事實(shí)，想要依靠“史上最強(qiáng)新政”重回往日的高增長(zhǎng)，顯然不現(xiàn)實(shí)。

但好政策的釋放仍然重要，讓市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，讓行業(yè)更健康，這才是初衷。

01

上周五這次新政，無(wú)論是規(guī)格和力度來(lái)看，說(shuō)是“史上最強(qiáng)”并不為過(guò)。

但可以預(yù)見(jiàn)的結(jié)果來(lái)看，重回往日的“高增長(zhǎng)”已經(jīng)不可能。

原因主要在于， 老百姓對(duì)房?jī)r(jià)還能持續(xù)上漲的信念，已經(jīng)發(fā)生動(dòng)搖，甚至說(shuō)是“崩塌”。

過(guò)去20年，不動(dòng)產(chǎn)就等于賺錢(qián)機(jī)器，這幾乎成為一種“信念”。

可能因?yàn)槿藗円?jiàn)過(guò)太多這樣的案例，這些事例活生生就發(fā)生在身邊，比MBA教學(xué)案例對(duì)人的啟發(fā)更大。

隔壁老王買(mǎi)房賺了三百萬(wàn)，單位老李買(mǎi)房賺了兩百萬(wàn)，加上自己的破老小也賺了幾十萬(wàn)，這樣的刺激下，誰(shuí)受得了？

但是這幾年畫(huà)風(fēng)突變，完全不一樣了，老王的房子法拍了，降價(jià)50萬(wàn)沒(méi)人要，算上利息虧100萬(wàn)。

身邊的案例，總結(jié)成一句流行的話(huà)，“市場(chǎng)預(yù)期變了”！

雖然從去年以來(lái)，救市政策不斷出臺(tái)，包括幾輪降息，存量房貸降息，但是大家一點(diǎn)也沒(méi)覺(jué)得輕松。

為什么？

答案就在于：資產(chǎn)價(jià)格下降，杠桿會(huì)越降越高！

道理不復(fù)雜，100萬(wàn)的房子，負(fù)債70萬(wàn)，負(fù)債率70%；一旦房?jī)r(jià)降到70萬(wàn)，負(fù)債就變成了100%。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，除了流動(dòng)性困境，困境還來(lái)自于越降越高的杠桿。

有了上面的基本認(rèn)知，我們就不會(huì)對(duì)新政抱有“不切實(shí)際的幻想”。

反過(guò)來(lái)說(shuō)，正是因?yàn)槊媾R前所未有的困難，才需要“史上最強(qiáng)新政”。

02

新政的內(nèi)容，總結(jié)起來(lái)主要是兩條：

1、降低首付；2、降低利息。

先來(lái)看，降低首付。

首套首付1.5成，的確史上最強(qiáng)力度。

但是這樣的降低首付對(duì)市場(chǎng)有多大影響呢？深測(cè)君認(rèn)為，作用有限。

降首付，無(wú)非是降低買(mǎi)入門(mén)檻，放大杠桿。

受益的人，只能是以前首付3成困難，現(xiàn)在首付1.5成，能夠“上車(chē)”的人。

這部分人群，應(yīng)該不會(huì)太多，因?yàn)槭赘兜停馕吨鹿└?，只能支?.5成首付，還能承受月供，能有多少？

大概率，這部分人群，是“婚房”，或許“學(xué)區(qū)房”剛需人群。

另外，有放大杠桿需求的也不會(huì)太多。

比如，手上有100萬(wàn)首付，能買(mǎi)330萬(wàn)的房子；正在看房的時(shí)候，新政一出，會(huì)不會(huì)去看650萬(wàn)的房子？充分利用杠桿？

答案很可能是：不會(huì)。

過(guò)去上漲周期，杠桿越大，收益越高。

但是收益和風(fēng)險(xiǎn)成正比，杠桿越大，風(fēng)險(xiǎn)越大。

在特別是二手房還普降的現(xiàn)在，謹(jǐn)慎或許是更多人的選擇。

03

降息，才是實(shí)實(shí)在在的好處。

這次的降息，主要針對(duì)的是公積金，收益的人群或者說(shuō)力度不大。

但這次新政，最能惠及到更多人的是，取消了商貸利率的下限。

也就是說(shuō)，讓銀行自由競(jìng)爭(zhēng)。

目前來(lái)看，成都市場(chǎng)首套利率在3.75%，但是有消息稱(chēng)部分銀行可以做到3.4%。

利率最能反映市場(chǎng)對(duì)資金的需求。

如果，借錢(qián)的人少，也就是需求不夠旺盛，相信利率還會(huì)繼續(xù)下降。

降息到什么程度，市場(chǎng)才會(huì)企穩(wěn)呢？

這就需要看一個(gè)重要指標(biāo)：租售比。

比如，100萬(wàn)的房子，能租3萬(wàn)；那么，年回報(bào)率有3%。

如果，向銀行貸100萬(wàn)一年利息才2萬(wàn)，相信很多人就會(huì)跑步進(jìn)入市場(chǎng)。

說(shuō)了這么多年的“租售比”，過(guò)去沒(méi)人在意，現(xiàn)在市場(chǎng)回歸理性，“租售比”的作用就顯現(xiàn)出來(lái)了。

“降息”最大困難還是美元仍然沒(méi)有退出加息周期，中美經(jīng)濟(jì)周期不同步導(dǎo)致。

下半年如果美國(guó)停止加息，甚至開(kāi)始進(jìn)入降息周期，我們的資金使用成本還有進(jìn)一步下降空間。

04

除了國(guó)家層面出臺(tái)的“最強(qiáng)新政”，還有一條隱藏救市路線(xiàn)：地方政策。

深測(cè)君一直強(qiáng)調(diào)，隱藏的救市政策，有時(shí)效果反而更強(qiáng)。

簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，有這么幾條：

第一，增加贈(zèng)送，產(chǎn)品設(shè)計(jì)更大自由度。

從去年以來(lái)，肉眼可見(jiàn)的產(chǎn)品升級(jí)，重要背景是“設(shè)計(jì)規(guī)范”的放開(kāi)，給產(chǎn)品更大自由度。

這樣一來(lái)，市場(chǎng)上的產(chǎn)品幾乎都是T2電梯入戶(hù)，實(shí)得面積直奔100%。

即便房?jī)r(jià)和過(guò)去相同，但是從實(shí)得來(lái)看，相當(dāng)于降了 10% ，有利于開(kāi)發(fā)商去化。

明眼人都知道，能買(mǎi)新房，盡量不買(mǎi)二手。

當(dāng)然，這波產(chǎn)品升級(jí)浪潮下，二手的確受傷。

目前，成都正在征求意見(jiàn)，進(jìn)一步提升陽(yáng)臺(tái)面積，未來(lái)陽(yáng)臺(tái)將提升到可占整體面積的20%。

這意味著，好產(chǎn)品還在后頭。

第二，適當(dāng)減少車(chē)位配比，為樓盤(pán)減負(fù)。

車(chē)位，購(gòu)房者會(huì)覺(jué)得越多越好。

其實(shí)，不一定。

因?yàn)榉彩陆杂写鷥r(jià)，樓盤(pán)修建太多賣(mài)不出去的車(chē)位，增加樓盤(pán)負(fù)擔(dān)，其它地方就可能做的“草率”。

把浪費(fèi)在地下車(chē)位的預(yù)算，用到綠化、會(huì)所不香嗎？

因此，適當(dāng)減少一些郊區(qū)樓盤(pán)的車(chē)位配比，也許更為合適。

第三，適當(dāng)提高部分地塊的容積率。

這一條，深測(cè)君也反復(fù)講過(guò)。

2017年，城市整體降容之后，2.0容積率幾乎成為標(biāo)配。

導(dǎo)致的結(jié)果是新盤(pán)“豪宅化”，剛需消失。

雖然二手市場(chǎng)剛需一大堆，但是畢竟房齡、品質(zhì)不行了。

有不少客戶(hù)就抱怨，只有2人居住，但新房幾乎都是套四，要不只能選二手。

并且，銀泰華悅府、麓湖生態(tài)城等豪宅也證明，高容積率并不是不能生產(chǎn)豪宅，關(guān)鍵在解決方案。

如果適當(dāng)提升容積率，比如部分地塊給到3.0，甚至4.0，會(huì)有差異化的產(chǎn)品能出現(xiàn)在市場(chǎng)，而不是都去卷那幾款戶(hù)型。

當(dāng)然，以上這些政策都在醞釀之中，相信以目前的環(huán)境來(lái)看，逐步放開(kāi)，給市場(chǎng)更多的自主選擇，是大勢(shì)所趨。

05

這次的新政，雖然是史上最強(qiáng)，但短期效果，很難“立竿見(jiàn)影”。

但是，請(qǐng)不要忽視“救市的決心”。

救市不僅僅是降首付，將利息，而是全方位，包括提供制度、政策保障，促進(jìn)產(chǎn)品迭代的一系列措施。

而這些措施反映到市場(chǎng)，是比較長(zhǎng)期的，所以需要更多的耐心。

記住，救市目的不是打雞血，重回高峰；而是“扶危濟(jì)困”，讓市場(chǎng)回歸正常，回歸健康。

「往期測(cè)評(píng)」

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