地產(chǎn)洗牌，還在繼續(xù)。

這一個(gè)月發(fā)生了太多的事，東原地產(chǎn)和雅居樂等民企相繼暴雷、老牌房企中南建設(shè)和世茂退市、“517”史詩(shī)級(jí)樓市新政出臺(tái)......

各種消息一波接著一波傳來。

前不久，又一家民營(yíng)房企——弘陽(yáng)地產(chǎn)公告?zhèn)鶆?wù)違約了。

5月20日，弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)布公告，預(yù)計(jì)無法支付有關(guān)公司旗下2.1億美元債“REDSUN 7.3 05/21/24”應(yīng)付本金及利息，將觸發(fā)違約事件。

去年市場(chǎng)仍處于低位調(diào)整期，銷售端未見明顯起色，今年更是慘淡，前4月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比下降44.9%。

如今民營(yíng)房企因資金鏈問題暴雷，已經(jīng)是常態(tài)化事件。

但最近幾家房企的集中暴雷，還是讓人不禁擔(dān)心，是不是新一輪的暴雷潮要來了？

01

再次債務(wù)違約

這已經(jīng)不是弘陽(yáng)地產(chǎn)第一次暴雷了。

在這次債務(wù)違約之前，早在2022年8月，弘陽(yáng)地產(chǎn)就首次宣告違約，正式暴雷了。

之后也有債務(wù)無法兌付的情況，直到今年2月，弘陽(yáng)地產(chǎn)就因多次債務(wù)違約而遭清盤呈請(qǐng)。

不過弘陽(yáng)沒有徹底躺平，還是努力了一把。

5月10日由弘陽(yáng)集團(tuán)擔(dān)保的2.75億美元的優(yōu)先票據(jù)重組計(jì)劃取得重大進(jìn)展，已獲93.8%的現(xiàn)有重組債務(wù)持有人簽訂或同意重組支持協(xié)議。

還沒喘上幾口氣，又一輪債務(wù)來臨。

在10天后的5月20日晚，弘陽(yáng)地產(chǎn)宣布預(yù)計(jì)無法支付2.1億美元債“REDSUN 7.3 05/21/24”的利息與本金，此舉將構(gòu)成該票據(jù)以及其他美元票據(jù)的違約事件。

本次違約涉及的票據(jù)發(fā)行于2021年5月，債券余額2.1億美元，票息7.3%，應(yīng)于2024年5月21日到期，到期后將從港交所退市。

而弘陽(yáng)地產(chǎn)當(dāng)前存續(xù)中資美元債共計(jì)6只，存續(xù)金額累計(jì)達(dá)17.4億美元，均已出現(xiàn)違約。

02

財(cái)務(wù)狀況惡化

令人惋惜的是，雖然自去年開始就陸續(xù)出臺(tái)了不少政策，但顯然房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的銷售端疲軟還是對(duì)其財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生了影響。

截止2023年末，弘陽(yáng)地產(chǎn)總資產(chǎn)為749.06億元，總負(fù)債600.83億元，資產(chǎn)負(fù)債率為80.21%。

現(xiàn)金余額27.5億元，短期債務(wù)172億元，現(xiàn)金短債比僅為0.16，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)75.9%，凈負(fù)債率為126.1%，三道紅線全部踩線，變?yōu)榧t檔。

流動(dòng)性問題急需解決，而弘陽(yáng)的收入來源卻一直在下降。

2023年弘陽(yáng)地產(chǎn)合約銷售金額218.3億元，同比下降37.99%，營(yíng)業(yè)收入為197.9億元，同比下降1.1%；今年前4個(gè)月累計(jì)合約銷售金額為33.79億元，同比減少64.44%。

在這種情況下，弘陽(yáng)地產(chǎn)暫停了拿地動(dòng)作。

去年一年都沒有在土拍市場(chǎng)參與拿地，目前總土儲(chǔ)還有約1084.39萬平方米，預(yù)計(jì)還能再撐三四年。

03

千億夢(mèng)想破滅

弘陽(yáng)地產(chǎn)也曾有過意氣風(fēng)發(fā)的時(shí)候。

作為南京本土房企，曾經(jīng)的弘陽(yáng)地產(chǎn)只深耕南京市場(chǎng)，但在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在沖擊規(guī)模的狂熱氛圍下，創(chuàng)始人曾煥沙也坐不住了。

2017年底，曾煥沙高喊“2020年弘陽(yáng)銷售額要過千億”。為了實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，弘陽(yáng)開啟了瘋狂挖人+擴(kuò)張模式。

在拿地方面，2018年到2020年三年時(shí)間大手筆拿了超130塊地，且大部分土地均為高溢價(jià)購(gòu)得，開始了全國(guó)化戰(zhàn)略布局。

人才引進(jìn)方面也不遜色，弘陽(yáng)陸續(xù)請(qǐng)來了大批明星職業(yè)經(jīng)理人，其中不乏知名房企高管，期望助力弘陽(yáng)跨進(jìn)千億隊(duì)列。

2018年7月，弘陽(yáng)地產(chǎn)在香港上市。在弘陽(yáng)地產(chǎn)上市之后，弘陽(yáng)集團(tuán)把總部搬到了上海的虹橋商務(wù)區(qū)，想要大展鴻圖。

2018-2021年，弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額分別為473.4億元、651.5億元、865億元、872.2億元，看上去離千億目標(biāo)近在咫尺。

然而事情并不向預(yù)想的未來發(fā)展，首先是這個(gè)明星高管團(tuán)隊(duì)僅僅合作了一年多便分崩離析，他們最終都陸續(xù)離開了弘陽(yáng)，只留下一個(gè)尚未完成的千億目標(biāo)。

2020年11月張良辭任非執(zhí)行董事，2021年初何捷辭任弘陽(yáng)地產(chǎn)執(zhí)行董事、行政總裁，2021年2月，蔣達(dá)強(qiáng)辭任非執(zhí)行董事。

蔣達(dá)強(qiáng)辭任后，弘陽(yáng)地產(chǎn)宣布，其所空缺出來的職位交由董事會(huì)主席曾煥沙之子曾俊凱接替。

二代也開始按照預(yù)期規(guī)劃接班，兒子曾俊凱將接班地產(chǎn)公司和物業(yè)公司，女兒曾子熙則主管弘陽(yáng)商業(yè)板塊。

因市場(chǎng)發(fā)展而崛起，也因市場(chǎng)衰退而落幕。

2022年，在地產(chǎn)行業(yè)下行后，弘陽(yáng)敗走上海，將總部遷回南京，首次宣告暴雷，那年的年銷售金額降至352.02億元。

三年多的時(shí)間，從偏居一隅，到勢(shì)頭兇猛，再到債務(wù)違約，弘陽(yáng)的千億夢(mèng)想隨著時(shí)代浪潮的變遷而破滅。

04

民企仍在苦撐

自2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)陷入債務(wù)困境，已經(jīng)出現(xiàn)了幾次集中暴雷潮。

以恒大倒下為信號(hào)，眾多民企紛紛選擇躺平，開啟境外債務(wù)重組，只剩下幾家還在苦苦支撐。

直到近期，還在堅(jiān)持未暴雷的民企也陸續(xù)開始歇菜了，選擇官宣債務(wù)違約。

一邊是房企暴雷聲不斷，一邊是房地產(chǎn)救市政策出臺(tái)不停。

如今政策進(jìn)入寬松期，然而卻并不能立馬就能展現(xiàn)出效果，最終實(shí)現(xiàn)效果如何，我們?nèi)晕纯芍?/p>

目前民企的資金流動(dòng)性問題依然突出，修復(fù)市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的信任工作也任重道遠(yuǎn)。

如果不能加快復(fù)蘇市場(chǎng)的速度，民企有可能難以撐過這個(gè)過渡期，只怕下一輪暴雷潮將至。

民營(yíng)房企，接下來拼的是誰能最先撐到脫離苦海。

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